인천지방법원 2025타경511241. 인천 미추홀구 용현동 하임빌 4층 401호, 전용 81.57㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석은 등기상 후순위 가압류·압류보다 송선정 임차인의 선순위 대항력을 먼저 보는 것이 핵심입니다. 송선정은 2021.02.23 확정일자를 받고 2021.03.19 전입했으며, 말소기준 가압류는 2022.01.28입니다. 이후 2023.05.16 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 신건 최저가 252,000,000원만 보고 가격을 판단하면 안 됩니다.
배당가정상 매각대금 252,000,000원에서 집행비용 4,328,000원을 제외한 247,672,000원이 임차인에게 우선 배당되고, 보증금 270,000,000원 중 22,328,000원이 남습니다. 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘기 때문에, 실질취득 판단 기준은 최저가가 아니라 보증금 270,000,000원 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511241 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 629-116 하임빌 4층 401호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 토금남로17번길 6 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 81.57㎡ · 방4·거실·주방겸식당·화장실3·다용도실 · 9층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 박미순 |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 252,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 방화지구 · 과밀억제권역 · 토지거래계약에관한허가구역 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
등기상 말소기준은 2022.01.28 대한민국 가압류 23,000,000원입니다. 그 뒤 국종열 가압류, 미추홀구 압류, 국세 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 말소기준 자체가 아니라 그보다 앞선 임차인의 전입·확정일자입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 송선정 | 제4층 제401호 81.57㎡ 전부 · 주거 | 270,000,000원 | 2021.03.19 / 2021.02.23 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
송선정은 배당요구가 확인되고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로 등장하지만 임차인 목록상 보증기관 승계·대위 임차인으로 중복 기재된 것은 아니므로, 보증금은 송선정 270,000,000원 한 건으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 2.52억이 아니라 2.70억 수준으로 비교
하임빌 동일면적 81.57㎡ 실거래는 4건입니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 193,000,000원, 최신 거래는 2025.12의 200,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 이전 거래군보다 16.1% 높은 흐름이지만, 신건 최저가 252,000,000원조차 최근 12개월 평균의 130.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 81.57㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2025.04 | 81.57㎡ | 5 | 186,000,000원 |
| 2024.12 | 81.57㎡ | 5 | 157,600,000원 |
| 2023.11 | 81.57㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 81.57㎡ | 2건 | 193,000,000원 |
여기서 중요한 점은 최저가 252,000,000원보다도 실질취득 기준이 더 높다는 것입니다. 대항력 임차인의 보증금이 270,000,000원이므로 가격 판단은 약 270,000,000원 수준에서 해야 합니다. 이는 최근 12개월 평균 193,000,000원과 최신 거래 200,000,000원을 모두 크게 웃돕니다. 따라서 신건은 물론 유찰 후에도 단순히 최저가가 내려간다는 이유만으로 ‘싸다’고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 252,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,328,000원 |
| 1. 임차인 송선정 보증금 | 270,000,000원 | 247,672,000원 |
| 2. 가압류 · 대한민국 | 23,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 국종열 | 4,932,420원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당가정에서 송선정 임차보증금 미배당액은 22,328,000원입니다. 국세·지방세 압류가 3건 있어 당해세가 확인될 경우 선순위 차감으로 실제 임차인 배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수 변화
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 252,000,000원 | 22,328,000원 | 보증금 270,000,000원 수준의 실질부담 |
| 1회 유찰 · 80% | 201,600,000원 | 72,022,400원 | 낙찰가 하락만큼 인수 확대 |
| 2회 유찰 · 64% | 161,280,000원 | 111,777,920원 | 최저가만 보면 안 되는 구조 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 방4·거실·주방겸식당·화장실3·다용도실 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 신흥여자중학교 남동측 인근이며 다세대주택·오피스텔·주상복합부동산 등이 섞인 일반상업지역 내 주상복합지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남서측 직선거리 약 700미터 지점에 제2경인고속도로 능해I.C가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물이며 개별난방·위생·급배수·엘리베이터 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 정방형 평지, 북서측 폭 6미터 정도 포장도로에 접하며 공시지가 1,426,000원/㎡입니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 하임빌은 4세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰 11.3회, 매각률 9.52%로 나타나 환금성 측면의 부담이 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가보다 보증금을 보세요. 대항력 임차보증금 270,000,000원이 실질취득 판단의 기준입니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 실제 대항력 포기까지 포함돼 있는지, 말소 조건과 효력 범위를 확인해야 합니다.
- 배당표 재검증. 현재 가정의 인수액은 22,328,000원이지만 국세·지방세의 당해세 여부에 따라 임차인 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 상한 확인. 최근 12개월 평균 193,000,000원, 최신 거래 200,000,000원과 실질취득 기준 270,000,000원을 비교해야 합니다.
- 환금성 보수적 접근. 4세대 규모와 평균 유찰 11.3회, 매각률 9.52%를 감안해 재매각 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 현장 내부 확인. 내부 이용상태는 관계인 부재로 건축물현황도와 탐문조사를 기준으로 평가됐습니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지는 물건이 아니다”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 송선정의 대항력 있는 보증금 270,000,000원이 현재 최저가 252,000,000원보다 큽니다. 신건 배당가정에서도 22,328,000원이 미배당되고, 유찰되면 낙찰가는 내려가지만 인수액은 72,022,400원, 111,777,920원으로 커집니다. 따라서 실질취득 기준은 약 270,000,000원 수준에서 고정해 보아야 합니다.
가격도 불리합니다. 최근 12개월 동일면적 평균은 193,000,000원, 최신 거래는 200,000,000원입니다. 최근 거래 흐름 자체는 이전보다 16.1% 높아졌지만, 그 상승을 감안해도 실질취득 기준이 시장가격을 크게 웃돕니다. 여기에 4세대 규모, 평균 유찰 11.3회, 매각률 9.52%의 낮은 환금성이 겹칩니다. 권리도 가격도 보수적으로 봐야 하는 D등급 물건입니다. 말소동의 확약서가 실제 대항력 포기까지 포함하는지가 확인되지 않는 한, 신건 최저가만 보고 접근할 이유는 없습니다.
