인천지방법원 2025타경511242. 연수푸르지오4단지 401동 501호, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 김지연이며 2021.07.10. 매매를 원인으로 2021.08.06. 소유권을 이전받았고 거래가액은 275,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 포인트는 근저당이 아니라 임차권입니다. 하정승의 임대차계약일은 2021.07.03., 확정일자는 2021.07.05., 주민등록·점유개시는 2021.08.06.이고 보증금은 275,000,000원입니다.
말소기준권리는 2023.01.20. 접수된 연수구 압류입니다. 임차인의 주민등록·점유가 그보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조이고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 신건 263,000,000원 배당 계산에서는 집행비용 4,482,000원을 뺀 뒤 임차인에게 258,518,000원이 배당되고, 규칙상 부족분 16,482,000원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511242 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 청학동 499 연수푸르지오4단지 5층 401동-501호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 연수구 먼우금로 217 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 27층건 내 5층 |
| 사용승인 | 2011.06.02. |
| 소유자 | 김지연 · 2021.07.10. 매매 · 거래가액 275,000,000원 · 2021.08.06. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 263,000,000원 / 263,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 275,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
2023.01.20. 연수구 압류가 말소기준권리이고, 이후 울산세무서장 압류·서울특별시 압류· 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하정승의 주택임차권등기는 2023.09.20. 접수됐지만, 대항력 판단의 기준이 되는 주민등록·점유개시는 2021.08.06.이므로 말소기준보다 앞섭니다.
| 임차인 | 범위 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 하정승 | 5층 401동-501호 93.38㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 275,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 하정승은 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 등기부상 임차권자입니다. 임대차계약일 2021.07.03. · 확정일자 2021.07.05. · 주민등록 및 점유개시 2021.08.06. · 배당요구 2023.09.20.
② 가격 — 신건 263,000,000원, 시세 판단은 보류
현재 회차는 유찰 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 263,000,000원입니다. 동일 평형 실거래 숫자를 근거로 한 비교는 하지 않으므로 이 가격을 ‘싸다’거나 ‘비싸다’고 단정하지 않습니다. 이 사건에서는 가격 할인보다 먼저 확약 효력과 배당·인수 구조를 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 규칙상 임차인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 263,000,000원 | 16,482,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 210,400,000원 | 68,345,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 168,320,000원 | 109,836,480원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 263,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,482,000원 |
| 1. 임차인 하정승 보증금 | 275,000,000원 | 258,518,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체의 규칙상 계산에서는 하정승 보증금 부족분 16,482,000원이 발생합니다. 다만 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 정확도 규칙상 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 0순위에서 차감되어 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 연수구 청학동 소재 연수역 남서측 인근의 연수푸르지오4단지 5층 401동-501호입니다. 부근은 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 연수역이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 이용. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 위생·급배수·난방·엘리베이터 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 필지 북측 및 서측 약 15m, 동측 약 6m 도로와 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·지구단위계획구역(2025.07.28.)·과밀억제권역이며 도시관리계획 입안중(2025.07.18.)입니다.
- 현장상황. 이해관계인 부재 및 폐문 등으로 현장조사와 공부를 근거로 평가됐으며, 감정평가 당시 자세한 임대관계는 미상으로 기재됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 을구 8번 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각 조건에서 어떻게 적용되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 대항력 구조 재확인. 하정승의 주민등록·점유개시 2021.08.06.은 말소기준 2023.01.20.보다 앞서므로, 확약이 없으면 인수 위험이 생기는 구조입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 여부에 따라 선순위 배당액을 바꿀 수 있으므로 배당요구 및 교부청구 내역을 확인해야 합니다.
- 가격 상한 별도 판단. 감정가·최저가 263,000,000원이 실제 시장가보다 유리한지는 별도의 동일 오피스텔 실거래 확인 후 판단해야 합니다.
- 회차별 인수 착시 주의. 확약을 배제한 계산에서는 유찰될수록 임차인 미배당 인수액이 16,482,000원에서 68,345,600원, 109,836,480원으로 증가합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서와 배당 관련 서류를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “위험한 임차권이지만, 확약이 있으면 결론이 달라진다”
표면만 보면 이 사건은 까다롭습니다. 하정승의 보증금 275,000,000원은 신건 최저가 263,000,000원보다 크고, 주민등록·점유도 말소기준권리보다 앞섭니다. 실제로 배당표만 계산하면 16,482,000원의 미배당액이 남습니다. 하지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 정확도 규칙상 해당 임차인의 실질 인수는 0원입니다.
따라서 권리분석의 결론은 단순한 ‘선순위 임차권 인수형’이 아니라 “대항력 임차권은 존재하지만 확약으로 주된 인수 위험이 해소된 사건”입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건의 배당 영향과 확약의 실제 조건은 반드시 원문으로 확인해야 합니다. 동일 오피스텔 실거래 비교 없이 감정가 263,000,000원의 가격 메리트를 단정해서도 안 됩니다. 권리는 확약 확인을 전제로 접근 가능, 가격 평가는 별도 확인. 이 사건의 핵심입니다.
