인천지방법원 2025타경511243. 부평동 아미파크뷰 4층 402호 오피스텔입니다. 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)이고, 임차권등기에는 조세희가 4층 402호 70.12㎡ 전부를 주거로 사용한 것으로 기재돼 있습니다. 현재 소유자는 김지연이며 2021.06.23 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 280,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 등기 순서만 보고 “임차권등기가 말소기준보다 늦으니 소멸한다”고 끝내면 안 된다는 점입니다. 임차권등기 자체는 2023.07.27이지만, 임차인의 주민등록과 점유개시는 2021.06.02입니다. 말소기준인 국의 압류는 2023.04.18이므로 임차인의 대항력은 그보다 먼저 성립한 것으로 정리돼 있습니다. 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511243 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 406-37 아미파크뷰 4층402호 · 도로명 인천광역시 부평구 부흥북로 48 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 14층 · 사용승인 2017.02.13 |
| 소유자 | 김지연 · 2021.06.23 소유권이전 · 거래가액 280,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 227,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 임차인의 대항력이 말소기준보다 빠르다
말소기준은 2023.04.18 국의 압류입니다. 그 뒤 서울특별시 압류, 주택임차권등기, 강제경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 조세희의 임차권은 등기일보다 앞선 2021.06.02 전입·점유를 갖고 있습니다. 확정일자는 2021.04.29이고 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사할 수 있지만, 배당으로 280,000,000원 전액을 회수하지 못하면 그 부족분이 매수인에게 이어질 수 있습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계신고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조세희 4층 402호 70.12㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 280,000,000원 | 2021.06.02 / 2021.04.29 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 조세희는 보증기관 명의의 중복 신고나 대위·승계 신고로 표시된 사람이 아니라 실제 임차인으로 정리돼 있습니다.
② 인수 구조 — 유찰돼도 총 부담은 크게 내려가지 않는다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 배당받지 못한 보증금이 늘어납니다. 그래서 “유찰돼 최저가가 싸졌다”는 말이 곧 매수인의 실질 부담이 줄었다는 뜻이 아닙니다. 이 사건도 현재 회차에서 최저가 227,000,000원에 예상 인수 56,978,000원을 더하면 283,978,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 227,000,000원 | 56,978,000원 | 283,978,000원 |
| 1회 유찰 시 | 181,600,000원 | 101,742,400원 | 283,342,400원 |
| 2회 유찰 시 | 145,280,000원 | 137,553,920원 | 282,833,920원 |
최저가는 227,000,000원 → 181,600,000원 → 145,280,000원으로 크게 내려가지만, 인수액은 56,978,000원 → 101,742,400원 → 137,553,920원으로 반대로 늘어납니다. 그 결과 실질취득은 세 회차 모두 280,000,000원 보증금 부근에서 거의 고정됩니다. 회차별 차이는 배당표의 집행비용 추정이 반영된 결과입니다.
③ 예상배당표 (매각가 227,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,978,000원 |
| 1. 임차인 조세희 보증금 · 우선변제 | 280,000,000원 | 223,022,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 3,978,000원을 제외한 223,022,000원이 임차인에게 우선배당되고, 보증금 부족분 56,978,000원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평고등학교 남측 인근에 위치하며 주변은 아파트, 오피스텔, 상업용·업무용 건물과 근린상가가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며 남서측 인근에 부평시장역이 있어 대중교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 14층 건물이며 사용승인일은 2017.02.13입니다. 승강기와 기계식 주차설비가 있습니다.
- 도로. 남동측 약 15m, 서측 약 6m 도로에 각각 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경 보호구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 표시되지 않았고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의가 임차권등기 말소에만 관한 것인지, 대항력 포기까지 포함하는지 반드시 확인해야 합니다.
- 인수액 기준으로 가격 판단. 현 회차는 최저가 227,000,000원이 아니라 실질취득 283,978,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 유찰 시에도 동일 계산. 1회 유찰 시 인수 101,742,400원, 2회 유찰 시 137,553,920원으로 커지므로 최저가 하락분만 보고 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 체납세액 확인. 국의 압류와 서울특별시 압류가 존재하므로 체납세액과 당해세 해당 여부, 실제 배당순위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 임차권등기에는 주거 사용 이력이 확인되지만 실제 현 점유상태와 명도 필요 여부는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 오피스텔의 공용부분 관리비 체납 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “227,000,000원에 사는 물건”이 아니다
이 사건에서 가장 경계해야 할 숫자는 최저가 227,000,000원이 아니라 실질취득 283,978,000원입니다. 조세희의 보증금 280,000,000원은 낙찰가보다 크고, 전입·점유가 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어나 매수인의 총 부담은 280,000,000원 부근에서 크게 줄지 않습니다.
주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 중요한 변수입니다. 다만 확인된 내용만으로는 대항력 포기까지 확정할 수 없으므로 이 리포트에서는 인수 0원으로 처리하지 않았습니다. 확약서 원문에서 대항력 포기까지 명확히 확인되기 전에는 “최저가 227,000,000원 + 인수 56,978,000원” 구조를 기준으로 보는 것이 안전합니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 확약서가 실제로 어디까지 권리를 제거하는지입니다.
