인천지방법원 2025타경511245. 간석2동행정복지센터 동측 인근의 ‘대준블루인’ 9층 901호, 전용 74.9㎡ 오피스텔입니다. 공부상 이용상태도 업무시설(오피스텔)이며, 2019년 9월 사용승인된 39세대 건물입니다. 소유자 김지연은 2021년 6월 9일 매매계약 후 같은 달 28일 274,000,000원에 소유권이전을 받았습니다. 이후 국세 압류와 서울특별시 압류가 설정됐고, 2025년 8월 주택도시보증공사가 강제경매를 신청한 구조입니다.

이 사건의 권리분석 포인트는 단순한 ‘임차권 있음/없음’이 아닙니다. 임차인 김글라라는 2021년 6월 28일 전입·점유를 시작했고, 말소기준권리인 2023년 4월 17일 국세 압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력 있는 임차인입니다. 보증금도 274,000,000원으로 크고 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사합니다. 다만 이번 사건에는 해당 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼, 이 임차인의 미배당 보증금은 실질적으로 매수인이 인수하지 않는 것으로 처리하는 것이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 확약이 핵심

등기상 말소기준은 2023.04.17 국세 압류입니다. 서울특별시 압류와 강제경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 의해 소멸합니다. 을구 1번 주택임차권등기는 2023.10.12에 올라왔지만, 임차인 김글라라의 전입·점유개시는 2021.06.28이므로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 등기 순번만 보고 후순위 임차인으로 보면 안 됩니다.

등기부에는 2021.06.28 민간임대주택등기도 기재되어 있습니다. 이 주택이 민간임대주택에 관한 특별법상 임대의무기간과 임대료 증액기준의 적용을 받는다는 내용이므로, 입찰 전 해당 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원문 기준으로 다시 확인할 필요가 있습니다.

② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 2.50억’을 봐야 한다

대준블루인의 실거래 12건 전체 평균은 313,333,333원이지만, 이 평균에는 2021~2022년의 2.95억~3.55억원대 거래가 다수 섞여 있습니다. 현재 가격 판단에서는 이 전체 평균보다 최근 12개월 평균 250,000,000원, 최신 거래 2024.04의 250,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 가격추세 -21.7%를 우선해야 합니다.

신건 최저가 276,000,000원은 최근 12개월 평균 250,000,000원의 110.4%입니다. 확약으로 인수액을 0원으로 보더라도 실질취득액은 그대로 276,000,000원이므로, 최근 지표보다 26,000,000원 높습니다. 전체 거래 평균 313,333,333원만 놓고 보면 최저가가 88.1%로 낮아 보이지만, 최근 가격이 과거보다 21.7% 하락한 상황에서는 그 수치를 가격 메리트의 근거로 삼기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 276,000,000원 가정)

배당표 계산상 임차인 미배당액은 2,664,000원이며, 확약을 적용하지 않으면 이 금액이 매수인 인수로 연결됩니다. 그러나 본건은 김글라라 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 실질 인수 0원으로 반영합니다. 집행비용은 약 매각가의 1.7% 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

확약이 없다면 보증금 274,000,000원이 낙찰가보다 커지는 회차부터 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 커져 실질취득액이 보증금 부근에서 쉽게 내려가지 않는 구조입니다. 본건은 해당 임차권의 말소동의 확약서가 있어 위 룰상 인수가 실질적으로 0원이 된다는 점이 결정적 차이입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 대준블루인 14층 건물 내 9층 901호입니다. 대상 면적은 74.9㎡입니다.
• 입지. 간석2동행정복지센터 동측 인근으로 오피스텔·아파트·다세대주택·근린생활시설·숙박시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천지하철 1호선 간석오거리역이 있어 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 평스라브지붕이며 위생·급배수·도시가스·난방·옥내소화전·승강기·기계식 주차설비가 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 포함되고, 남동측으로 폭 약 6m 도로가 있습니다. 토지 공시지가는 2,384,000원/㎡입니다.
• 현장 참고. 감정 당시 건물 E/V 내에 본건이 ‘누수보수작업중’이라는 안내문이 부착되어 있었습니다.
• 환금성. 총 39세대이고 최근 가격지표가 과거 대비 -21.7%이며, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 3.7회입니다. 오래된 고가 거래 평균보다 최신 거래 수준을 우선해 접근해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 김글라라 임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에 어떻게 반영되는지 원문을 직접 대조해야 합니다.
• 최근 시세 우선. 전체 실거래 평균 313,333,333원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 250,000,000원과 -21.7% 하락추세를 우선 기준으로 삼아야 합니다.
• 신건 가격 경계. 현재 실질취득 276,000,000원은 최근 지표의 110.4%입니다. 신건 가격을 ‘할인가’로 해석해서는 안 됩니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.06.28 등기된 민간임대주택 관련 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원문으로 확인해야 합니다.
• 누수보수 상태 확인. 감정 당시 E/V 내 ‘누수보수작업중’ 안내문이 있었으므로 보수 완료 여부와 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
• 관리비·세금·배당 변동. 집행비용은 추정치이고 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 항목은 별도 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개다”

이 사건은 표면적으로는 보증금 274,000,000원의 대항력 임차인이 있어 까다로워 보입니다. 실제 배당계산에서도 신건 기준 2,664,000원이 미배당되어 통상이라면 인수 문제가 생깁니다. 하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 김글라라 임차권의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.

그렇다고 신건이 매력적인 가격이 되는 것은 아닙니다. 실질취득액 276,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 250,000,000원의 110.4%이고, 최근 가격추세는 -21.7%입니다. 단지 경매물건 평균 유찰도 3.7회에 달합니다. 여기에 39세대 오피스텔이라는 환금성 조건과 ‘누수보수작업중’ 안내까지 확인됩니다. 결론은 명확합니다. 확약으로 권리위험은 낮아졌지만, 신건 가격은 최근 시세 이상이다. 현재 회차의 승부처는 권리가 아니라 가격과 현장상태입니다.