인천지방법원 2025타경511246. 주안동레종뷰 3층 302호, 전용 49.94㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김지연이고, 2021.07.07. 매매를 원인으로 2021.07.08. 소유권을 취득했으며 당시 거래가액은 145,650,000원입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 소유권 취득 뒤 등장한 압류 자체가 아니라, 그보다 앞선 2021.08.31. 전입·점유를 갖춘 임차인 홍경희의 보증금 145,000,000원입니다.
다만 매각물건명세서에는 이 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있습니다. 따라서 배당표만 기계적으로 보면 남는 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조지만, 정확도 규칙상 해당 임차인에 대해서는 실질 인수 0원으로 판단합니다. 확인된 실제 임차인은 홍경희 1명이며, 별도의 보증기관 중복 임차신고로 합산할 대상은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511246 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 285-27 주안동레종뷰 3층 302호 |
| 도로명 | 인천광역시 미추홀구 주안서로53번길 60 |
| 용도 / 전용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 전용 49.94㎡ · 5층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 김지연 · 2021.07.08. 소유권이전 · 거래가액 145,650,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 141,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 145,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인과 확약이 핵심
등기상 현재 분석의 말소기준은 2023.04.13. 국 압류입니다. 임차인 홍경희는 그보다 앞선 2021.08.31. 주민등록·점유를 갖추고, 확정일자도 2021.07.23.에 받았습니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 임차권등기는 2023.10.11. 등기됐고 배당요구도 확인됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 홍경희 | 3층 302호 49.94㎡ 전부 | 145,000,000원 | 2021.08.31 / 2021.07.23 | 대항력 有 우선변제 실질 인수 0 |
② 시세 비교 — 실질취득 1.41억도 최근 거래 이상
주안동레종뷰는 총 8세대, 사용승인일 2015.10.26.인 소규모 다세대입니다. 동일 전용면적 49.94㎡ 거래는 제공된 표본에서 2건 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 49.94㎡ | 2 | 134,000,000원 |
| 2021.07 | 49.94㎡ | 3 | 145,650,000원 |
| 평균 | 49.94㎡ | 2건 | 139,825,000원 |
최근 거래 평균은 139,825,000원, 최신 거래는 134,000,000원입니다. 확약을 반영한 매수인 실질취득은 신건 최저가와 같은 141,000,000원이므로, 최근 거래 평균의 100.8%입니다. 즉 인수 위험이 해소됐다는 사실만으로 신건 가격을 싸다고 볼 수 없습니다. 최신 거래가 134,000,000원보다도 현재 최저가가 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 141,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,774,000원 |
| 1. 임차인 홍경희 보증금 | 145,000,000원 | 138,226,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 145,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표의 산술상 임차보증금 부족분은 6,774,000원이지만, 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영하면 홍경희 임차권의 실질 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 실질취득은 신건 기준 141,000,000원입니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 확약 전 산술 인수는 커진다
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 141,000,000원 | 6,774,000원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 112,800,000원 | 34,579,200원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 90,240,000원 | 56,784,320원 | 실질 0원 |
대항력 임차인의 보증금이 매각가를 웃도는 일반적인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 총 취득부담이 보증금 수준으로 고정되는 문제가 생깁니다. 이 사건도 배당 산술만 보면 그런 형태지만, 홍경희 임차권에 대한 확약이 있으므로 위 금액은 룰상 참고값이며 매수인의 실질 인수로 잡지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 주안1동 행정복지센터 남서측 인근이며, 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 주안역이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 302호이며 사용승인일은 2015.10.26.입니다.
- 도로. 남측 약 8m, 서측 약 4m 포장도로와 접하고 도로 상태는 양호합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당하며 공시지가는 1,440,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
- 환금성. 총 8세대 소규모 다세대이며 동일면적 실거래 표본은 2건으로, 대단지 아파트보다 가격 검증과 재매각 시 매수층 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 핵심이므로, 매각물건명세서와 확약서의 적용 대상·조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 임차권 범위 확인. 홍경희의 임차권 범위는 3층 302호 49.94㎡ 전부, 보증금은 145,000,000원입니다.
- 가격 상한 점검. 현재 실질취득 141,000,000원은 최근 거래 평균 139,825,000원의 100.8%로 최근 시세 이상입니다.
- 최신 거래 확인. 제공된 최신 거래는 2021.09의 134,000,000원이므로 입찰 직전 더 최근의 실제 거래가 있는지 반드시 재확인해야 합니다.
- 유찰 가능성. 같은 건물 경매 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다. 신건 가격을 서둘러 추격할 근거가 약합니다.
- 세금 압류 확인. 국 압류와 서울특별시 압류가 존재하므로 매각으로 소멸하는 등기 여부와 별개로 당해세·법정기일 등 배당 우선순위는 원본 배당자료로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 확약으로 풀리지만, 가격까지 싸지는 않는다
이 사건은 표면만 보면 보증금 145,000,000원의 대항력 임차인이 있어 부담이 커 보입니다. 실제 배당계산도 신건에서 6,774,000원의 미배당 보증금을 보여줍니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
그렇다고 신건이 매력적인 가격이라는 뜻은 아닙니다. 실질취득 141,000,000원은 동일면적 최근 거래 평균 139,825,000원의 100.8%이고 최신 거래 134,000,000원보다도 높습니다. 여기에 총 8세대의 소규모 다세대, 평균 유찰 2.9회라는 환금성 신호까지 감안하면, 권리는 확약 확인 후 접근 가능, 가격은 신건에서 보수적으로 볼 사건입니다.
