의정부지방법원 2026타경60667. 파주시 야당동 리치타운하우스3차 304동 3층 302호, 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부만 보면 상당히 부담스러운 선순위 주택임차권이 잡혀 있다는 점입니다. 조태현은 2020.12.24 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 그보다 앞선 2020.12.09이며, 보증금은 220,000,000원입니다. 임차권등기는 2025.01.10 접수됐고, 경매개시결정은 2026.03.16 접수됐습니다. 즉 경매개시결정보다 임차권의 대항요건이 먼저입니다.
통상의 원칙만 적용하면 신건 매각가 221,000,000원에서 집행비용 3,894,000원을 먼저 빼고 임차인에게 217,106,000원을 배당하므로 2,894,000원이 미배당되어 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다. 1회 유찰 때는 인수 계산액이 46,475,200원, 2회 유찰 때는 81,340,160원까지 늘어납니다. 그러나 이 사건은 그 계산만으로 결론내리면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60667 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 64-20 리치타운하우스3차 304동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 중 3층 |
| 소유자 | 홍서은 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 221,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인일 | 2017.11.03 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약으로 실질 인수 0원
현재 소유자는 홍서은입니다. 2019.01.11 신탁등기가 설정됐다가 2020.12.24 신탁재산 귀속으로 소유권이 홍서은에게 돌아왔습니다. 이후 조태현의 주택임차권이 2025.01.10 등기됐고, 2026.03.16 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 접수됐습니다. 이 사건에서 선언된 말소기준은 갑구 5번 강제경매개시결정입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조태현 | 220,000,000원 | 2020.12.24 | 2020.12.09 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 해당 없음 |
조태현은 전입·점유와 확정일자가 모두 경매개시결정보다 앞서고 배당요구도 했으므로, 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 함께 행사할 수 있습니다. 다만 2026.05.21 확약은 조태현 임차권에 한해 대항력을 포기하고 미변제액이 있더라도 임차권등기 말소에 동의한 것입니다. 따라서 이 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
② 시세 비교 — 99.5%지만 하락 추세를 먼저 본다
리치타운하우스3차303동304동의 실거래는 총 6건입니다. 전체 평균은 245,083,333원이지만, 과거 300,000,000원 거래까지 섞여 있어 현재 가격 판단에는 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 222,000,000원, 최신 거래는 2025.01의 234,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 63.79㎡ | 2 | 234,000,000원 |
| 2024.07 | 67.24㎡ | 1 | 210,000,000원 |
| 2022.02 | 65.84㎡ | 1 | 300,000,000원 |
| 2021.08 | 65.84㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2021.07 | 63.79㎡ | 3 | 227,500,000원 |
| 2021.07 | 65.84㎡ | 1 | 269,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 222,000,000원 |
최저가 221,000,000원은 최근 12개월 평균 222,000,000원의 99.5%입니다. 숫자만 보면 1,000,000원 낮지만 차이가 매우 작습니다. 더 중요한 신호는 최근 거래군이 과거 거래군보다 13.5% 낮아진 추세라는 점입니다. 따라서 전체 평균 245,083,333원과 비교해 90.2%라는 이유만으로 가격 메리트를 높게 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 221,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,894,000원 |
| 1. 임차인 조태현 보증금 | 220,000,000원 | 217,106,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 조태현 보증금 중 2,894,000원이 남지만, 2026.05.21 확약에 따라 대항력을 포기하고 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인 실질 인수는 0원입니다. 위 2,894,000원은 확약을 반영하지 않은 배당계산상 부족액입니다.
④ 회차별 구조 — 유찰돼도 임차인 인수는 확약으로 0원
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 임차인 부족액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 221,000,000원 | 2,894,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 176,800,000원 | 46,475,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 141,440,000원 | 81,340,160원 | 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다. 하지만 이 사건은 조태현 임차권에 대한 확약이 적용되므로 회차가 내려가더라도 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 유찰 이후에는 낙찰가 하락이 곧 실질취득가 하락으로 이어집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운정4동 행정복지센타 남동쪽 인근. 부근은 다세대주택, 단독주택, 주거나지, 소규모 공장 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 마을버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 중 3층 302호. 사용승인일은 2017.11.03이며 위생·난방·승강기설비가 되어 있는 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 남서쪽과 북동쪽으로 각각 노폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역, 제한보호구역, 군사기지 및 군사시설 관련 구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 리치타운하우스3차303동304동은 16세대이며 실거래 표본은 6건입니다. 최근 거래 추세가 -13.5%여서 가격 변동과 매수층 폭을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건 권리판단의 핵심은 2026.05.21 인수조건변경확약서입니다. 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 동의 문구를 매각기일 직전 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 확약상 실질 인수는 0원이지만 낙찰 후 말소에 필요한 실제 절차와 서류를 확인해야 합니다.
- 최근 시세 중심. 전체 평균 245,083,333원보다 최근 12개월 평균 222,000,000원과 최신 거래 234,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거 거래군보다 13.5% 낮습니다. 최저가가 최근 평균의 99.5%라는 이유만으로 가격 메리트를 크게 평가하면 안 됩니다.
- 소규모 다세대 환금성. 16세대 규모이고 거래 표본이 많지 않아 개별 호수의 상태·층·매수수요 차이가 가격에 크게 반영될 수 있습니다.
- 현장 확인. 임대관계는 감정평가에서 미상으로 조사됐으므로 실제 점유 상태와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 리스크는 확약으로 풀렸지만, 가격은 아직 신건”
이 물건은 첫인상만 보면 220,000,000원의 선순위 임차권 때문에 매수인이 큰 보증금을 떠안을 수 있는 위험 물건처럼 보입니다. 실제 배당계산에서도 신건 기준 2,894,000원이 미배당되고, 유찰될수록 그 부족액은 46,475,200원, 81,340,160원으로 커집니다. 하지만 2026.05.21 인수조건변경확약서가 그 구조를 바꿉니다. 조태현 임차권에 대해 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
남는 판단은 가격입니다. 실질취득 221,000,000원은 최근 12개월 평균 222,000,000원의 99.5%로 사실상 최근 시세 수준이고, 최근 거래 추세는 -13.5%입니다. 전체 평균 245,083,333원과 비교한 90.2%만 보고 할인폭이 크다고 평가해서는 안 됩니다. 권리는 확약 확인을 전제로 통과, 가격은 신건에서 보수적 접근. 이 사건의 승부처는 확약서 원문을 끝까지 확인한 뒤 최근 하락 추세를 반영해 얼마에 응찰하느냐입니다.
