인천지방법원 2025타경511247. 부평동 리치카운티 5층 501호, 59.81㎡ 전부를 사용하는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 김지연이며 2021년 7월 매매로 거래가액 208,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 과거 농협은행 근저당 174,000,000원은 2021년 7월 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2023.04.18. 국 압류입니다.
문제는 이 말소기준보다 임차인의 대항력 발생 시점이 앞선다는 점입니다. 이건욱은 임대차계약일 2021.05.22., 확정일자 2021.05.25., 점유개시 2021.07.02.이며, 임차권등기의 주민등록일자는 2024년 경정에 따라 2021.07.05.로 정정됐습니다. 어느 기준을 보더라도 2023.04.18. 압류보다 빠릅니다. 따라서 이 임차인의 보증금 208,000,000원은 배당으로 전액 회수되지 않으면 부족액이 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511247 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 416-31 리치카운티 5층 501호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 부흥로315번길 17-7 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 5층 501호 59.81㎡ 전부 · 지하1층/지상14층 건물 |
| 사용승인 | 2016.11.02 |
| 소유자 | 김지연 (2021.07.03. 매매, 거래가액 208,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 208,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
2016년 농협은행 근저당은 2021.07.02. 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 김지연이 소유권을 취득했고, 현존 권리 가운데 말소기준은 2023.04.18. 국 압류입니다. 임차인 이건욱의 점유·주민등록·확정일자는 모두 그보다 앞선 시점이어서 대항력 있는 선순위 임차인으로 봐야 합니다. 2024.01.11. 주택임차권등기가 들어왔고 2024.04.08. 주민등록일자를 2021.07.05.로 경정했습니다.
② 임차인 — 실제 임차인은 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이건욱 | 5층 501호 59.81㎡ 전부 | 208,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 |
등기부상 2024.04.08.의 ‘3번 임차권 경정’은 별도의 두 번째 임차인이 아니라 이건욱 임차권의 주민등록일자를 2021.07.05.로 바로잡은 경정등기입니다. 따라서 실제 임차인은 1명이며 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.
③ 최저가가 내려가도 총취득액은 거의 안 내려간다
이 사건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 임차보증금 208,000,000원이 현재 최저가 202,000,000원보다 크기 때문에 낙찰가가 낮아지면 임차인에게 배당되는 금액이 줄고, 그만큼 매수인이 이어받을 부족액이 커집니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 202,000,000원 | 9,628,000원 | 211,628,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 161,600,000원 | 49,462,400원 | 211,062,400원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 129,280,000원 | 81,329,920원 | 210,609,920원 |
동일 유형의 최신 실거래 비교 근거는 확인되지 않으므로, 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 다만 현재 회차 기준 실질취득 211,628,000원은 감정가 202,000,000원의 104.8%이고, 소유자의 2021년 취득가액 208,000,000원도 웃돕니다. 이 사건은 ‘최저가 2.02억’이 아니라 실질취득 약 2.11억 수준으로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,628,000원 |
| 1. 임차인 이건욱 보증금 | 208,000,000원 | 198,372,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 208,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 202,000,000원 가정 시 집행비용 3,628,000원을 제하고 임차인 이건욱에게 198,372,000원이 배당되어 보증금 부족액 9,628,000원이 남습니다. 시나리오상 신청채권자 주택도시보증공사에는 배당액이 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다.
- 입지. 인천부평동초등학교 동측 인근으로, 오피스텔·다세대주택·각종 근린생활시설이 혼재하는 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 부평시장역(인천지하철1호선)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층/지상14층 건물의 5층 501호이며 사용승인일은 2016.11.02.입니다.
- 설비. 위생 급·배수, 도시가스, 난방, 승강기, 소화, 주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역입니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차는 202,000,000원에 받더라도 법정 계산상 9,628,000원 인수 가능액을 더한 211,628,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 금지. 1회 유찰 시 실질취득 211,062,400원, 2회 유찰 시 210,609,920원으로 총액이 거의 줄지 않습니다.
- 말소동의 확약서 원문 확인. 임차권등기 말소뿐 아니라 임차인의 대항력·보증금 인수 문제까지 어떤 범위로 처리되는지 원문을 직접 대조해야 합니다.
- 임차인 배당 여부 확인. 보증금 208,000,000원 전액이 실제 배당으로 충족되는지 배당요구·배당순위를 다시 확인해야 합니다.
- 경정등기 주의. 2024.04.08. 경정으로 주민등록일자가 2021.07.05.로 정정되어 있으며, 이를 별도의 두 번째 임차인으로 중복 계산하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.02억짜리 신건”으로 보면 안 된다
겉으로는 감정가와 최저가가 모두 202,000,000원인 신건입니다. 하지만 이건욱의 보증금 208,000,000원과 선순위 대항력 때문에 경제적 구조는 전혀 다릅니다. 현재 배당계산대로라면 9,628,000원이 남아 실질취득은 211,628,000원입니다. 더 중요한 점은 유찰돼도 이 총액이 거의 줄지 않는다는 것입니다.
주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 분명한 완화 요소지만, 확인되는 내용만으로 대항력 포기까지 단정해서 인수를 0원으로 처리하기는 어렵습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “최저가가 낮아지는 것을 기다리는 물건이 아니라, 임차보증금 인수와 확약서의 효력을 먼저 확정해야 하는 물건”입니다. 권리구조가 완전히 정리되지 않은 상태에서는 신건 가격만 보고 접근할 수 없습니다.
