인천지방법원 2025타경511293. 인천 미추홀구 주안동 필하우스 2층202호, 전용 53.47㎡의 주거용 오피스텔입니다. 현재 소유자는 이광오이며 2022.04.20 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 180,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 담보권이 아니라 그보다 앞서 대항요건을 갖춘 성수현의 주택임차권입니다.
성수현은 임대차계약일자 2022.02.25, 확정일자 2022.03.16, 전입·점유개시일자 2022.03.30이며 보증금은 180,000,000원입니다. 말소기준인 2025.08.05 강제경매개시결정보다 먼저 대항요건을 갖췄으므로 원칙적인 권리구조만 보면 매수인이 미배당 보증금을 인수할 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점이 결론을 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511293 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 70-34 필하우스 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔(주거용) · 전용 53.47㎡ · 철근콘크리트구조 10층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 이광오 · 2022.04.20 소유권이전 · 거래가액 180,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 140,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약서가 핵심
2010.06.07 설정됐던 동호신용협동조합 근저당권 83,200,000원은 2014.10.07 이미 말소됐고, 2019.04.24 충남신용보증재단 가압류 7,991,358원도 2022.03.04 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2025.08.05 주택도시보증공사가 신청한 강제경매개시결정입니다.
성수현의 주택임차권등기는 2024.05.08 접수됐지만 대항력 판단의 핵심인 전입·점유는 2022.03.30입니다. 확정일자 2022.03.16과 배당요구도 확인돼 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 따라서 확약이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 유형입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 | 승계 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 성수현 제2층 제202호 53.47㎡ 전부 | 180,000,000원 | 2022.03.30 | 2022.03.16 | 2024.05.08 | 대항력 있음 우선변제 있음 | 해당 없음 | 0원 |
② 시세 비교 — 확약 적용 후에는 77.8%
필하우스1 전용 53.47㎡의 확인 거래는 2022.04, 2층 180,000,000원입니다. 거래건수는 1건이고, 최근12개월 평균 수치와 최신거래 금액 모두 180,000,000원으로 집계돼 있습니다. 현재 최저가 140,000,000원은 이 기준의 77.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 53.47㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 53.47㎡ | 1건 | 180,000,000원 |
이 사건에서는 대항력 임차인의 보증금이 최저가보다 크기 때문에 원칙적으로는 낙찰가만 보고 싸다고 판단하면 안 되는 물건입니다. 다만 확약서가 명시돼 있어 성수현의 미배당액을 실질적으로 인수하지 않는다는 전제에서는 실질취득액이 140,000,000원으로 내려옵니다. 따라서 시세 비교도 최저가와 동일한 실질취득액 140,000,000원을 기준으로 해야 하며, 그 비율이 77.8%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,760,000원 |
| 1. 임차인 성수현 보증금 | 180,000,000원 | 137,240,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 성수현 보증금 미배당액은 42,760,000원입니다. 다만 본건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 140,000,000원 | 42,760,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 112,000,000원 | 70,368,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 89,600,000원 | 92,412,800원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 석바위사거리 북서측 인근으로, 오피스텔·아파트·다세대주택 등 공동주택과 숙박시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 경인로·경원대로 변 버스정류장이 있으며, 남동측 인근에 인천도시철도2호선 석바위시장역이 위치합니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔(주거용)으로 이용 중입니다. 기본 위생·급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지, 스프링클러, 도시가스, 난방 및 옥외기계식주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 로폭 약 8~9미터 경인로425번길에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 공시지가는 2,399,000원/㎡입니다. 공부와 별 차이가 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 필하우스1은 총 12세대이며 확인 거래는 1건입니다. 거래 표본이 적어 실거래 숫자만으로 현재 시장가격을 확정하기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 이 물건의 결론을 바꾸는 핵심 문서는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 실제 매각물건명세서와 확약서의 적용 대상이 성수현 주택임차권과 정확히 일치하는지 확인해야 합니다.
- 임차권 권리관계 확인. 성수현의 전입·점유 2022.03.30, 확정일자 2022.03.16, 보증금 180,000,000원, 배당요구 2024.05.08을 등기부·매각물건명세서와 다시 대조해야 합니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 배당 계산상 미배당은 42,760,000원이지만 확약 적용 시 실질 인수는 0원입니다. 두 금액을 섞어 실질취득액을 계산하면 안 됩니다.
- 실거래 표본 확인. 확인 거래는 2022.04의 180,000,000원 1건입니다. 최근 실제 매물과 거래 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 현황 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 자세한 임대차관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유 상태와 인도 절차를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 배당표의 집행비용은 2,760,000원 추정이며 실제 배당과 세금 관계는 변동될 수 있으므로 원본 배당자료를 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음”만 보고 인수형으로 끝내면 안 된다
이 사건의 표면만 보면 보증금 180,000,000원의 대항력 있는 임차인이 최저가 140,000,000원보다 커서 전형적인 인수형처럼 보입니다. 실제 배당 계산도 42,760,000원의 미배당액을 매수인 인수로 잡고 있습니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이 명시돼 있어, 성수현 임차권의 실질 인수는 0원으로 봐야 합니다.
그 결과 현재 회차의 실질취득액은 140,000,000원이고, 최근12개월 평균 수치 및 최신거래 180,000,000원 대비 77.8%입니다. 다만 거래 표본이 1건이고 확인 거래가 2022.04인 만큼, 가격 차이 자체는 매력적이어도 현재 시세에 대한 확신은 낮습니다. 권리 핵심은 확약서 원본 확인, 가격 핵심은 얇은 실거래 표본 검증입니다.
