인천지방법원 2025타경511342. 인천 미추홀구 주안동 1427-7, 3층 301호 전용 59.42㎡ 오피스텔입니다. 현재 등기상 소유자는 황상욱이며, 2022년12월19일 매매를 원인으로 2023년1월4일 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 235,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준은 2025년8월18일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 과거 농협은행 근저당권 166,800,000원은 2022년6월30일 이미 말소됐습니다.
핵심은 2024년8월5일 등기된 이종호의 주택임차권입니다. 보증금은 230,000,000원, 점유·주민등록일은 2022년6월30일로 말소기준보다 앞섭니다. 배당 시뮬레이션상 신건 매각가 193,000,000원에서는 집행비용 3,502,000원을 제외한 189,498,000원이 우선변제되고, 40,502,000원이 미배당으로 남습니다. 원칙만 보면 매수인 인수형이지만, 이 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 정확도 규칙상 이종호 관련 실질 인수는 0원으로 평가합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511342 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1427-7 3층 301호 · 인천광역시 미추홀구 미추홀대로597번길 86 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 59.42㎡ · 지상13층 건물 중 3층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 황상욱 (2023.01.04. 소유권이전 · 거래가액 235,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 193,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 주 임차권은 확약, 미상 점유자는 별도
과거 권리 중 수협은행 신탁, 경기신용보증재단 가압류 9,000,000원, 신한은행 가압류 32,915,451원, 농협은행 근저당권 166,800,000원은 이미 말소됐습니다. 현재 분석에서 중요한 선순위 축은 이종호의 주택임차권과, 말소기준 이전에 전입한 이규덕·박보민입니다. 이종호 임차권은 확약으로 실질 인수 0원으로 보되, 나머지 두 사람의 보증금이 확인되지 않은 이상 ‘인수 0원 사건’으로 단정하면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 전입·점유 | 보증금 | 확정·배당 | 대항력 | 우선변제 | 승계/인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이종호 | 2022.06.30 · 3층 301호 59.42㎡ 전부 | 230,000,000원 | 확정일자 2022.07.01 · 등기 경정상 2022.05.30 · 배당요구 2024.08.05 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 적용 · 실질 0원* |
| 이규덕 | 2023.07.03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 밖 · 미상 |
| 박보민 | 2025.07.30 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 밖 · 미상 |
* 배당 시뮬레이션상 이종호 보증금의 미배당액은 40,502,000원이지만, 을구 3번 주택임차권에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 이 임차권의 실질 인수는 0원으로 평가합니다. 2024.09.09. 을구 3-2번은 을구 3번 임차권의 경정등기로 별도 임차인으로 계산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 가격을 봐야 한다
전용 59.42㎡ 실거래는 총 9건이 확인됩니다. 전체 평균은 208,000,000원이지만, 2022년 250,000,000원, 235,000,000원 등 과거 고가 거래가 함께 섞여 있습니다. 따라서 이번 신건 가격의 메리트는 전체 평균 대비 92.8%라는 숫자가 아니라 최근 12개월 평균 167,500,000원, 최신 거래 175,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -23.7%를 우선해 판단해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 59.42㎡ | 12 | 175,000,000원 |
| 2024.09 | 59.42㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2024.03 | 59.42㎡ | 2 | 222,000,000원 |
| 2023.01 | 59.42㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 2022.12 | 59.42㎡ | 3 | 235,000,000원 |
| 2022.11 | 59.42㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2022.06 | 59.42㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2022.04 | 59.42㎡ | 8 | 250,000,000원 |
| 2021.06 | 59.42㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.42㎡ | 2건 | 167,500,000원 |
현재 최저매각가이자 확약 적용 후의 기본 실질취득액은 193,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 115.2%로, 최근 시세보다 높은 가격입니다. 게다가 최근 가격 추세는 -23.7%입니다. 따라서 과거 전체 평균 208,000,000원보다 낮다는 이유만으로 ‘시세보다 저렴하다’고 평가하거나 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 193,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,502,000원 |
| 1. 임차인 이종호 보증금 | 230,000,000원 | 189,498,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션 자체에서는 이종호 보증금 부족분 40,502,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 해당 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐으므로 실질 인수는 0원으로 평가합니다. 확약이 없었다면 보증금 230,000,000원이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형으로, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어 실질취득이 보증금 수준에서 고정되는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 2017.07.06. 준공된 건물입니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 인천남부초등학교 북서측 인근으로, 주변은 오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상13층 건물이며, 위생·급배수·난방·승강기·기계식 주차타워 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 준주거지역, 공시지가 1,689,000원/㎡이며 남측으로 폭 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 사항이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 전용 59.42㎡ 실거래는 9건이 확인되지만 최근 12개월 거래는 2건이며, 최근 가격 추세가 -23.7%로 나타나 가격 회복을 전제로 공격적으로 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이규덕·박보민 보증금 확인. 두 사람은 말소기준 이전 전입이지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력과 승계액을 확정하기 전에는 최대 입찰가를 확정하기 어렵습니다.
- 확약서 원문 확인. 이종호 을구 3번 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각·말소 과정에서 어떤 조건으로 작동하는지 원문을 대조해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 208,000,000원보다 낮다는 이유로 싸다고 판단하지 말고, 최근 12개월 평균 167,500,000원과 최신 거래 175,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 거래 추세가 -23.7%입니다. 현재 최저가 193,000,000원은 최근 12개월 평균의 115.2%이므로 신건에서 가격 가점을 줄 수 없습니다.
- 오피스텔 환금성. 최근 12개월 실거래 2건, 경매 평균 유찰 1.5회, 매각률 0.0%를 함께 보고 재매각 가능성과 보유기간을 보수적으로 계산해야 합니다.
- 관리비·세금·점유 확인. 미납 관리비, 당해세, 실제 점유상태와 명도 대상은 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “주 임차권은 풀렸지만, 가격과 미상 임차인은 그대로다”
이 사건의 가장 큰 반전은 보증금 230,000,000원의 이종호 임차권입니다. 배당 계산만 보면 신건에서도 40,502,000원이 남는 인수형이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 있어 이 임차권의 실질 인수는 0원으로 평가합니다. 그렇다고 권리가 모두 정리된 것은 아닙니다. 이규덕·박보민은 말소기준 전에 전입했으나 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상으로 남습니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 현재 최저가 193,000,000원은 최근 12개월 평균 167,500,000원의 115.2%이고, 최신 거래는 175,000,000원입니다. 최근 가격 추세도 -23.7%입니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 208,000,000원을 근거로 ‘싸다’고 판단하면 하락장을 거꾸로 읽게 됩니다. 이종호 임차권은 확약으로 해소, 확약 밖 임차인 위험은 미해소, 신건 가격은 최근 시세 이상. 이 세 가지가 동시에 존재하므로 종합 평가는 낮게 가져가는 것이 맞습니다.
