인천지방법원 2025타경511347. 부평동 동명코아아파트 5층 504호입니다. 집합건축물대장상 용도는 아파트이고, 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 5층 건물의 5층에 위치합니다. 현재 소유자는 김경철이며 2021.09.03. 매매를 원인으로 2021.09.23. 소유권을 이전받았고, 당시 등기부 거래가액은 118,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 임차권입니다. 현재 등기상 말소기준은 2023.03.22. 인천세무서장이 한 압류인데, 임차인 황선영은 2021.09.23. 점유를 시작하고 2021.09.24. 전입했으며 확정일자는 2021.09.06.입니다. 즉 말소기준보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인으로 분류됩니다. 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하더라도, 배당으로 회수하지 못한 보증금은 별개의 인수 문제가 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511347 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 364-20 동명코아아파트 5층 504호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 부평문화로 137-1 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트구조 · 지상5층 중 5층 |
| 소유자 | 김경철 · 2021.09.23. 소유권이전 · 거래가액 118,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 131,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 118,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2023.03.22. 갑구 15번 압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류 339,000,000원, 서울특별시 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 황선영의 전입은 2021.09.24.로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 이 사건은 “등기가 지워지는가”만 보면 안 되고, 보증금이 배당으로 전액 회수되는가를 함께 봐야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황선영 | 5층 504호 34.78㎡ 전부 | 118,000,000원 | 전입 2021.09.24 확정 2021.09.06 | 2023.10.26 | 대항력 有 우선변제 有 승계 해당 없음 |
황선영은 실제 임차인 1명이며, 보증금은 118,000,000원입니다. 전입신고가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제를 받을 수 있습니다. 현재 신건 가정에서는 보증금 전액이 배당되므로 인수액이 0원이지만, 유찰로 낙찰가가 내려가면 미배당 보증금이 생기면서 매수인의 부담으로 전환됩니다.
③ 유찰 시나리오 — 최저가 하락이 그대로 할인은 아니다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 131,000,000원 | 0원 | 446,634,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 104,800,000원 | 15,467,200원 | 457,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 83,840,000원 | 36,069,120원 | 457,000,000원 |
이 사건은 정확히 대항력 인수형의 가격 착시가 나타나는 구조입니다. 1회 유찰로 최저가가 104,800,000원까지 내려가도 미배당 보증금 15,467,200원이 따라오고, 2회 유찰 시에는 36,069,120원이 따라옵니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 커져 가격 하락 효과의 상당 부분이 상쇄됩니다. 보증금 118,000,000원이 사실상 가격 하한을 형성하므로 최저가 숫자만 보고 “싸졌다”고 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 131,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,634,000원 |
| 1. 임차인 황선영 보증금 | 118,000,000원 | 118,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 339,000,000원 | 10,366,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 118,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 가정에서는 황선영의 보증금 118,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사 관련 채권에는 미배당이 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부흥초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·아파트와 각종 근린생활시설·업무시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상5층 건물의 제5층 제504호이며, 외벽은 인조석 및 드라이비트, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 하이샷시입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·화재경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원문 확인. 황선영의 전입 2021.09.24., 확정일자 2021.09.06., 보증금 118,000,000원, 배당요구 사실을 매각물건명세서와 임차권등기에서 다시 대조해야 합니다.
- 확약서 범위 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 임차인의 대항력 포기까지 포함하는지 원문을 확인해야 합니다. 말소동의만으로는 미배당 보증금을 0원으로 단정하지 않는 것이 안전합니다.
- 유찰가 착시 금지. 1회 유찰 시 104,800,000원, 2회 유찰 시 83,840,000원으로 내려가지만 각각 15,467,200원·36,069,120원의 인수액이 발생합니다.
- 현재 회차 배당 확인. 신건 131,000,000원에서는 임차보증금 118,000,000원이 전액 배당되는 구조인지 당해세 등 우선채권을 포함해 최종 확인해야 합니다.
- 명도 관계 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 0원 인수”만 보고 끝내면 안 된다
현재 회차만 보면 결론은 단순합니다. 매각가 131,000,000원에서 집행비용 2,634,000원을 제외한 뒤에도 황선영의 보증금 118,000,000원을 전액 배당할 수 있어 매수인의 인수액은 0원입니다. 하지만 이 임차인은 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인입니다.
따라서 유찰이 시작되는 순간 계산이 달라집니다. 1회 유찰 시 15,467,200원, 2회 유찰 시 36,069,120원의 보증금 잔액이 매수인에게 따라옵니다. 낙찰가가 내려가도 그 차액의 일부가 임차보증금 인수로 되살아나는 구조입니다. 말소동의 확약서가 제출됐다는 사실은 긍정적이지만, 대항력 포기까지 확인되지 않은 상태에서 인수 위험을 없다고 단정해서는 안 됩니다. 이 물건의 승부처는 감정가 할인율이 아니라 임차보증금이 실제로 어디까지 배당되고 무엇이 남는지입니다.
