인천지방법원 2025타경511363. 인천 남동구 구월동 ‘마커스’ 13층 1307호, 전용 62.854㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 “임차권이 있다/없다”가 아니라 선순위 대항력 임차권과 말소동의 확약서의 결합입니다. 안우준은 2022.07.05. 확정일자를 받고 2022.08.16. 주민등록 및 점유를 시작했으며, 2024.08.30. 보증금 275,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준으로 선언된 2025.08.07. 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙상 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 권리입니다.
현재 최저매각가 266,000,000원만 놓고 배당을 계산하면 집행비용 4,524,000원 후 임차인에게 261,476,000원이 배당되고 13,524,000원이 남습니다. 확약이 없다면 이 부족분은 매수인 인수 위험이 됩니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있으므로, 이 분석에서는 해당 임차권 인수를 실질 0원으로 반영합니다. 따라서 신건 기준 실질취득은 266,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511363 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1146 마커스 13층 1307호 · 인천광역시 남동구 미래로 6 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 62.854㎡ · 철근콘크리트구조 · 20층 중 13층 |
| 소유자 | 최문규 · 2020.12.12. 매매 · 거래가액 270,000,000원 · 2021.01.05. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 266,000,000원 / 266,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 275,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 확약이 승부처
2020.05.21. 청천새마을금고 근저당권은 2020.12.02. 이미 말소됐습니다. 이후 안우준의 주민등록·점유는 2022.08.16., 임차권등기는 2024.08.30.이고, 강제경매개시결정은 2025.08.07.입니다. 따라서 경매개시결정을 기준으로 보면 안우준의 임차권은 선순위 대항력 권리입니다. 매각물건명세서 역시 인수권리로 기재하면서 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출을 명시하고 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안우준 | 제13층 제1307호 62.854㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 275,000,000원 | 2022.08.16 | 2022.07.05 | 대항력 있음 우선변제권 있음 승계 실질 0원* |
* 배당계산만 보면 신건 기준 미배당 13,524,000원이 매수인 인수로 산정되지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점을 반영해 이 임차인의 실질 인수액은 0원으로 판단했습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 39,000,000원 높다
마커스의 대상 면적은 62.854㎡이고, 가장 최근 거래는 2026.06. 전용 62.85㎡ 9층 227,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 이 1건이므로 최근 12개월 평균 역시 227,000,000원입니다. 신건 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 266,000,000원은 이보다 39,000,000원 높고, 최근 시세의 117.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 62.85㎡ | 9 | 227,000,000원 |
| 2023.12 | 68.31㎡ | 16 | 270,000,000원 |
| 2023.12 | 68.31㎡ | 16 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 62.85㎡ | 1건 | 227,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 259,000,000원 |
전체 3건 평균은 259,000,000원이지만, 여기에 2023.12. 전용 68.31㎡의 270,000,000원·280,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 거래가격은 과거 거래군 대비 -17.5%의 흐름이고, 신건 최저가는 전체 평균과 비교해도 102.7%, 최근 12개월 평균과 비교하면 117.2%입니다. 어느 기준에서도 신건을 “시세보다 싸다”고 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 266,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,524,000원 |
| 1. 임차인 안우준 보증금 | 275,000,000원 | 261,476,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 임차보증금 미배당 | - | 13,524,000원 |
| 확약 반영 실질 인수 | - | 0원 |
배당표 자체의 원칙상 부족분은 13,524,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출을 반영하면 이 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 미반영 원칙상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 266,000,000원 | 13,524,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 212,800,000원 | 65,979,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 170,240,000원 | 107,943,360원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 구월동 예술회관역 북동측 인근으로 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 무난하고 인근에 버스정류장과 인천1호선 예술회관역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물의 13층 1307호이며, 급·배수·위생설비·소화전·승강기·화재탐지·스프링클러·기계식주차·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 단지. 마커스는 72세대, 2020.04.28. 준공입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역(구월업무지구)·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 4,676,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측 및 북측으로 광대로와 중로의 포장도로에 접하며 토지는 정방형 평지입니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 안우준 임차권에 대한 적용 범위와 실제 말소 요건을 법원 기록에서 직접 대조해야 합니다.
- 확약 미적용 시 비용 재계산. 신건에서도 원칙상 임차보증금 미배당 13,524,000원이 발생하며 유찰될수록 미배당액이 커지는 구조입니다.
- 최근 시세를 우선. 최근 12개월 평균·최신 거래는 227,000,000원입니다. 과거 68.31㎡의 270,000,000원·280,000,000원 거래를 기준 가격으로 삼지 마세요.
- 하락 흐름 반영. 최근 거래 흐름은 -17.5%입니다. 신건 266,000,000원은 최근 시세의 117.2%이므로 가격 메리트가 없습니다.
- 임대관계 원본 확인. 감정평가에서는 임대관계를 미상 처리했으나 등기부와 매각물건명세서에는 안우준의 임차권등기가 확인됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 확약서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “확약이 권리를 정리해도, 가격까지 싸지는 것은 아니다”
이 사건은 권리만 보면 처음부터 안전한 물건이 아닙니다. 보증금 275,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권이 있고, 현재 매각가 기준 배당 부족분도 13,524,000원 발생합니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영할 수 있습니다. 결국 권리 승부는 확약서 원본 확인으로 정리됩니다.
그 다음 남는 문제는 명확합니다. 가격입니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 227,000,000원, 신건 실질취득은 266,000,000원으로 117.2%입니다. 최근 흐름도 -17.5%입니다. 전체 평균 259,000,000원보다도 현재 최저가가 높습니다. 따라서 결론은 확약 확인 시 권리는 정리 가능, 신건 가격은 보류입니다. 이 물건의 핵심은 선순위 임차권의 숫자만 보고 겁먹는 것도, 확약만 보고 비싼 신건에 바로 들어가는 것도 아니라, 확약의 효력을 원본으로 확인한 뒤 최근 시세에 맞는 가격에서 접근하는 것입니다.
