의정부지방법원 2026타경60706. 고양시 일산동구 식사동 몽펠리에 502동 지1층 비01호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 김승호이며 2020.09.18. 매매를 원인으로 210,000,000원에 취득했습니다. 등기상 가장 중요한 권리는 2024.12.13. 등기된 홍정석의 주택임차권으로, 임차보증금은 267,000,000원, 전입일은 2022.11.25., 확정일자는 경정등기를 거쳐 2022.11.07.로 기재돼 있습니다.
원래 등기 구조만 보면 홍정석 임차권은 2026.03.17. 강제경매개시결정보다 앞서 있어 매수인 인수 위험이 매우 큰 형태입니다. 실제 원자료 배당 시뮬레이션도 매각가 264,000,000원에서 집행비용 4,496,000원을 공제하고 홍정석에게 259,504,000원을 배당한 뒤 7,496,000원이 미배당돼 매수인에게 넘어가는 것으로 계산합니다. 그러나 이 사건에는 그 계산을 뒤집는 2026.05.21.자 인수 조건변경확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60706 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 670-64 몽펠리에 502동 지1층비01호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 위시티로 71-57 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건 내 제지1층 제비01호 |
| 소유자 | 김승호 (2020.09.18. 매매 · 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 264,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 267,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 확약이 주된 임차권 위험을 바꾼다
② 임차인 분석 — 실제 확인되는 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍정석 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.11.25. | 267,000,000원 | 원래 有 확약으로 포기 | 행사 확정일자 2022.11.07. | 실질 0원* |
| 김경조 | 2025.08.21. | 미상 | 가능·미상 | 미상 배당요구 2026.06.08. | 미상 |
을구 1-2번은 2025.05.09. 이루어진 기존 홍정석 임차권의 확정일자 경정등기로, 새로운 별도 임차인을 의미하지 않습니다. 따라서 사람 기준으로 확인되는 임차관계는 홍정석과 김경조 두 명입니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 면적 불일치와 임차위험을 같이 봐야 한다
몽펠리에501동502동 실거래 자료는 총 4건이며, 최근 12개월 평균은 312,666,666원, 최신 거래는 2024.08. 278,000,000원입니다. 현재 최저가 264,000,000원은 최근 12개월 평균의 84.4%이고 최신 거래보다도 낮습니다. 최근 거래군은 이전 거래 대비 9.7% 높은 흐름으로 집계돼 하락 추세 자료도 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 56.72㎡ | 2 | 278,000,000원 |
| 2024.04 | 59.97㎡ | 4 | 330,000,000원 |
| 2023.09 | 59.97㎡ | 4 | 330,000,000원 |
| 2022.02 | 56.72㎡ | 1 | 285,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 264,000,000원 원자료 시뮬레이션)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,496,000원 |
| 1. 임차인 홍정석 보증금 | 267,000,000원 | 259,504,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 267,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원자료 배당 계산에서는 홍정석 보증금 부족분 7,496,000원을 매수인 인수로 산정합니다. 그러나 2026.05.21.자 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 정확도 규칙에 적용하면 홍정석 관련 인수는 실질 0원*입니다. 이 확약은 김경조에게는 적용되지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 홍정석 확약 때문에 총액 고정형은 아니다
| 회차 | 매각가 | 원자료 홍정석 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 264,000,000원 | 7,496,000원 | 실질 0원* |
| 1회 유찰 · 80% | 211,200,000원 | 59,556,800원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 · 64% | 168,960,000원 | 101,205,440원 | 실질 0원* |
홍정석만 놓고 보면 일반적인 대항력 임차인 인수형처럼 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 총취득액이 보증금 수준에 고정되는 사건이 아닙니다. 확약으로 홍정석의 대항력과 임차권 인수 자체가 해소되기 때문입니다. 다만 김경조의 보증금이 확인되지 않았으므로 각 회차의 최종 실질취득액을 확정할 수는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동국대학교 바이오메디캠퍼스 동측 인근이며 아파트단지·다세대주택·근린생활시설·공원·학교가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건 내 지1층 비01호이며 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 사다리형 토지의 다세대주택 건부지이며 공시지가는 1,264,000원/㎡, 토지면적은 1,075.0㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·과밀억제권역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 규모. 몽펠리에501동502동은 19세대, 사용승인일은 2017.09.27.입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김경조 보증금 확인. 이 사건의 최우선 확인사항입니다. 보증금·확정일자·점유범위·배당순위를 확인해야 최종 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 확약서 원문 확인. 2026.05.21.자 인수 조건변경확약서의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 문구, 적용 주체를 원문으로 재확인해야 합니다.
- 임차권 경정 확인. 홍정석 임차권의 확정일자는 최초 기재와 경정 내용이 다르므로 을구 1번·1-2번을 함께 대조해야 합니다.
- 시세 면적 보정. 실거래 표본은 56.72㎡·59.97㎡인데 비교 대상 면적은 74.09㎡로 일치하지 않습니다. 84.4% 수치를 그대로 할인율로 사용하지 마세요.
- 지1층 특성 확인. 본건은 제지1층 제비01호입니다. 현장 상태와 채광·습기·접근성 등 개별 물건 차이를 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 자료를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약은 해결됐지만, 미상 임차인은 해결되지 않았다”
이 사건의 첫인상은 보증금 267,000,000원의 선순위 임차권 때문에 위험해 보입니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액 변제 여부와 관계없이 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출하면서 홍정석 부분은 실질 인수 0원*으로 바뀝니다. 이 점만 보면 상당한 위험이 해소됐습니다.
문제는 그 다음입니다. 김경조가 2025.08.21. 전입해 있고 배당요구까지 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가 264,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 312,666,666원의 84.4%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 비교 거래 면적도 본건과 일치하지 않습니다. 결론은 홍정석 위험은 확약으로 해소, 김경조 위험은 미확정입니다. 확인되지 않은 임차보증금이 남아 있는 만큼 이 물건은 권리 확인이 끝난 뒤에야 가격을 논할 수 있는 사건입니다.
* 원자료 배당 시뮬레이션상 홍정석 미배당액은 현재 회차 7,496,000원, 1회 유찰 시 59,556,800원, 2회 유찰 시 101,205,440원이지만, 2026.05.21.자 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 적용하면 홍정석 관련 매수인 인수는 실질 0원으로 판단합니다. 이 확약은 김경조에게 적용되지 않습니다.
