의정부지방법원 2026타경60707. 고양시 일산동구 성석동 아이하우스2차 씨동 201호, 다세대주택입니다. 감정 이용상태는 방 3개 등의 다세대주택이고, 철근콘크리트구조 지하1층/지상4층 건물의 2층에 있습니다. 현재 소유자는 김동구로, 2020.11.24. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 162,000,000원입니다.
권리구조에서 가장 먼저 봐야 할 것은 2024.12.05. 등기된 이준병의 주택임차권입니다. 전입일은 2020.11.20.이고, 등기부 경정 내용에는 확정일자가 (1차)2020.10.20., (2차)2022.10.11.로 기재되어 있습니다. 이 임차권은 말소기준권리인 2026.03.17. 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙상 매수인 인수형입니다. 다만 2026.05.21.자 확약서가 이 위험을 실질적으로 제거합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60707 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 1073-9 아이하우스2차 씨동 2층201호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 55.29㎡ · 방 3개 등 · 지하1층/지상4층 중 2층 |
| 소유자 | 김동구 (2020.11.24. 소유권이전 · 거래가액 162,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 161,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 확약으로 실질 인수 0
| 임차인 | 사용부분 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이준병 | 건물전부 | 2020.11.20. | (1차)2020.10.20. (2차)2022.10.11. | 대항력 有 | 판정 미상 | 승계 아님 |
실제 임차인은 이준병 1명입니다. 2025.02.20.의 을구 5-2는 별도 임차인이 아니라 같은 임차권의 점유개시일자·확정일자 경정등기입니다.
과거 수산업협동조합중앙회 근저당은 2014.07.11. 일부포기로 말소됐고, 우리은행 근저당도 2020.11.20. 해지로 이미 말소됐습니다. 2024.08.27. 국민건강보험공단 압류 역시 2025.09.11. 해제로 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2026.03.17. 강제경매개시결정입니다.
② 시세 비교 — 최신 115,000,000원인데 신건은 161,000,000원
I-하우스2차A,B,C의 같은 55.29㎡ 거래는 모두 6건입니다. 전체 평균은 136,666,666원이지만, 2022.04.의 235,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래가 더 중요합니다. 최근 12개월 거래는 2026.02.의 115,000,000원 1건이고, 최신 거래 역시 115,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 55.29㎡ | 1 | 115,000,000원 |
| 2024.07 | 55.29㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2023.05 | 55.29㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2023.03 | 55.29㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2022.04 | 55.29㎡ | 3 | 235,000,000원 |
| 2022.02 | 55.29㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 55.29㎡ | 1건 | 115,000,000원 |
신건 최저가이자 실질취득액인 161,000,000원은 최근 12개월 평균 115,000,000원의 140.0%입니다. 최신 거래도 115,000,000원이므로 현재 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다. 게다가 최근 거래와 과거 거래의 추세는 -18.4%로 하락 방향입니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,054,000원 |
| 1. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,500,000원 | 157,946,000원 |
| 미배당 | - | 2,554,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 매각대금 기준 신청채권자의 청구액 160,500,000원 중 157,946,000원이 배당되고 2,554,000원이 미배당으로 남습니다. 확약 적용 후 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 161,000,000원 | 157,946,000원 | 2,554,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 128,800,000원 | 126,196,800원 | 34,303,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 103,040,000원 | 100,797,440원 | 59,702,560원 | 0원 |
가격만 놓고 보면 1회 유찰 시 매각가 128,800,000원도 최신 거래 115,000,000원보다 높습니다. 2회 유찰 시 103,040,000원은 최신 거래 115,000,000원보다 낮아집니다. 이 사건은 유찰에 따라 임차인 인수가 늘어나는 구조가 아니라, 확약으로 실질 인수는 계속 0원이므로 회차가 내려갈수록 실제 취득가격도 함께 내려갑니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송암고등학교 북동측 원거리에 위치하며, 주위는 공동주택·단독주택·공장·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 대중교통 편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층/지상4층 건물의 씨동 2층 201호입니다. 위생·급배수·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 4~5미터 도로와 접합니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거zone)이며 과밀억제권역과 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 규모. I-하우스2차A,B,C는 29세대이며 사용승인일은 2014-06-20입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.21.자 확약서의 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 문구를 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 이준병 임차권은 선순위이므로, 확약에 따른 실제 말소 진행 조건과 제출 서류를 매각물건명세서와 함께 다시 대조해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 161,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 115,000,000원의 140.0%입니다. 현재 회차를 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 과거 거래 비교 추세가 -18.4%이므로 과거 235,000,000원 거래나 전체 평균만 보고 가격을 높게 잡지 않아야 합니다.
- 회차별 가격 비교. 1회 유찰 시 128,800,000원, 2회 유찰 시 103,040,000원입니다. 최신 거래 115,000,000원과 직접 비교해 응찰가를 정해야 합니다.
- 현황 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유 상태와 인도 가능 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 확약으로 풀렸지만 가격은 아직 풀리지 않았다
이 사건의 핵심은 선순위 임차권 자체보다 2026.05.21. 확약의 효력과 161,000,000원이라는 신건 가격입니다. 이준병의 임차권은 말소기준권리보다 앞서지만, 확약에 따라 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 실질 인수는 0원입니다.
반면 가격은 최근 시세와 크게 벌어져 있습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 115,000,000원인데 신건은 161,000,000원, 즉 140.0%입니다. 최근 추세도 -18.4%라 신건 가격에 우호적인 근거가 없습니다. 전체 평균 136,666,666원에도 못 미치는 가격이 아니라 오히려 그보다 높은 수준입니다. 권리는 확약 확인 후 통과 가능, 가격은 현재 회차 보류. 이 물건의 승부처는 선순위 임차권 공포가 아니라 확약서 원본을 확인하고 최근 시세에 맞는 회차까지 기다리는 데 있습니다.
