의정부지방법원 2026타경60707. 고양시 일산동구 성석동 아이하우스2차 씨동 201호는 전용 55.29㎡ 다세대주택입니다. 감정가 161,000,000원에서 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 78,890,000원입니다. 외형만 보면 상당한 할인 폭이지만 이 물건의 권리관계는 단순하지 않습니다. 소유자 김동구의 소유권 아래, 이준병 명의의 주택임차권등기가 존재하며, 해당 임차권은 2026.03.17 강제경매개시결정보다 먼저 등기되었습니다.
임차인은 2020.11.20 주민등록을 마친 것으로 기록되어 있고, 임차권등기 경정사항에는 확정일자도 기재되어 있습니다. 따라서 경매개시결정만 보고 선순위 임차권의 인수 가능성을 배제해서는 안 됩니다. 다만 매각물건명세서에 따르면 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026.05.21 확약서를 제출하여 배당금으로 보증금 전액을 회수하지 못하더라도 잔존 보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기 말소에 동의했습니다. 이 사건의 권리분석은 바로 그 확약의 유효성과 적용 범위에 달려 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60707 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 1073-9 아이하우스2차 씨동 2층 201호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 고봉로658번길 61-15 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 55.29㎡ · 방 3개 등 · 지하 1층/지상 4층 건물의 2층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트구조지붕 · 화강석 외벽 마감 등 |
| 단지 | I-하우스2차(A,B,C동) · 29세대 · 2014.06.20 준공 |
| 소유자 | 김동구 (2020.11.24 소유권이전 · 거래가액 162,000,000원) |
| 감정가 | 161,000,000원 |
| 최저매각가 | 78,890,000원 · 2회 유찰 · 감정가의 49% |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 160,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.11 |
| 말소기준권리 | 2026.03.17 강제경매개시결정 (갑구 6번) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
등기부상 주택임차권자는 이준병입니다. 을구 5-2번은 기존 5번 임차권의 점유개시일 및 확정일자를 바로잡은 경정등기로, 별개의 임차인이 아닙니다. 따라서 이준병을 중복 집계하지 않으며, 확인되는 실제 임차인은 1명입니다. 신청채권자 주택도시보증공사도 별도 실제 임차인으로 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이준병 건물전부 · 을구 5번 |
점유개시 2020.11.20 주민등록 2020.11.20 |
160,500,000원 최초 162,000,000원 |
대항력 있음 |
우선변제 검토 확정일자 등기상 기재 |
확약 반영 인수 0원 주택도시보증공사 확약 적용 범위 확인 |
| 최초 임대차계약 | 2020.08.21 |
|---|---|
| 변경 임대차계약 | 2022.10.08 |
| 최초 보증금 | 162,000,000원 |
| 변경 보증금 | 160,500,000원 |
| 점유개시일 | 2020.11.20 (경정등기 기준) |
| 주민등록일 | 2020.11.20 |
| 확정일자 | 2020.10.20 / 2022.10.11 (경정등기 기준) |
| 임차권등기 | 2024.12.05 · 을구 5번 |
| 임차권 경정 | 2025.02.20 · 을구 5-2번 |
| 확약서 제출 | 2026.05.21 · 주택도시보증공사 |
청구금액 160,500,000원 − 예상배당 77,069,980원 = 83,430,020원 미배당
최저매각가 78,890,000원 + 미배당 83,430,020원 = 162,320,020원
이는 확약이 없고 미배당액 전부가 승계된다고 가정한 단순 위험 시나리오입니다. 집행비용 등이 포함되어 보증금보다 다소 크게 계산됩니다. 실제 본건에서는 확약 반영 인수액 0원이 적용되므로 위 금액을 실제 매수인 부담액으로 보아서는 안 됩니다.
최저매각가 78,890,000원 + 잔존 보증금 인수 0원 = 78,890,000원
취득 관련 세금, 명도비, 체납 관리비 등 부대비용은 제외한 금액입니다. 확약 밖의 별도 임차인이나 독립적인 인수권리가 확인될 경우 그 위험은 별도로 판단해야 하며, 주택도시보증공사의 확약이 다른 권리자에게 자동으로 적용되는 것은 아닙니다. 현재 등기상 확인되는 5-2번 경정등기는 별도 임차인으로 보지 않습니다.
③ 시세 비교 — 할인은 크지만 하락 추세를 경계
동일 단지 I-하우스2차(A,B,C동)의 전용 55.29㎡ 실거래는 총 6건 확인됩니다. 전체 평균은 136,666,666원이지만 2022.04 거래가 235,000,000원으로 다른 거래보다 높아 평균을 끌어올리고 있습니다. 따라서 전체 평균만으로 경매 할인율을 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 55.29㎡ | 1층 | 115,000,000원 |
| 2024.07 | 55.29㎡ | 1층 | 120,000,000원 |
| 2023.05 | 55.29㎡ | 4층 | 120,000,000원 |
| 2023.03 | 55.29㎡ | 1층 | 120,000,000원 |
| 2022.04 | 55.29㎡ | 3층 | 235,000,000원 |
| 2022.02 | 55.29㎡ | 1층 | 110,000,000원 |
| 전체 평균 | 55.29㎡ | 6건 | 136,666,666원 |
| 최근 12개월 평균 | 55.29㎡ | 1건 | 115,000,000원 |
최근 12개월 평균은 115,000,000원이며, 최신 실거래인 2026.02 거래가 역시 115,000,000원입니다. 현재 최저가 78,890,000원은 최근 시세의 68.6% 수준입니다. 확약으로 보증금 인수가 해소된다는 전제에서는 최근 실거래에 비해 가격상 여유가 존재합니다.
④ 예상배당표 (매각가 78,890,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,820,020원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 160,500,000원 | 77,069,980원 |
| 미배당 청구액 | — | 83,430,020원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 실질 인수 | — | 0원 |
예상배당은 집행비용 1,820,020원과 신청채권자 배당 77,069,980원으로 매각대금 78,890,000원 전액이 배분되는 시나리오입니다. 미배당 83,430,020원은 매수인 인수액을 의미하지 않습니다. 주택도시보증공사의 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권 말소 동의 확약에 따라 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격보다 확약 효력이 우선
| 회차 | 최저가 | 예상배당 | 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 78,890,000원 | 77,069,980원 | 83,430,020원 | 0원 |
| 3회 유찰(34%) | 55,223,000원 | 53,828,986원 | 106,671,014원 | 0원 |
| 4회 유찰(24%) | 38,656,100원 | 37,560,290원 | 122,939,710원 | 0원 |
유찰이 거듭되면 채권자의 미배당액은 증가합니다. 현재 회차에서는 83,430,020원, 3회 유찰 시에는 106,671,014원, 4회 유찰 시에는 122,939,710원으로 늘어납니다. 그러나 확약이 유효하게 적용되는 한 이준병 임차권 관련 미회수 보증금은 매수인에게 승계되지 않는다는 전제로 각 시나리오의 실질 인수액이 모두 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양시 일산동구 성석동 소재 송암고등학교 북동측 원거리에 위치합니다. 주변에는 공동주택, 단독주택, 공장, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 편의도는 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 4층 건물로, 본건은 씨동 2층 201호입니다. 다세대주택으로 이용 중이며 방 3개 등이 확인됩니다.
- 설비. 위생·급배수설비 및 난방설비가 갖춰져 있습니다. 외벽은 화강석, 내벽은 벽지 및 타일 마감 등으로 조사되었습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4~5미터 도로에 접합니다. 토지는 사다리형 평지이며 주거용 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 계획관리지역 및 성장관리계획구역(주거zone)에 해당합니다. 과밀억제권역과 가축사육제한구역 관련 규제가 확인됩니다.
- 토지거래허가 관련 사항. 토지거래계약에 관한 허가구역으로, 외국인 등 대상의 주택 용도 토지에 관한 제한이 기재되어 있습니다. 매수인별 적용 여부는 확인이 필요합니다.
- 토지. 대표 필지의 토지면적은 817.0㎡, 공시지가는 640,800원/㎡입니다. 이는 개별 호실의 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사되었습니다.
- 환금성. 29세대 소규모 다세대주택이며, 최근 실거래가 많지 않고 가격 하락 추세가 확인됩니다. 매수 후 재매각을 고려한다면 실제 매수 수요를 별도로 조사해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.21 주택도시보증공사 확약서의 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용이 본건에 정확히 적용되는지 확인해야 합니다.
- 권리 귀속 및 말소 가능성 확인. 등기상 임차권자는 이준병이고 확약서 제출자는 주택도시보증공사입니다. 주택도시보증공사가 해당 권리를 포기하고 임차권등기 말소에 동의할 적법한 권한을 갖고 있는지 확인해야 합니다.
- 임차권 경정등기 확인. 을구 5-2번은 을구 5번의 경정으로, 점유개시일과 확정일자를 바로잡은 사항입니다. 별도 임차권으로 중복 계산하지 않되 원본 등기를 대조하세요.
- 다른 점유자 확인. 이준병 외에 별도의 대항력 있는 점유자 또는 권리자가 있는지 현황조사 및 현장 확인이 필요합니다. 확약 밖 임차인이 별도로 확인되면 그 인수 위험은 독립적으로 판단해야 합니다.
- 명도 및 인도. 임차권등기와 실제 점유 상태는 구분해야 합니다. 현재 점유 상태와 인도 가능 여부를 확인하고 명도비·절차를 검토하세요.
- 실거래 기준 설정. 과거 전체 평균 136,666,666원보다 최근 거래 115,000,000원을 우선 참고하세요. 최근 거래 표본이 1건이므로 추가 시세 검증이 중요합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -18.4%이므로 향후 가격이 회복된다는 가정 없이 매수 계획을 세워야 합니다.
- 관리비 및 부대비용. 미납 공용관리비, 취득 관련 세금, 명도비, 수선비용을 확인하여 실질취득비용에 반영하세요.
- 매각기일 확인. 2026.11.11 매각기일 전 법원 공고와 매각물건명세서의 변경·정정 사항을 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 확약서, 임차권등기명령 및 경정결정, 현황조사서와 실제 배당관계를 확인한 후 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 중요한 것은 확약의 효력”
이 물건은 감정가 161,000,000원에서 78,890,000원까지 내려온 2회 유찰 다세대주택입니다. 최근 12개월 실거래 평균 115,000,000원의 68.6%라는 점에서 확약을 반영한 가격 수준에는 분명한 검토 가치가 있습니다.
그러나 이 물건을 단순히 저렴한 경매물건으로 평가해서는 안 됩니다. 보증금 160,500,000원의 선순위 대항력 임차권이 있기 때문입니다. 신청채권자 주택도시보증공사가 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했다는 사실이 매수인 실질 인수액을 0원으로 판단하는 핵심 근거입니다.
그 확약의 효력과 권한, 적용 범위가 원본 서류로 확인된다면 해당 임차권으로 인한 보증금 인수 위험은 해소된 것으로 볼 수 있습니다. 반대로 확약의 효력이 확인되지 않으면 미배당 보증금 인수 가능성을 다시 계산해야 하므로 현재 최저가만을 근거로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
여기에 최근 거래 추세 -18.4%, 29세대 소규모 다세대주택, 최근 실거래 1건이라는 환금성 제약도 있습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “확약 확인 시 가격 검토 가능, 권리 확인 전 입찰 보류”입니다. 할인율보다 권리 정리의 확실성과 실제 매도 가능 가격을 먼저 확인하는 것이 중요합니다.
