인천지방법원 2025타경511421. 인천 미추홀구 숭의동 하모니 4층 401호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 이아름 씨로 2022년 4월 6일 매매를 원인으로, 2022년 5월 17일 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 210,000,000원입니다. 권리분석의 기준은 2022년 11월 14일 설정된 미추홀구 압류입니다.
이 물건이 단순하지 않은 이유는 임차인 위미선 씨의 순위입니다. 임대차계약과 확정일자는 2022.04.06, 전입신고는 2022.05.16, 점유개시는 2022.05.17로 모두 말소기준일인 2022.11.14보다 앞섭니다. 따라서 위미선 씨는 대항력 있는 임차인이고, 확정일자와 배당요구도 갖추어 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511421 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 301-3 하모니 4층 401호 · 장천로23번길 2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 · 14층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 이아름 · 2022.05.17 소유권이전 · 거래가액 210,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 185,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 대항력이 핵심
2017년과 2019년에 설정됐던 농협은행 근저당권은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 갑구 7번 압류(2022.11.14)이고, 이후의 강제경매개시결정과 을구 5번 주택임차권등기 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 임차권등기보다 앞서 이미 2022년 5월 전입·점유가 이루어졌기 때문에, 임차인의 대항력은 등기순위만 보고 소멸한다고 판단할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 위미선 | 4층 401호 전부 | 210,000,000원 | 2022.05.16 / 2022.04.06 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
위미선 씨는 보증금 210,000,000원, 전입 2022.05.16, 확정일자 2022.04.06, 배당요구일 2024.06.03으로 확인됩니다. 보증기관 명의의 중복 임차 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다.
* 실질 인수 0원 표시는 제출된 말소동의 확약서가 해당 임차권에 실제로 적용·이행된다는 전제입니다. 입찰 전 확약서 원문과 적용 조건을 직접 대조해야 합니다.
③ 회차별 구조 — 유찰돼도 룰상 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 실질 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 185,000,000원 | 28,390,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 148,000,000원 | 64,872,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 118,400,000원 | 94,057,600원 | 0원* |
확약서를 무시한 원래의 대항력 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어납니다. 그래서 최저가만 보고 “유찰되면 무조건 싸진다”고 판단하면 안 됩니다. 다만 이 사건은 제출된 말소동의 확약서를 실제로 적용할 경우 해당 임차권의 실질 인수액이 0원이 되므로, 확약의 유효성 확인 전과 후의 평가가 완전히 달라지는 사건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 185,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,390,000원 |
| 1. 임차인 위미선 보증금 | 210,000,000원 | 181,610,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 보증금 부족분은 28,390,000원입니다. 신청채권자인 주택도시보증공사에는 현재 가정에서 0원이 배당되고, 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 ‘숭의오거리’ 서측 약 100미터 지점. 주위에는 동류형 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 4층 401호입니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남서측 약 8미터, 남동측 약 20미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가축사육제한구역·상대보호구역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다.
- 토지. 3필지 일단의 부정형 토지로 업무시설 부지로 이용 중이며, 공시지가는 2,565,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시가 없고, 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 투자 판단을 바꾸는 핵심 서류입니다. 확약 대상이 을구 5번 임차권 전부인지, 이행 조건과 시점을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 대항력의 출발점 확인. 위미선 씨의 전입 2022.05.16과 점유개시 2022.05.17은 말소기준 2022.11.14보다 앞섭니다. 확약이 없다면 미배당 보증금 인수 위험이 남습니다.
- 배당요구 확인. 위미선 씨는 확정일자를 갖고 2024.06.03 배당요구를 한 것으로 정리돼 있습니다.
- 신청채권자 구조 확인. 강제경매 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 210,000,000원입니다. 배당표상 현재 매각가 가정에서는 신청채권자 배당이 0원입니다.
- 가격 원본 조사. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 185,000,000원을 곧바로 시세로 간주하지 말고 현장 중개업소·실거래 원본을 따로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 주택도시보증공사 말소동의 확약서를 직접 확인한 뒤 응찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — 승부처는 최저가가 아니라 ‘확약서’
겉으로만 보면 신건 최저가 185,000,000원에 보증금 210,000,000원의 대항력 임차인이 걸린 전형적인 인수형 사건입니다. 실제 배당 계산도 임차인에게 181,610,000원이 배당되고 28,390,000원이 부족해 매수인에게 남는 것으로 나옵니다.
하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이 명시돼 있다는 점이 결정적입니다. 이 확약이 을구 5번 임차권에 예정대로 적용된다면 해당 임차인의 실질 인수는 0원*으로 바뀝니다. 반대로 확약의 범위나 조건이 다르면 다시 28,390,000원의 인수 위험을 기준으로 돌아가야 합니다. 따라서 이 물건은 “싸냐 비싸냐”보다 “확약서가 정확히 무엇을 없애 주느냐”를 먼저 확인해야 하는 사건입니다. 최근 실거래 자료도 없어 가격 측면의 추가 가점은 보류하는 것이 맞습니다.
