인천지방법원 2025타경511537. 용현동 우솔빌 1동 5층 501호, 전용 62.44㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “임차권등기가 있다”가 아닙니다. 배기건은 2021.03.26. 전입·점유를 시작해 2024.02.20. 가압류보다 앞선 대항력을 갖고 있고, 2024.05.16. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 등기에는 임차보증금 130,000,000원과 136,500,000원이 병기되어 있어 원칙적으로는 낙찰자 인수 여부를 반드시 확인해야 하는 구조입니다.
다만 매각물건명세서에는 이 임차권등기가 인수권리로 명시되면서도 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 적혀 있습니다. 따라서 정확도 규칙에 따라 배기건 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 별도로 확인되는 진주비는 2024.09.19. 전입해 2024.02.20. 말소기준권리보다 늦으므로 대항력 없음으로 분류됩니다. 즉 실제 임차인은 2명이지만, 현재 확인되는 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511537 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 568-31 우솔빌 1동 5층 501호 |
| 도로명 | 인천광역시 미추홀구 낙섬중로113번길 17-9 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 62.44㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 5층 |
| 사용승인 | 2009.05.01 · 8세대 |
| 소유자 | 정진산 · 2021.04.23. 매매 · 거래가액 130,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 141,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 136,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있지만 확약으로 실질 인수 0
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 배기건 5층 501호 62.44㎡ 전부 | 2021.03.26 | 2021.02.23 2023.02.24 | 등기상 130,000,000원 136,500,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
| 진주비 | 2024.09.19 | 2023.02.24 | 확인 필요 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 확인되지 않습니다. 배기건은 확정일자와 배당요구가 확인되고, 진주비는 전입일이 말소기준권리 이후여서 대항력은 없습니다. 따라서 확약의 효력이 전제되는 현재 분석에서 낙찰자가 승계할 임차보증금은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 13,000,000원 높다
이 물건은 신건으로 감정가와 최저가가 모두 141,000,000원입니다. 그러나 동일 면적 62.44㎡의 가장 최근 거래는 2025.10. 128,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 128,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가는 최근 시세의 110.2%로, 최근 시세보다 낮은 가격이 아니라 13,000,000원 높은 가격입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 62.44㎡ | 2 | 128,000,000원 |
| 2022.04 | 62.44㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2022.04 | 62.44㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2021.12 | 62.44㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 전체 평균 | 62.44㎡ | 4건 | 133,250,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 62.44㎡ | 1건 | 128,000,000원 |
전체 4건 평균은 133,250,000원이지만, 과거 150,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 128,000,000원이고, 최근 거래와 과거 거래의 비교 추세는 -5.2%입니다. 즉 시장은 하락 방향인데 신건 최저가는 최근 시세보다 10.2% 높습니다. 전체 평균 대비로 봐도 최저가는 105.8%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 141,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,774,000원 |
| 1. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 15,107,872원 | 15,107,872원 |
| 2. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 5,000,140원 | 5,000,140원 |
| 3. 주택도시보증공사 | 136,500,000원 | 118,117,988원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 156,608,012원 중 138,226,000원이 배당되고, 미배당은 18,382,012원입니다. 주택도시보증공사 청구액 136,500,000원 중 예상배당액은 118,117,988원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시 가격 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 141,000,000원 | 18,382,012원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 112,800,000원 | 46,187,212원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 90,240,000원 | 68,392,332원 | 0원 |
같은 우솔빌1동 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다. 현재 신건은 최근 시세보다 높은 반면 1회 유찰 가격 112,800,000원은 최근 거래 128,000,000원보다 낮아집니다. 다만 다세대 8세대 규모이고 실거래 표본도 4건뿐이므로 단순 할인율만으로 환금성을 낙관하기보다는 실제 매수 수요를 함께 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 5층 건물의 제5층 제501호입니다.
- 입지. 수인분당선 숭의역 남동측 인근으로 단독주택·다세대주택·주상용건물·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수인분당선 숭의역이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 토지. 준주거지역 · 평지 · 가로장방형 · 북서측 세로와 접합니다. 토지면적은 244.6㎡, 공시지가는 1,513,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 8세대 규모이며 동일 면적 실거래는 4건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 거래 추세는 -5.2%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 배기건 주택임차권등기의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 전제로 합니다. 입찰 전 확약의 대상·조건·말소 절차를 원문으로 확인해야 합니다.
- 진주비 임대차 확인. 전입일상 대항력은 없지만 보증금은 확인이 필요합니다. 점유관계와 인도 일정은 별도로 점검해야 합니다.
- 최근 거래 우선. 전체 평균 133,250,000원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 128,000,000원을 가격 판단의 우선 기준으로 보는 것이 타당합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -5.2%인데 신건 가격은 최근 시세의 110.2%입니다. 신건 최저가만으로 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다.
- 유찰 이력 참고. 같은 건물 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다. 현재 141,000,000원과 1회 유찰 112,800,000원의 가격 차이를 함께 비교할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서와 임차관계를 매각기일 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개”
이 사건은 선순위 대항력 임차권이 있어 처음 보면 위험해 보이지만, 해당 임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 실질 인수는 0원입니다. 권리 측면의 가장 큰 부담은 해소된 셈입니다.
하지만 그 사실이 신건 가격을 매력적으로 만들지는 않습니다. 현재 실질취득액 141,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 128,000,000원의 110.2%이고, 최근 추세도 -5.2%입니다. 8세대 다세대라는 환금성 특성과 평균 2.4회 유찰 이력까지 겹칩니다. 결론은 권리는 확약 확인 전제로 관리 가능, 신건 가격은 보류입니다.
