인천지방법원 2025타경511574. 인천 서구 당하동 상지에버빌 비동 2층 203호, 전용 50.82㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김보현으로 2022년 4월 28일 거래가 185,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리 흐름의 핵심은 소유권 취득보다 앞선 2022년 4월 18일 전입·점유를 갖춘 임차인 은세형과, 2023년 7월 24일 국의 압류입니다. 데이터상 이 압류가 말소기준으로 선언되어 있고, 임차인은 그보다 먼저 전입·점유를 갖춰 대항력이 있는 구조입니다.
등기된 주택임차권의 보증금은 185,000,000원이고, 확정일자는 2022년 3월 28일, 배당요구도 이루어졌습니다. 통상 이런 구조라면 낙찰가만 보고 접근할 수 없지만, 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 점이 결정적입니다. 따라서 은세형 임차권에 한해 인수 위험은 실질적으로 0원으로 처리합니다. 확약의 효력은 해당 임차권에만 한정되며, 다른 임차인이 있다면 별도로 판단해야 하지만 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 은세형 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511574 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1084-12 상지에버빌 비동 2층203호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 50.82㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 203호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김보현 (2022.04.28. 소유권이전 · 거래가 185,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 164,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 인수 해소
말소기준은 2023년 7월 24일 국의 압류입니다. 임차인 은세형의 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2022년 4월 18일로 말소기준보다 빠르고, 확정일자도 2022년 3월 28일이므로 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인으로 분석됩니다. 이후 2024년 9월 3일 주택임차권등기가 이루어졌고, 2025년 8월 18일 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 은세형 제2층 제203호 50.82㎡ 전부 | 2022.04.18 | 185,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 확정일자 2022.03.28 · 배당요구 | 실질 인수 0원 주택도시보증공사 말소동의 확약서 제출 |
② 시세 비교 — 실질취득가가 최근 시세보다 높다
상지에버빌은 총 24세대, 2011년 4월 29일 사용승인된 다세대주택입니다. 확인되는 실거래는 4건이며, 이 중 최근 12개월 거래는 2건입니다. 전체 평균 146,875,000원에는 2022년 4월의 185,000,000원 고가 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 평균 136,250,000원과 최신 거래 136,500,000원을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 52.54㎡ | 4 | 136,500,000원 |
| 2024.11 | 48.16㎡ | 3 | 136,000,000원 |
| 2023.07 | 50.01㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2022.04 | 50.82㎡ | 2 | 185,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 136,250,000원 |
현재 최저가이자 실질취득가는 164,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 136,250,000원의 120.4%로, 최근 시세보다 약 27,750,000원 높습니다. 최신 거래 136,500,000원과 비교해도 약 27,500,000원 높습니다. 더구나 최근 거래가격은 이전 구간 대비 13.5% 하락한 흐름입니다. 따라서 전체 평균 대비 수치가 아니라 최근 거래를 기준으로 보면 신건 가격은 싸지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,096,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 185,000,000원 | 160,904,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 주택도시보증공사 청구액 185,000,000원 중 160,904,000원이 배당되고 24,096,000원이 미배당으로 남습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이며, 은세형 임차권 역시 말소동의 확약에 따라 실질 인수 0원으로 분석합니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리보다 가격이 내려와야 한다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 164,000,000원 | 160,904,000원 | 24,096,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 131,200,000원 | 128,563,200원 | 56,436,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 104,960,000원 | 102,690,560원 | 82,309,440원 | 0원 |
확약이 유지된다는 전제에서 회차가 내려가도 매수인 실질 인수는 0원입니다. 따라서 이 사건은 낙찰가가 곧 실질취득가입니다. 현재 164,000,000원은 최근 시세보다 높지만, 1회 유찰 시 131,200,000원은 최근 12개월 평균 136,250,000원 아래로 내려갑니다. 즉 권리상 해소 여부보다 가격이 최근 시장 수준까지 내려오는지가 입찰 판단의 중심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천백석초등학교 남동측 인근이며, 학교·다세대주택·연립주택·아파트·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천2호선 완정역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층 건물 내 2층 203호이며, 위생·급배수·도시가스 난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 인접지 대비 평탄한 사다리형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 남서측으로 폭 약 20m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·상대보호구역 등이 포함되고, 중로1류에 접합니다. 공시지가는 1,348,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 24세대 규모의 다세대주택이고 최근 12개월 확인 거래는 2건입니다. 최근 거래가격이 이전 구간보다 13.5% 낮아진 흐름이어서 가격 보수성이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 은세형 임차권의 실질 인수 0원 판단을 좌우하는 핵심 문서이므로 말소동의의 대상·조건을 직접 대조해야 합니다.
- 대항력 임차인 구조 재확인. 은세형은 2022.04.18 전입·점유로 2023.07.24 말소기준보다 빠릅니다. 확약이 없다면 인수 위험이 생기는 구조임을 전제로 서류를 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 실질취득가 164,000,000원은 최근 12개월 평균 136,250,000원의 120.4%입니다. 현재 회차를 “시세보다 저렴”하다고 평가할 수 없습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가격은 이전 구간보다 13.5% 하락했습니다. 전체 평균 146,875,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 유찰 가격대 비교. 1회 유찰 시 131,200,000원, 2회 유찰 시 104,960,000원입니다. 권리 인수가 해소된 사건인 만큼 최종 승부처는 가격입니다.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개다”
이 사건은 처음 보면 보증금 185,000,000원의 대항력 임차권 때문에 부담이 커 보입니다. 실제로 은세형은 말소기준보다 먼저 전입·점유했고 확정일자와 배당요구도 갖춘 임차인입니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 그 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 해소됩니다. 따라서 현재 실질취득가는 164,000,000원입니다.
문제는 그 164,000,000원이 최근 시장보다 높다는 점입니다. 최근 12개월 평균은 136,250,000원, 최신 거래는 136,500,000원이고, 거래 추세는 13.5% 하락했습니다. 현재 실질취득가는 최근 12개월 평균의 120.4%입니다. 권리는 확약으로 정리됐지만 가격은 아직 정리되지 않았습니다. 이 사건의 핵심은 신건에서 서두르는 것이 아니라, 최근 시세와 유찰 가격대 사이에서 얼마에 취득해야 안전마진이 생기는지를 보는 것입니다.
