인천지방법원 2025타경511579. 인천 미추홀구 주안동 베스티움 4층 406호, 전용 18.12㎡ 오피스텔입니다. 현재 소유자는 유지성이고, 2020.11.24 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 65,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 일반적인 근저당이 아니라 2022.06.03 남동세무서장 압류입니다. 그보다 앞선 2020.12.31 전입·점유와 2020.12.11 확정일자를 갖춘 박지수의 보증금 65,000,000원 임차관계가 있어, 배당으로 전액 회수되지 못하는 회차에서는 미배당 보증금의 매수인 인수 여부가 핵심이 됩니다.
현재 신건 최저가는 67,000,000원입니다. 예상배당에서는 집행비용 1,606,000원을 먼저 빼고도 박지수에게 보증금 65,000,000원이 전액 배당되므로 현재 회차 인수액은 0원입니다. 하지만 이것이 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 같은 베스티움의 최근 12개월 평균 거래금액은 40,460,833원이고, 최신 2026.08 거래는 35,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 평균의 165.6%로, 권리와 별개로 가격 자체가 최근 거래 수준을 크게 웃돕니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511579 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 25-34 베스티움 4층406호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 염창로 35 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 18.12㎡ · 지하3층 지상15층 건물 내 4층 406호 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 유지성 · 2020.11.24 소유권이전 · 거래가액 65,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 67,000,000원 / 67,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 65,000,000원 |
| 말소기준 | 2022.06.03 갑구 5번 압류 · 권리자 국 · 처분청 남동세무서장 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인일 | 2012.10.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
박지수의 임대차계약일은 2020.12.05, 확정일자는 2020.12.11, 주민등록일자와 점유개시일자는 2020.12.31입니다. 말소기준인 2022.06.03 압류보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다. 2024.08.14에는 보증금 65,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌고 배당요구도 확인됩니다.
또 다른 조사대상자인 DAVAASUREN NOMIULAN은 2025.08.20 전입으로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력은 없고, 보증금은 확인되지 않습니다. 박지수와 달리 이 점유자의 보증금 규모와 확정일자는 확인되지 않으므로, 배당·명도 전에는 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 대조할 필요가 있습니다.
임차인·점유자 분석
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박지수 4층 406호 18.120㎡ 전부 | 2020.12.31 | 65,000,000원 | 2020.12.11 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 배당요구 2024.08.14 | 현재 0원 1회 유찰 12,764,800원 · 2회 유찰 23,291,840원 |
| DAVAASUREN NOMIULAN | 2025.08.20 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 대항력 기준 인수 없음 보증금 미상 |
② 시세 비교 — 최저가 자체가 최근 평균의 165.6%
베스티움은 149세대, 사용승인일은 2012.10.31입니다. 대상 전용면적은 18.12㎡이고, 최근 거래 표본은 12건입니다. 가격 판단에서는 전체 과거 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 하는데, 이 자료에서는 최근 12개월 평균이 40,460,833원, 최신 거래가 2026.08 35,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 18.12㎡ | 9 | 35,000,000원 |
| 2026.07 | 19.32㎡ | 7 | 50,000,000원 |
| 2026.05 | 19.32㎡ | 5 | 39,000,000원 |
| 2026.01 | 19.32㎡ | 2 | 40,170,000원 |
| 2026.01 | 19.32㎡ | 2 | 40,170,000원 |
| 2026.01 | 19.32㎡ | 2 | 40,170,000원 |
| 2026.01 | 19.32㎡ | 3 | 40,170,000원 |
| 2026.01 | 19.32㎡ | 3 | 40,170,000원 |
| 2026.01 | 19.32㎡ | 3 | 40,170,000원 |
| 2026.01 | 19.32㎡ | 4 | 40,170,000원 |
| 2026.01 | 19.32㎡ | 4 | 40,170,000원 |
| 2026.01 | 19.32㎡ | 4 | 40,170,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 40,460,833원 |
최근 거래 범위는 35,000,000원~50,000,000원입니다. 그런데 현재 최저매각가는 67,000,000원으로 최근 12개월 평균의 165.6%입니다. 최신 2026.08 거래 35,000,000원보다도 높고, 최근 표본의 최고 거래가 50,000,000원도 웃돕니다. 따라서 현재 회차를 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다.
③ 회차별 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 부담은 거의 고정
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 신건 · 감정가 100% | 67,000,000원 | 0원 | 67,000,000원 | 최근 평균의 165.6% |
| 1회 유찰 시 감정가 80% | 53,600,000원 | 12,764,800원 | 66,364,800원 | 가격 하락 효과 제한 |
| 2회 유찰 시 감정가 64% | 42,880,000원 | 23,291,840원 | 66,171,840원 | 최저가만 보면 안 됨 |
대항력 있는 박지수의 보증금 65,000,000원이 낙찰대금에서 충분히 배당되지 않는 순간 미배당액이 매수인에게 넘어가는 시나리오입니다. 실제 계산에서도 1회 유찰 시 실질취득은 66,364,800원, 2회 유찰 시 66,171,840원으로 나타납니다. 최저가가 53,600,000원, 42,880,000원으로 떨어져도 총 부담은 66,000,000원대에 머뭅니다. 따라서 이 물건은 최저가가 아니라 낙찰가 + 미배당 인수액으로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 67,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,606,000원 |
| 1. 임차인 박지수 보증금 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 65,000,000원 | 394,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,606,000원과 박지수 보증금 65,000,000원이 먼저 배당되고, 주택도시보증공사에는 394,000원이 배당되는 계산입니다. 신청채권자 미배당액은 64,606,000원, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 대상 물건은 오피스텔로 이용중이며, 철근콘크리트구조 지하3층·지상15층 건물의 4층 406호입니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 주안역 북서측 인근이며, 주위에는 다세대주택과 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하며 대중교통편익은 무난한 편으로 조사됐습니다.
- 도로. 본건 남측으로 노폭 약 12M의 포장도로를 이용하여 출입합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역에 위치하고, 과밀억제권역·상대보호구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 1,907.9㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 공시지가 2,428,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 경매 통계. 베스티움 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.5회, 매각률은 0.0으로 집계돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가보다 실질취득을 보세요. 현재는 67,000,000원이고, 1회 유찰 시 53,600,000원에 인수 12,764,800원, 2회 유찰 시 42,880,000원에 인수 23,291,840원이 붙는 시나리오입니다.
- 박지수 배당 여부 확인. 전입·점유 2020.12.31, 확정일자 2020.12.11, 보증금 65,000,000원의 대항력 임차인이므로 배당 부족액이 남는 회차에서는 인수 문제가 핵심입니다.
- 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출됐지만, 대항력 포기까지 포함되는지는 원문 문구를 직접 확인해야 합니다.
- DAVAASUREN NOMIULAN 점유 확인. 2025.08.20 전입으로 대항력은 없으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
- 조세채권 확인. 말소기준 자체가 남동세무서장 압류이고 2025.08.28 안산세무서장 압류도 있으므로 실제 조세채권 배당관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 시세 원본 대조. 최근 12개월 평균 40,460,833원, 최신 거래 35,000,000원, 최고 거래 50,000,000원과 비교해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰돼도 실질취득은 거의 내려가지 않는다”
이 물건의 핵심은 단순히 “신건 67,000,000원”이 아닙니다. 현재 회차에서는 박지수 보증금 65,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액이 0원이지만, 그 67,000,000원 자체가 최근 12개월 실거래 평균 40,460,833원의 165.6%입니다. 최신 거래는 35,000,000원, 최근 표본 최고 거래도 50,000,000원입니다.
더 중요한 것은 유찰 이후입니다. 1회 유찰 시 최저가는 53,600,000원으로 내려가지만 인수 예상액 12,764,800원이 붙어 실질취득은 66,364,800원, 2회 유찰 시에는 최저가 42,880,000원에 인수 23,291,840원이 붙어 실질취득은 66,171,840원입니다. 최저가의 할인율이 실질취득 할인율로 이어지지 않습니다.
주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 있다는 점은 반드시 원문 확인할 요소지만, 확인된 내용만으로 박지수의 대항력 포기까지 단정할 수는 없습니다. 따라서 현재 자료 기준 결론은 명확합니다. 현재 가격은 최근 시세보다 높고, 유찰 이후에도 임차보증금 인수 때문에 실질취득 부담이 크게 낮아지지 않는 오피스텔입니다. 권리보다 먼저 가격과 임차보증금 회수구조를 함께 봐야 하는 사건입니다.
