인천지방법원 2025타경511630. 인천 미추홀구 도화동 아이홈아파트 6층 605호, 전용 58.18㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 양금석으로, 2021.03.26 매매를 원인으로 거래가액 184,000,000원에 취득했고 2021.04.16 소유권이전등기가 접수됐습니다. 이 사건의 핵심은 등기상 후순위 권리의 소멸 자체보다 소유자 취득 직후 입주한 임차인 장영배의 대항력과 확약서입니다.
장영배는 임대차계약일 2021.02.27, 확정일자 2021.03.03, 점유개시 2021.04.17, 주민등록 2021.04.19이며 보증금은 184,000,000원입니다. 제공된 말소기준은 2023.04.19 재단법인 신용보증재단중앙회 가압류이므로 전입이 그보다 빠르고, 대항력과 우선변제권이 모두 인정된 구조입니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼, 장영배 임차권에 대해서는 룰상 미배당액과 별개로 매수인 실질 인수액을 0원으로 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511630 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 377-11 아이홈아파트 6층 605호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 경인로 313 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 58.18㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 6층 605호 |
| 사용승인 / 세대수 | 2015.10.20 · 26세대 |
| 소유자 | 양금석 · 2021.03.26 매매 · 거래가액 184,000,000원 · 2021.04.16 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 182,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 184,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 있지만 확약으로 실질 인수 0원
2015년 신한은행 근저당은 2021.04.16 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2023.04.19 재단법인 신용보증재단중앙회 가압류 17,740,401원입니다. 이후 미추홀구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 강북구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 장영배의 전입은 2021.04.19로 말소기준보다 앞서므로 임차권 자체는 단순 후순위 임차권으로 취급하면 안 됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장영배 | 6층 605호 58.18㎡ 전부 | 184,000,000원 | 2021.04.19 / 2021.03.03 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 | 확약 반영 0원 |
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 1.67억’을 봐야 한다
아이홈아파트 전용 58.18㎡ 및 비교 거래로 제공된 실거래는 아래와 같습니다. 전체 6건 평균은 192,666,666원이지만, 2021년의 210,000,000원 거래와 2022년 195,000,000원·199,000,000원 거래가 함께 포함돼 있습니다. 반면 최신 거래는 2024.11, 167,000,000원이고 최근 12개월 평균도 167,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 58.18㎡ | 7 | 167,000,000원 |
| 2023.05 | 58.18㎡ | 9 | 175,000,000원 |
| 2022.08 | 63.82㎡ | 9 | 199,000,000원 |
| 2022.04 | 63.82㎡ | 11 | 195,000,000원 |
| 2021.08 | 58.18㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 2021.08 | 58.18㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 58.18㎡ | 1건 | 167,000,000원 |
신건 최저가이자 확약 반영 실질취득가는 182,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 167,000,000원의 109.0%입니다. 게다가 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세가 -15.6%로 하락 방향이므로, 전체 평균 192,666,666원만 보고 “감정가보다 시세가 높다”거나 “싸다”고 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 182,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,348,000원 |
| 1. 임차인 장영배 보증금 | 184,000,000원 | 178,652,000원 |
| 2. 가압류 · 재단법인 신용보증재단중앙회 | 17,740,401원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 184,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 장영배 보증금은 178,652,000원이 배당되고 부족분 5,348,000원이 남습니다. 일반 원칙대로라면 이 부족분이 매수인 인수 계산액이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐으므로 장영배 임차권의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 시뮬레이션에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시민공원역(지하철 인천2호선) 서측 근거리에 위치하고, 주위는 아파트·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 시민공원역과 버스정류장이 있으며 감정평가상 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 6층 605호이며, 사용승인일은 2015.10.20입니다. 승강기·주차설비·난방설비·위생 및 급배수시설을 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역에 해당하고, 공시지가는 3,689,000원/㎡입니다. 남서측으로 약 40미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제 기재. 토지거래계약에 관한 허가구역은 외국인 등에 한해 지정기간 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 거래 표본. 단지는 26세대이며 제공된 실거래는 6건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 장영배 임차권의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 핵심이므로 실제 제출 서류와 적용 대상을 확인해야 합니다.
- 배당 부족분과 실질 인수를 구분. 배당 시뮬레이션상 장영배 보증금 부족분은 5,348,000원이지만, 확약 반영 후 실질 인수는 0원입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 192,666,666원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 167,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 현재 실질취득가는 최근 시세의 109.0%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 대비 이전 거래 추세가 -15.6%로 제공돼 있으므로 과거 고가 거래를 그대로 현재 가격 기준으로 삼지 않는 편이 안전합니다.
- 유찰 이력 확인. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다. 현재는 0회 유찰 신건입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.09.01입니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 최신 변동사항을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제다
이 사건은 겉으로 보면 보증금 184,000,000원의 대항력 임차인이 신건 최저가 182,000,000원보다 커 위험해 보입니다. 실제 배당 시뮬레이션도 미배당 5,348,000원을 계산합니다. 그러나 해당 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다.
문제는 그다음입니다. 확약 반영 실질취득가 182,000,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균 167,000,000원의 109.0%입니다. 최근 거래 추세도 -15.6%입니다. 전체 거래 평균 192,666,666원만 보면 싸 보일 수 있지만, 하락장 보정 기준에서는 최근 시세보다 높은 신건입니다. 따라서 결론은 “권리 부담은 확약으로 해소, 가격은 보류”입니다.
