인천지방법원 2025타경511645. 십정동 세레니티힐 6층 604호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 임차권입니다. 과거 구월남촌새마을금고 근저당은 2017년에 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2025.08.20. 강제경매개시결정입니다. 정우진의 임차권은 주민등록·점유가 2022.05.13., 확정일자가 2022.04.06.로 모두 그보다 앞서므로 대항력과 우선변제권을 갖는 선순위 임차권입니다.
보증금은 201,000,000원으로 현재 최저매각가 177,000,000원보다 큽니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조여서, 단순히 “유찰돼 최저가가 낮아졌다”는 이유로 싸다고 볼 수 없습니다. 그러나 이 사건에는 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 정확도 규칙상 이 확약이 적용되는 정우진 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511645 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 십정동 402-11 세레니티힐 6층 604호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 층 / 전유 범위 | 14층 건물 중 6층 · 임차권 범위 604호 59.77㎡ 전부 |
| 소유자 | 김기석 · 2022.05.13. 소유권이전 · 거래가액 201,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 177,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 201,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2017년 설정된 구월남촌새마을금고 근저당은 같은 해 이미 말소됐습니다. 따라서 현존 권리 사이에서는 2025.08.20. 강제경매개시결정이 말소기준이 되고, 그보다 앞선 2024.06.19. 주택임차권등기는 원칙적으로 매수인에게 남는 선순위 권리입니다. 반면 2026.03.10. 국 압류는 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정우진 | 6층 604호 59.77㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.13. | 2022.04.06. | 201,000,000원 | 대항력 有 우선변제 실질 인수 0* |
③ 가격 판단 — 시세 자료 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
이 사건에는 동일 물건 또는 인근 오피스텔의 최근 12개월 평균·최신 실거래·가격 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 177,000,000원이나 최저가 177,000,000원이 시세 대비 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 소유권이전 당시 등기 거래가액은 2022년 201,000,000원이지만, 이를 현재 시세로 간주해서는 안 됩니다.
특히 이 물건은 원칙적 권리 구조만 보면 보증금 201,000,000원이 낙찰가보다 큰 대항력 임차권이므로, 확약을 배제한 계산에서는 낙찰가가 내려가도 인수액이 커져 총 부담이 보증금 수준에 가까워지는 유형입니다. 이번 사건은 확약으로 그 주된 인수위험이 해소된다는 점이 가격 판단의 전제입니다. 그러므로 “1회, 2회 유찰되면 단순히 20%, 36% 싸진다”는 식의 접근은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 177,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,278,000원 |
| 1. 임차인 정우진 보증금 | 201,000,000원 | 173,722,000원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 201,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 27,278,000원입니다. 다만 말소동의 확약서가 적용되는 정우진 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 집행비용은 제공된 배당추정치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 십정동, 동암역 북서측 인근. 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재한 기존 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 지하철 1호선 동암역과 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트조 14층 건물의 6층 604호입니다. 사용승인일은 2017.02.02.입니다.
- 도로. 북측 폭 8미터, 서측 폭 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역이며 두 필지 모두 2025.08.26. 지정 토지거래계약 허가구역 내용이 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이번 권리분석의 핵심 전제입니다. 정우진 임차권의 말소동의 범위와 조건이 실제 매각절차에서 그대로 적용되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 확약이 있다고 해서 등기가 자동으로 사라진다고 단정하지 말고, 매각 후 말소에 필요한 서류·절차를 확인해야 합니다.
- 별도 점유관계 확인. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 적혀 있습니다. 확약은 정우진 임차권에 한정되므로 현장 점유자와 전입세대 등 실제 점유관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 오피스텔 동일·유사 면적의 최신 거래와 매물을 별도로 확인해 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 세금·관리비. 2026.03.10. 국 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있지만, 실제 세금 배당관계와 공용부분 관리비 체납 여부는 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 매각기일 전 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 확약이 승부처”
이 물건은 표면적으로는 난도가 높습니다. 임차보증금이 201,000,000원이고 전입·점유와 확정일자가 모두 말소기준보다 앞서 있어, 원칙대로라면 현재 가격에서 27,278,000원의 미배당 인수가 생깁니다. 더 유찰되면 룰상 인수액은 62,182,400원, 90,105,920원으로 커집니다.
하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있다는 점이 결론을 바꿉니다. 이 확약이 적용되는 정우진 임차권의 실질 인수는 0원으로 보며, 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 177,000,000원입니다. 다만 현재 시세를 판단할 실거래 자료가 없어 가격 메리트는 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 확약 원문과 실제 점유관계 확인이 필수이고 가격은 별도 검증해야 하는 물건입니다.
