의정부지방법원 2026타경60758. 경기도 파주시 야당동 144-3 4층 401호로, 사건상 용도는 근린주택이며 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지상 4층 중 4층이고, 내부계단을 통해 연결되는 다락층의 복층구조가 있는 것으로 탐문돼 이를 감안해 평가됐습니다. 공부에는 동 표시가 없지만 현황 공동출입문에는 ‘5동’으로 표시돼 있다는 비고도 있습니다.
이 사건의 권리분석은 등기부만 보면 긴 편이지만, 2021.09.23 임의경매 매각으로 그 이전의 근저당·가압류·압류·경매개시등기가 정리됐습니다. 현 소유자 최은화가 그날 소유권을 취득한 뒤, 2022년부터 박상돈의 임대차가 시작됐고 2024.04.09 주택임차권등기가 설정됐습니다. 현재 강제경매개시결정은 2026.03.23 접수됐으므로 임차인의 전입이 앞서 대항력 자체는 존재합니다. 다만 이번 사건에서는 별도의 확약이 그 승계 위험을 끊는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60758 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 144-3 4층401호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 현황 연립주택 · 지상 4층 중 4층 401호 · 다락층 복층구조 탐문 |
| 소유자 | 최은화 (2021.09.23 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 182,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 현황 표시 | 공부 상 동표시 없음 · 공동출입문 현황 ‘5동’ |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 승계 위험 해소
현재 실제 임차인은 박상돈 1명입니다. 건물 전부를 주거용으로 사용한 임차권자로, 임대차계약일 2021.11.27, 점유개시 2022.01.28, 확정일자 2022.01.18, 주민등록일자 2022.02.15이며 보증금은 140,000,000원입니다. 전입이 이번 경매개시결정 2026.03.23보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권도 행사할 수 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박상돈 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 140,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 확약으로 실질 0원 |
② 시세 비교 — 182,000,000원은 참고 거래보다 낮지만 ‘동일면적 시세’는 아니다
실거래 참고자료는 자연에가1차5동에서 확인된 2건입니다. 다만 물건의 비교 기준면적은 43.76㎡인데 두 거래 모두 57.23㎡여서 면적 매칭이 되지 않습니다. 거래 수도 2건뿐이고 최신 거래도 2022.09이므로, 숫자상 할인율을 곧바로 현재 적정가치로 받아들이기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 57.23㎡ | 1 | 242,000,000원 |
| 2021.07 | 57.23㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 전체 평균 | 57.23㎡ | 2건 | 216,000,000원 |
| 최근 12개월 기준 | 57.23㎡ | 1건 | 242,000,000원 |
최저가 182,000,000원은 전체 평균 216,000,000원의 84.3%, 최근 12개월 기준 거래 242,000,000원의 75.2%입니다. 최근 거래와 과거 거래의 차이는 +27.4%로 집계돼 제공 자료 안에서는 하락 추세가 아닙니다. 그러나 비교 실거래가 모두 57.23㎡이고 본건 비교 기준은 43.76㎡이므로, “최저가가 최근 시세보다 24.8% 싸다”는 식의 가격 가점은 금물입니다. 현재 확인되는 것은 ‘더 큰 면적의 과거 실거래보다 절대금액이 낮다’는 사실까지입니다.
③ 예상배당표 (매각가 182,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,348,000원 |
| 1. 임차인 박상돈 보증금(우선변제) | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 38,652,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제시된 배당 시뮬레이션상 주택도시보증공사의 미배당액은 101,348,000원입니다. 다만 명세서 비고의 채권 양도 관계 때문에 박상돈 보증금과 주택도시보증공사 청구를 별개 채권으로 단순 합산하는 의미는 아닙니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없었다면 64%부터 인수 발생
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 182,000,000원 | 38,652,000원 | 0원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 145,600,000원 | 2,761,600원 | 0원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 116,480,000원 | 0원 | 25,950,720원 | 실질 0원 |
각주: 배당 시나리오 자체는 2회 유찰 시 매수인 인수액을 25,950,720원으로 산출하지만, 2026.05.21 확약서가 박상돈 임차인의 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 동의를 명시하므로 본 리포트의 실질 인수 판단은 0원으로 고정합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 야당동 ‘야당5리 마을회관’ 동측 인근으로, 주변에 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 4층 중 4층 401호이며 기본 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다. 내부계단으로 연결되는 다락층 복층구조가 있는 것으로 탐문됐습니다.
- 도로. 단지 내 남동측 약 4~6미터 포장도로가 외곽 공도와 연결됩니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역(준주거 Zone)이며, 토지는 2필 일단의 평지로 연립주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 965,200원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있습니다. 제공 자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 18세대 규모이고 확인된 실거래가 2건뿐이며 관련 경매 평균 유찰 횟수가 2.4회로 집계돼 있어, 대단지 공동주택보다 환금성을 보수적으로 보는 편이 적절합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.05.21 인수조건변경확약서에서 박상돈 임차권의 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 동의가 현재도 그대로 유효한지 원문을 확인하세요.
- 채권 양도관계 확인. 주택도시보증공사가 ‘양도전: 주택임차권자 박상돈’으로 기재돼 있으므로, 배당요구채권과 보증금 채권이 어떤 법률관계로 승계됐는지 배당요구서·채권양도자료를 대조해야 합니다.
- 동 표시 확인. 공부에는 동 표시가 없고 현황 공동출입문에는 ‘5동’으로 표시돼 있으므로 현장과 집합건축물대장·등기 목적물을 정확히 일치시키세요.
- 복층·다락 확인. 내부계단으로 연결되는 다락층이 평가에 반영됐으므로 실제 구조·면적·사용상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 57.23㎡의 2021~2022년 실거래를 43.76㎡ 물건의 직접 시세로 쓰지 말고, 입찰 전 동일 또는 유사 면적의 최신 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 세금 배당. 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 배당구조가 달라질 수 있으므로 배당기일 전 세금 채권을 확인하세요.
- 명도 상태. 임차권등기가 존재하는 사건이므로 실제 점유 여부와 열쇠 인도·점유이전 시점을 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “대항력 임차인 있음”에서 끝내면 틀리는 사건
이 사건은 표면적으로는 보증금 140,000,000원의 대항력 임차인이 있는 경매입니다. 하지만 2026.05.21 제출된 확약서는 그 임차인에 대해 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 명시하고 있어, 매수인의 실질 인수액은 0원으로 판단하는 것이 핵심입니다. 따라서 신건 기준 실질취득도 최저가와 같은 182,000,000원입니다.
다만 여기서 곧바로 가격 메리트까지 인정할 수는 없습니다. 참고 실거래 242,000,000원은 57.23㎡이고 본건 비교 기준면적은 43.76㎡로 면적이 다르며, 실거래도 2건뿐입니다. 18세대 규모, 평균 유찰 2.4회, 매각률 0.0%라는 지표까지 감안하면 권리는 확약으로 정리됐지만 가격·환금성은 보수적으로 검증해야 하는 물건입니다. 결론은 “인수 위험은 낮음, 가격 메리트는 미확정.”입니다.
