인천지방법원 2025타경511743. 인천 당하동 동인스카이빌 전용 37.8㎡, 제1동 9층 913호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택입니다. 현재 소유자 최창업은 2022.04.29 매매로 109,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 이미영 임차인의 주민등록과 점유가 시작됐고, 확정일자는 그보다 앞선 2022.04.25입니다.
이 사건의 핵심은 등기부상 오래된 근저당이 아닙니다. 2012년에 설정됐던 수산업협동조합중앙회·북인천새마을금고 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 말소기준으로 잡힌 권리는 2023.05.04 도봉세무서장 압류입니다. 그런데 임차인의 주민등록·점유는 2022.04.29이므로 그보다 먼저입니다. 따라서 이미영의 보증금은 배당에서 전액 회수되지 않으면 부족분이 매수인에게 넘어오는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511743 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1092-8 1동 9층 913호 · 도로명 인천광역시 검단구 원당대로 670 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 도시형생활주택 · 전용 37.8㎡ · 지상 10층 건물 내 9층 913호 |
| 단지 | 동인스카이빌 · 112세대 · 2012.04.26 준공 |
| 소유자 | 최창업 (2022.04.29 매매 · 거래가액 109,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 97,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 109,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력 임차인이 핵심
실제 임차인은 이미영 1명입니다. 임대차계약일은 2022.04.14, 확정일자는 2022.04.25, 주민등록·점유개시는 2022.04.29이며, 보증금은 109,000,000원입니다. 말소기준인 2023.05.04 압류보다 전입·점유가 앞서므로 대항력 있음으로 판정됩니다. 임차권등기는 2024.03.04 접수됐고 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이미영 | 9층 913호 전부 · 주거(임차권등기) | 109,000,000원 | 2022.04.29 / 2022.04.25 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 14,146,000원 인수 |
② 시세 비교 — 최저가 말고 ‘실질취득’으로 봐야 한다
동인스카이빌 동일면적 37.8㎡ 실거래는 5건입니다. 전체 평균은 85,160,000원이지만 가격 판단에는 최근 구간과 최신 거래를 우선합니다. 최근 12개월 평균은 93,033,333원, 최신 거래는 2023.02의 100,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 26.8% 높게 계산됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 37.8㎡ | 10 | 100,000,000원 |
| 2022.04 | 37.8㎡ | 9 | 109,000,000원 |
| 2022.03 | 37.8㎡ | 2 | 70,100,000원 |
| 2021.07 | 37.8㎡ | 4 | 73,200,000원 |
| 2021.07 | 37.8㎡ | 5 | 73,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 37.8㎡ | 3건 | 93,033,333원 |
최저가 자체도 최근 12개월 평균의 104.3%라 이미 평균보다 높습니다. 더 중요한 것은 실제 부담입니다. 신건 최저가 97,000,000원에 임차인 미배당 14,146,000원을 더하면 111,146,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 119.5%, 최신 거래 100,000,000원의 111.1%입니다. 따라서 이 사건을 “9,700만원짜리 물건”으로 평가하면 가격 판단이 왜곡됩니다.
동인스카이빌 경매 통계도 평균 유찰 횟수 4.3회, 낙찰률 0.0%로 잡혀 있습니다. 따라서 단순히 유찰 횟수가 늘어 최저가가 낮아지는 것만으로 가격 메리트가 생긴다고 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 97,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,146,000원 |
| 1. 임차인 이미영 보증금 | 109,000,000원 | 94,854,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 109,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 이미영 보증금 109,000,000원 중 예상배당은 94,854,000원, 부족분 14,146,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세가 당해세로 우선 차감되면 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 97,000,000원 | 14,146,000원 | 111,146,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 77,600,000원 | 33,196,800원 | 110,796,800원 |
| 2회 유찰 · 64% | 62,080,000원 | 48,437,440원 | 110,517,440원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 완정역 동측 인근. 주위는 대로변 상가지대로 오피스텔과 상업용건물이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 서측 인근에 인천지하철 2호선 완정역이 있어 교통상황은 무난합니다.
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 10층 건물 내 9층 913호입니다.
- 도로. 북측 약 40미터 내외 도로, 남측 약 10미터 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·성장관리권역이며 광로3류와 소로1류에 접합니다. 공시지가는 3,890,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 112세대, 전용 37.8㎡ 도시형생활주택이며 동일면적 실거래는 5건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.3회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 판단. 현 회차 기준 97,000,000원 + 인수 14,146,000원 = 111,146,000원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 대항력 임차인 확인. 이미영의 주민등록·점유 2022.04.29은 말소기준 2023.05.04보다 빠릅니다. 보증금 미배당분 승계를 전제로 자금 계획을 세워야 합니다.
- 말소동의 확약서 범위 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 제출됐지만 대항력 포기까지 명시된 것은 아니므로, 인수 0원으로 단정하면 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하는지와 실제 배당 순위를 확인해야 합니다. 임차인 배당이 줄면 매수인 인수 부담이 커질 수 있습니다.
- 유찰 착시 경계. 1회 유찰 실질취득 110,796,800원, 2회 유찰 실질취득 110,517,440원으로 최저가 하락 폭만큼 총 부담이 줄지 않습니다.
- 시세 상한 확인. 최근 12개월 평균 93,033,333원, 최신 거래 100,000,000원보다 현 회차 실질취득이 높습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·말소동의 확약서와 세금 배당관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 구조”
이 사건의 숫자는 단순하지만 결론은 분명합니다. 이미영의 보증금은 109,000,000원이고, 전입·점유가 말소기준보다 빠릅니다. 신건 97,000,000원에 낙찰받아도 예상배당 후 14,146,000원을 승계해 실질취득은 111,146,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 93,033,333원과 최신 거래 100,000,000원을 모두 웃돕니다.
더 낮은 최저가를 기다리는 것도 근본 해법이 아닙니다. 1회 유찰 시 인수액은 33,196,800원, 2회 유찰 시 48,437,440원으로 커져 실질취득은 각각 110,796,800원, 110,517,440원입니다. 낙찰가가 내려가면 대항력 임차인의 미배당 인수가 늘어나는 구조라 총 부담이 크게 떨어지지 않습니다. 여기에 세금 압류 3건의 배당 영향까지 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 최저가보다 실질취득가와 임차보증금 승계 여부를 먼저 봐야 하는 사건입니다.
