인천지방법원 2025타경511891. 인천 미추홀구 주안동 ‘창우빌라트2’ 13층 1303호, 아파트로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 오순늠으로, 2022년 5월 26일 매매를 원인으로 거래가액 193,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 소유권이나 과거 근저당이 아니라, 말소기준권리보다 앞선 임차인의 대항력과 그 인수위험을 해소하는 말소동의 확약서, 그리고 매각 후에도 남는 토지 구분지상권입니다.
등기부의 과거 신한은행 근저당권은 2016년 3월 17일 설정됐지만 2022년 5월 11일 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준권리는 2022년 11월 15일 비엔케이캐피탈의 가압류 10,311,933원입니다. 임차인 최정훈은 그보다 앞선 2022년 5월 10일 주민등록·점유를 갖추고, 확정일자도 2022년 4월 18일이어서 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511891 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 215-8 창우빌라트2 13층 1303호 · 주안서로 28-2 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 53.67㎡ · 철근콘크리트구조 14층 건물 내 13층 |
| 소유자 | 오순늠 (2022.05.26. 매매 · 거래가액 193,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 164,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 193,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인일 | 2016.02.05 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 인수금액을 바꾼다
이 물건의 실제 임차인은 1명입니다. 최정훈은 13층 1303호 전부를 주거용으로 사용한 임차권자로, 보증금은 193,000,000원입니다. 주민등록·점유가 말소기준권리인 비엔케이캐피탈 가압류보다 앞서므로 대항력 있음, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권 있음으로 판단됩니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최정훈 | 13층 1303호 전부 | 193,000,000원 | 2022.05.10 / 2022.04.18 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
* 배당모형상 최저가 164,000,000원에서는 보증금 미배당분 32,096,000원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 주택임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 이 임차인에 관한 보증금 인수는 실질 0원으로 봅니다. 실제 임차인은 최정훈 1명이며, 확약 밖 별도 임차인은 확인되지 않습니다.
② 시세 비교 — 최근12개월 평균보다 낮지만 최신 거래와는 간격이 작다
창우빌라트201의 전용면적 53.67㎡ 기준 최근 거래를 보면 전체 12건 평균은 181,833,333원이지만, 가격 판단에서는 최근 거래 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 193,333,333원, 최신 거래는 2026년 6월 170,000,000원입니다. 현재 최저가 164,000,000원은 최근 12개월 평균의 84.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 52.07㎡ | 11 | 170,000,000원 |
| 2025.11 | 53.67㎡ | 12 | 180,000,000원 |
| 2025.07 | 53.67㎡ | 7 | 230,000,000원 |
| 2025.02 | 52.07㎡ | 13 | 160,000,000원 |
| 2024.09 | 53.67㎡ | 9 | 173,000,000원 |
| 2024.04 | 53.67㎡ | 14 | 174,000,000원 |
| 2024.02 | 52.17㎡ | 14 | 150,000,000원 |
| 2023.10 | 52.07㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 2023.04 | 54.05㎡ | 13 | 175,000,000원 |
| 2022.11 | 54.05㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 2022.07 | 52.07㎡ | 11 | 160,000,000원 |
| 2022.06 | 53.67㎡ | 7 | 240,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 53.67㎡ | 3건 | 193,333,333원 |
최근 거래 추세는 과거 구간 대비 8.6%로 하락 추세는 아닙니다. 다만 최근 12개월 평균에는 230,000,000원 거래가 포함돼 있고, 가장 최신 거래는 170,000,000원입니다. 따라서 193,333,333원 평균만 보고 할인폭이 매우 크다고 해석하기보다, 최신 거래 170,000,000원과 현재 실질취득 164,000,000원을 함께 보는 것이 보수적입니다.
③ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,096,000원 |
| 1. 임차인 최정훈 보증금 | 193,000,000원 | 160,904,000원 |
| 2. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 10,311,933원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 193,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 최정훈 보증금 193,000,000원 중 160,904,000원이 배당되고 32,096,000원이 미배당으로 남는 구조입니다. 그러나 해당 임차권등기에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 이 임차인의 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 토지 구분지상권 인수는 이 금액 계산과 별개입니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없을 때와 있을 때를 구분
| 회차 | 매각가 | 배당모형상 임차인 인수 | 확약 적용 실질 임차인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 164,000,000원 | 32,096,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 131,200,000원 | 64,436,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 104,960,000원 | 90,309,440원 | 0원 |
일반적인 대항력 임차인 물건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 이 사건은 그 예외로, 해당 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 표의 배당모형상 인수액과 달리 임차보증금의 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 따라서 현재 자료 기준으로는 유찰 시 금액 기준 실질취득도 각 회차의 매각가와 같아집니다. 단, 구분지상권 인수는 계속 별도로 남습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 폐문부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 주안역 남서측 인근으로, 주위에는 아파트·오피스텔·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 13층 1303호이며 사용승인일은 2016.02.05입니다. 승강기·도시가스·난방·기계식주차설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 2필 1단의 세로장방형 토지로 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 2,293,000원/㎡입니다.
- 규제. 방화지구·과밀억제권역·철도보호지구·중점경관관리구역 등이 포함되며 도시철도에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 창우빌라트201은 54세대이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수 3.1회, 매각률 0.0%로 집계돼 있어 환금성은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 최정훈 임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에서 어떻게 적용되는지 원문을 확인해야 합니다.
- 구분지상권 확인. 1토지 을구 1번 2012.07.02. 구분지상권과 2토지 을구 1번 2012.05.18. 구분지상권은 매수인 인수사항이므로 별도등기 원문과 권리 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균 193,333,333원만 보지 말고 최신 거래 170,000,000원도 함께 기준으로 삼아야 합니다.
- 대항력 구조 확인. 실제 임차인은 최정훈 1명이며 전입·점유 2022.05.10, 확정일자 2022.04.18, 보증금 193,000,000원입니다.
- 내부 상태. 감정 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했으므로 점유·내부 상태를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 관리비·세금. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있으므로 입찰 전 원본 자료를 대조해야 합니다.
맺으며 — “보증금 인수 0원”과 “권리 인수 0”은 다르다
이 사건은 표면만 보면 보증금 193,000,000원의 대항력 임차인이 있어 부담이 큰 물건입니다. 실제 배당모형에서도 현재 최저가 164,000,000원 기준 미배당 보증금 32,096,000원이 계산됩니다. 하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있기 때문에, 이 임차인에 대한 금전 인수는 실질 0원으로 판단합니다.
그 결과 현재 금액 기준 실질취득은 164,000,000원으로 최근 12개월 평균의 84.8%이고, 최신 거래 170,000,000원보다도 낮습니다. 다만 단지 경매 통계가 평균 3.1회 유찰·매각률 0.0%이고, 무엇보다 별도등기된 구분지상권이 매각 후에도 인수됩니다. 따라서 결론은 “임차보증금 인수는 해소됐지만, 별도등기 인수와 환금성 확인이 필요한 물건”입니다. 가격만 보면 접근 가능한 구간이지만, 구분지상권의 내용 확인 없이 ‘깨끗한 권리’로 평가해서는 안 됩니다.
