인천지방법원 2025타경511934. 인천 부평구 갈산동 대원드림빌 4층 401호, 공부상 다세대주택입니다. 현재 소유자는 주식회사스마트하우징으로 2020.04.18 매매를 원인으로 2020.05.20 소유권이전됐고 거래가액은 110,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 소유권이나 후순위 압류가 아니라, 2020.05.20 전입·점유를 갖춘 임동민의 110,000,000원 임차권입니다.
말소기준권리는 갑구 12번 2025.08.25 연수구(인천광역시) 압류입니다. 임동민의 전입일·점유개시일은 2020.05.20이고 확정일자는 2020.04.21이므로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 원칙적인 권리순서만 보면 대항력이 있는 임차권이며, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 그 부족분은 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511934 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 갈산동 168-12 대원드림빌 4층401호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 평천로317번길 12-3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공부상 다세대주택으로 이용중 |
| 임차권 범위 | 제4층 제401호 36.69㎡ 전부 |
| 소유자 | 주식회사스마트하우징 · 2020.04.18 매매 · 거래가액 110,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 100,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 기타 표기 | 외벽에 ‘대원드림빌 B동’으로 표기 |
① 권리 흐름 — 핵심은 임차권과 확약서
을구 7번 주택임차권은 2024.06.19 등기됐지만, 임대차계약일자는 2020.04.18, 확정일자는 2020.04.21, 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2020.05.20입니다. 따라서 2025.08.25 압류보다 먼저 대항요건을 갖춘 것으로 정리되어 있고, 임동민은 배당요구도 한 상태입니다.
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임동민 | 제4층 제401호 36.69㎡ 전부 | 110,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 |
갑구 12번 압류와 13번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 한편 갑구 11-1에는 2022.12.08 민간임대주택등기가 존재하므로, 입찰 전 해당 등기의 현재 상태와 원본 문구는 별도로 대조할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교자료 없음
이 사건에는 동일 건물·인근 유사 다세대의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 100,000,000원 또는 최저가 100,000,000원이 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 소유자의 2020.04.18 거래가액 110,000,000원은 등기부상의 과거 취득가격일 뿐, 현재 시세를 대신하는 근거로 사용하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,200,000원 |
| 1. 임차인 임동민 보증금 | 110,000,000원 | 97,800,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
단순 배당계산상 임동민의 보증금 부족분은 12,200,000원입니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어 이 리포트의 실질 인수액은 0원으로 처리합니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 100,000,000원 | 12,200,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 80,000,000원 | 31,840,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 64,000,000원 | 47,552,000원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 갈산1동행정복지센터 북서측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 기존주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 갈산역이 있어 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건 중 4층 401호이며 기본 위생·급배수·도시가스 난방·주차설비가 조사됐습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(갈산2지구)·과밀억제권역이며, 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용이 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 공부상 다세대주택으로 이용중이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 7번 임동민 임차권을 대상으로 하는지 매각물건명세서 원본과 함께 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 확약 적용 전 배당계산상 부족분은 현재 회차 12,200,000원입니다. 확약이 유효하지 않다면 이 금액이 인수위험으로 되살아납니다.
- 민간임대주택등기 대조. 갑구 11-1의 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 상태와 매각 후 처리 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없어 감정가·최저가 100,000,000원의 시세상 위치를 판단할 수 없습니다. 별도 실거래 확인이 필요합니다.
- 외벽 표기 확인. 매각물건명세서에는 외벽에 ‘대원드림빌 B동’으로 표기된다고 되어 있으므로 현장과 공부상의 동·호 표시를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 확약서가 있다”
이 사건을 최저가 100,000,000원만 보고 단순한 신건 다세대로 보면 안 됩니다. 임동민의 보증금은 110,000,000원이고 전입·점유는 2020.05.20로 말소기준인 2025.08.25 압류보다 빠릅니다. 따라서 원칙적으로는 매수인이 미배당 보증금을 인수하는 구조이며, 현재 회차 단순 계산상 부족분도 12,200,000원입니다.
다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이 명시되어 있습니다. 이 확약을 해당 임차권에 적용하면 매수인의 실질 인수는 0원, 실질취득은 현재 최저가인 100,000,000원으로 정리됩니다. 결국 이 물건은 ‘대항력 임차권 때문에 무조건 위험한 사건’도 아니고, ‘최저가가 보증금보다 낮으니 무조건 싼 사건’도 아닙니다. 권리의 승부처는 확약서 원본 확인, 가격의 승부처는 별도의 최근 실거래 검증입니다.
