인천지방법원 2025타경511964. 주안역 동측 인근의 정다운파크빌 11층 1104호, 공부상 오피스텔입니다. 소유자 신경식은 2021년 12월 21일 이 호실을 거래가 215,000,000원에 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준으로 선언된 권리는 2025년 9월 1일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그런데 김태리의 임차권은 그보다 앞선 2024년 1월 11일 등기됐고, 전입은 2021년 11월 30일, 확정일자는 2021년 11월 17일입니다. 따라서 제공된 권리판정상 이 임차권은 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수 대상입니다.

여기에 현황조사와 매각물건명세서에는 허승하가 2024년 6월 17일 전입한 것으로 확인됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 이를 곧바로 “대항력 있음”으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 실제 임차인은 김태리·허승하 2명이며, 보증기관 대위·승계 중복신고로 분류된 임차인은 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다

2016년 한국양봉농업협동조합 근저당은 2016년 8월 17일 이미 말소됐고, 수산업협동조합중앙회 신탁 역시 2018년 10월 5일 말소됐습니다. 현재 승부처는 과거 근저당이 아니라 2024년 김태리 주택임차권등기와 2025년 강제경매개시결정의 선후관계입니다. 제공된 권리판정은 김태리 임차권을 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 명시합니다. 2026년 4월 22일 국가 압류는 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 — 실제 2명, 한 명은 인수형·한 명은 미상형

김태리는 보증금 215,000,000원, 전입 2021년 11월 30일, 확정일자 2021년 11월 17일이며 배당요구도 했습니다. 현재 최저가 135,000,000원에서 집행비용 2,690,000원을 먼저 제하면 임차인에게 예상 배당되는 금액은 132,310,000원, 부족분은 82,690,000원입니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 2.15억을 봐야 한다

정다운파크빌은 33세대, 2016년 5월 16일 준공됐고 대상 면적은 58.79㎡입니다. 가격 판단에는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 4건 평균 132,750,000원, 최신 거래 133,000,000원, 최근 추세 -15.8%를 우선합니다.

감정가 135,000,000원부터 이미 최근 12개월 평균의 101.7%로 최근 시세보다 낮지 않습니다. 더 중요한 것은 매수인의 경제적 부담이 감정가 135,000,000원에서 끝나지 않는다는 점입니다. 김태리 인수형 구조를 반영한 실질취득 약 215,000,000원은 최근 12개월 평균 132,750,000원과 최신 거래 133,000,000원을 크게 웃돕니다.

전체 12건 평균은 149,333,333원이지만, 표본에는 2023년 11월 270,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 시세 판단에서는 이 전체 평균을 근거로 가격 메리트를 부여하지 않습니다. 오히려 최근 거래군은 125,000,000원~138,000,000원대이고 추세도 -15.8%이므로 하락 흐름을 전제로 봐야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 135,000,000원 가정)

현재 회차 추정에서 김태리 보증금 중 132,310,000원이 배당되고, 부족분 82,690,000원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 주택도시보증공사의 신청채권 215,000,000원은 예상배당 0원입니다. 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 오피스텔로 등재된 15층 건물 내 11층 1104호입니다. 대상 면적은 58.79㎡입니다.
• 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 주안역 동측 인근이며, 주변은 주상지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 전철역과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 설비. 전기·위생·급배수·승강기설비 등이 구비돼 있습니다.
• 토지. 일반상업지역이며 과밀억제권역·철도보호지구·방화지구·상대보호구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 2,129,000원/㎡입니다.
• 현장 확인. 폐문부재로 내부 직접 확인이 불가능해 거주민 및 인근 공인중개사무소 탐문과 지자체 도면 등을 토대로 감정됐습니다.
• 공부 차이. 등기사항전부증명서의 대지권 목적 토지 소재지번에 남구로 등재돼 있으나 현재 행정구역은 미추홀구입니다.
• 가격 흐름. 최근 12개월 평균 132,750,000원, 최신 거래 133,000,000원이며 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -15.8% 추세입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가 착시 금지. 135,000,000원만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 김태리 인수형 기준 실질취득은 약 215,000,000원입니다.
• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 임차권등기 말소뿐 아니라 대항력 포기까지 포함됐는지 반드시 원문 대조가 필요합니다.
• 허승하 임대차 확인. 보증금·확정일자·점유관계를 확인해 대항력 및 인수금액을 확정해야 합니다.
• 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 108,000,000원, 2회 유찰 시 86,400,000원으로 내려가도 김태리 인수액이 각각 109,312,000원, 130,555,200원으로 증가하는 구조입니다.
• 하락 추세 반영. 최근 시세는 132,750,000원 평균, 최신 133,000,000원이며 추세는 -15.8%입니다. 전체 평균 149,333,333원만으로 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 직접 확인이 되지 않았으므로 내부 인테리어·관리상태를 별도 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문과 최신 점유관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “1.35억 경매”가 아니라 “2.15억 인수형”

이 물건의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아닙니다. 김태리의 215,000,000원 임차보증금이 최저가보다 크다는 점입니다. 현재 회차 배당 추정에서도 82,690,000원이 남고, 유찰될수록 낙찰가 대신 인수액이 늘어나는 구조입니다. 그래서 시세와 비교할 때도 135,000,000원이 아니라 실질취득 약 215,000,000원을 기준으로 봐야 합니다.

최근 12개월 거래 평균은 132,750,000원, 최신 거래는 133,000,000원이고 시장 추세도 -15.8%입니다. 여기에 허승하의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 별도 임차위험이 남습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 중요한 확인사항이지만, 제공된 문구만으로 대항력 포기까지 단정할 수는 없습니다. 가격도 불리하고, 권리도 원문 확인 전에는 닫히지 않은 사건. 따라서 현재 자료 기준으로는 높은 안전등급을 줄 수 없는 물건입니다.