인천지방법원 2025타경511981. 인천 서구 검암동 칸타빌 4층 402호, 전용 36.93㎡의 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 이아름이며, 2022.05.19. 매매를 원인으로 2022.06.10. 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 190,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 대항력 있는 임차권입니다. 기존 안양원예농업협동조합 근저당권 132,000,000원은 2022.06.10. 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2025.09.01. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
임차인 박성오는 2022.06.10. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.05.09.입니다. 말소기준인 2025.09.01.보다 앞서므로 대항력이 있는 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 190,000,000원이고 배당요구도 했습니다. 최저가 153,000,000원만 놓고 보면 배당 후 39,942,000원이 남아 원칙상 매수인 인수 대상이 되지만, 이 사건에는 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차권의 실질 인수액을 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511981 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 669-4 칸타빌 4층 402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 36.93㎡ · 4층 402호 |
| 소유자 | 이아름 (2022.06.10. 소유권이전 · 거래가액 190,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 153,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있지만 확약이 핵심
등기 흐름에서 현재 핵심 권리는 박성오의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.04.30., 확정일자는 2022.05.09., 주민등록 및 점유개시는 2022.06.10.이고, 2024.07.30. 임차권등기가 마쳐졌습니다. 보증금은 190,000,000원입니다. 말소기준권리인 2025.09.01. 강제경매개시결정보다 앞선 대항력 임차인이므로 일반 원칙상 미배당 보증금은 매수인이 인수합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박성오 실제 임차인 1명 | 제4층 제402호 36.93㎡ 전부 주거(임차권등기) | 190,000,000원 | 대항력 有 전입 2022.06.10. | 우선변제 有 확정 2022.05.09. · 배당요구 | 실질 0원* 룰상 39,942,000원 |
② 시세 비교 — 최근 시장은 1.37억대, 최저가는 1.53억
칸타빌은 총 16세대, 2016.01.26. 준공된 다세대입니다. 가격 판단에서 전체 거래 평균 159,166,666원보다 더 중요한 수치는 최근 12개월 평균 137,500,000원과 최신 거래 137,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 19.1% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 39.02㎡ | 3 | 137,000,000원 |
| 2025.10 | 35.38㎡ | 3 | 138,000,000원 |
| 2024.09 | 36.93㎡ | 3 | 145,000,000원 |
| 2022.08 | 34.44㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 2022.06 | 35.38㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2022.05 | 36.93㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 137,500,000원 |
최저가 153,000,000원은 최근 12개월 평균 137,500,000원의 111.3%입니다. 최신 거래 137,000,000원도 최저가보다 낮습니다. 전체 6건 평균 159,166,666원만 보면 최저가가 낮아 보이지만, 그 평균에는 2022년 160,000,000원·185,000,000원·190,000,000원 거래가 함께 섞여 있습니다. 따라서 현재 가격 메리트는 전체 평균이 아니라 최근 12개월 거래와 -19.1%의 하락 추세를 기준으로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 153,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,942,000원 |
| 1. 임차인 박성오 보증금(우선변제) | 190,000,000원 | 150,058,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 박성오 보증금의 미배당액은 39,942,000원입니다. 원칙대로라면 이 금액이 매수인 인수로 이어지지만, 본건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 집행비용은 2,942,000원 추정치이며 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (토지·거래 자료 기준)
- 용도. 칸타빌은 총 16세대, 2016.01.26. 준공된 다세대이고 대상 전용면적은 36.93㎡입니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 지목 대, 평지·사다리형, 소로한면 조건이며 토지면적은 484.8㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·지구단위계획구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 도로에 접합니다.
- 공시지가. 1,538,000원/㎡입니다.
- 환금성. 확인된 실거래는 6건이며 최근 12개월 거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균은 137,500,000원이고 최근 거래 추세는 이전 거래군 대비 -19.1%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 물건의 권리분석 결론은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 박성오 임차권에 실제 적용된다는 점에 달려 있습니다. 매각물건명세서와 확약서 원문을 대조해야 합니다.
- 룰상 인수액도 기억. 확약이 없다면 현재 회차의 미배당 보증금은 39,942,000원입니다. 1회 유찰 시 계산상 인수액은 70,113,600원, 2회 유찰 시 94,242,560원으로 커집니다.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 137,500,000원과 최신 거래 137,000,000원이 모두 최저가보다 낮고, 추세도 -19.1%입니다. 신건 153,000,000원에는 가격 메리트가 없습니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 16세대 규모이고 최근 12개월 거래는 2건입니다. 아파트와 같은 대단지 환금성을 전제로 응찰가를 잡지 않는 편이 적절합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개”
이 사건은 첫인상만 보면 보증금 190,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 신건 매각가 153,000,000원 기준으로 39,942,000원이 미배당되는 전형적인 인수형 구조입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 박성오 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단됩니다. 따라서 실질취득가는 153,000,000원입니다.
그렇다고 가격이 매력적인 것은 아닙니다. 최근 12개월 평균은 137,500,000원, 최신 거래는 137,000,000원이고 최근 거래 추세는 -19.1%입니다. 최저가가 최근 12개월 평균의 111.3%인 만큼, 전체 평균 159,166,666원만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 신건 가격은 최근 시장보다 높습니다. 권리는 확인 통과, 가격은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.
