인천지방법원 2025타경512007. 공부상 도시형 생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중인 2층 201호, 전용 48.06㎡ 물건입니다. 현 소유자는 김윤상이며 2022.12.23. 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 150,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석에서 중요한 것은 근저당이 아니라 전샛별의 주택임차권입니다. 기존 근저당들은 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2024.11.26. 남동세무서장의 압류입니다.
임차인 전샛별은 2022.10.05. 주민등록 및 점유를 시작했고 2022.09.05. 확정일자를 받았습니다. 따라서 2024.11.26. 말소기준권리보다 앞서 대항력을 갖춘 선순위 임차인입니다. 보증금은 146,000,000원이며 배당요구도 했습니다. 신건 최저가 145,000,000원만 놓고 보면 배당 후 부족분이 생기는 구조지만, 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 이 임차권에 한해서는 실질 인수를 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512007 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1084-5 우리가빌 가동 2층201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형 생활주택(단지형 다세대주택) · 전용 48.06㎡ · 5층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 김윤상 · 2022.12.23. 소유권이전 · 거래가액 150,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 146,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 승부처
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 전샛별 | 2층 201호 48.06㎡ 전부 | 146,000,000원 | 2022.10.05 / 2022.09.05 | 대항력 有 우선변제 실질 인수 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 전샛별의 주민등록일자·점유개시일자는 모두 2022.10.05.로, 말소기준권리인 2024.11.26. 압류보다 앞섭니다. 확정일자 2022.09.05.와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사하는 구조입니다. 원래라면 배당되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 인수할 수 있지만, 이 임차권에 관하여 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐으므로 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래가 중요하다
우리가빌의 확인된 거래는 8건이고 전체 평균은 144,612,500원입니다. 다만 과거 거래와 면적 차이가 섞여 있으므로 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.01. 150,000,000원 1건이며, 최신 거래 역시 150,000,000원입니다. 최근 거래 수준은 과거 대비 4.3% 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 51.65㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2023.04 | 43.68㎡ | 2 | 126,400,000원 |
| 2023.03 | 44.41㎡ | 2 | 155,500,000원 |
| 2022.12 | 48.06㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2022.04 | 51.65㎡ | 3 | 149,000,000원 |
| 2021.12 | 51.65㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2021.09 | 44.0㎡ | 3 | 138,000,000원 |
| 2021.08 | 44.0㎡ | 4 | 138,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 8건 | 144,612,500원 |
최저가 145,000,000원은 전체 평균의 100.3%로 전체 표본만 보면 싸다고 할 수 없습니다. 하지만 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 150,000,000원이고, 최저가는 그 최근 시세의 96.7%입니다. 따라서 가격 평가는 “전체 평균 대비는 비슷하지만 최근 거래 대비는 낮다”가 정확합니다.
③ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,830,000원 |
| 1. 임차인 전샛별 보증금 | 146,000,000원 | 142,170,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 146,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 모형상 임차보증금 미배당액은 3,830,000원입니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 이 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
| 회차 | 매각가 | 배당모형상 인수액 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 145,000,000원 | 3,830,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 116,000,000원 | 32,424,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 92,800,000원 | 55,270,400원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천백석초등학교 남동측 인근으로, 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있으며 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물의 2층 201호이며 급배수·위생·도시가스·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측과 북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·가축사육제한구역·상대보호구역이며 소로2류에 접합니다.
- 토지. 사다리형 평지, 지목 대, 토지면적 761.7㎡이며 공시지가는 1,307,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래. 우리가빌은 28세대이며 확인된 거래 8건의 가격 범위는 126,400,000원~155,500,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 전샛별의 주택임차권 말소에 적용되는지, 조건이나 예외가 없는지 매각물건명세서 원문으로 재확인해야 합니다.
- 대항력 임차인 존재 인식. 임차인 전샛별은 전입·점유가 말소기준권리보다 앞선 실제 선순위 임차인입니다. 단순히 “임차인 없음”으로 접근하면 안 됩니다.
- 배당모형과 실질 인수 구분. 신건 배당표상 미배당 보증금은 3,830,000원이지만 확약 적용 시 실질 인수는 0원입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 144,612,500원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 150,000,000원을 우선 비교해야 합니다.
- 표본 수 확인. 최근 12개월 거래가 1건이므로 150,000,000원을 절대적 시세로 단정하지 말고 면적·층 차이를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 확약서가 결론을 바꾼다”
이 물건을 등기부만 보면 보증금 146,000,000원의 선순위 주택임차권 때문에 인수형 경매로 보입니다. 실제 배당 모형에서도 신건 매각가 145,000,000원에서는 3,830,000원의 보증금 부족분이 발생합니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있어, 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
따라서 실질취득은 최저가와 같은 145,000,000원이고, 최근 12개월 평균·최신 거래 150,000,000원의 96.7%입니다. 전체 평균만 보면 100.3%로 싸지 않지만, 최근 시세와 4.3%의 상승 추세를 우선하면 가격은 최근 거래보다 낮습니다. 결론은 “권리상 핵심은 확약서 확인, 가격은 최근 거래 대비 소폭 낮은 신건”입니다.
