인천지방법원 2025타경512075. 인천 남동구 간석동 ‘하우스508’ 제1동 4층 401호, 전용 32.74㎡의 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 현재 소유자는 장광일이며 2023.02.08 매매로 거래가액 199,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 선순위 주택임차권입니다. 문우주는 2022.11.29 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.11.11이며, 2024.12.09 보증금 180,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준으로 제시된 2025.02.21 남동구 압류보다 모두 앞서므로 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차권입니다.
통상 이 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 배당되지 못한 보증금이 커져 매수인 인수액이 늘어납니다. 실제 시나리오에서도 현재 회차 15,152,000원, 1회 유찰 시 48,281,600원, 2회 유찰 시 74,785,280원으로 룰상 인수액이 증가합니다. 즉 최저가만 내려간다고 실질 부담이 함께 줄어드는 물건이 아닙니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 이 임차권에 대한 실질 인수는 0원으로 처리됩니다. 이 확약은 문우주 임차권에 한정되는 효과이므로, 입찰 전 확약서 원문과 적용 범위를 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512075 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 508-16 하우스508주건축물제1동 4층 401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택(도시형생활주택) · 전용 32.74㎡ · 지상5층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 장광일 (2023.02.08 매매 · 거래가액 199,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 168,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 규모 | 하우스508 · 총 12세대 · 사용승인일 2017.07.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문우주 | 4층 401호 32.74㎡ 전부 | 180,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 0원 |
실제 임차인은 1명, 문우주입니다. 전입일 2022.11.29, 확정일자 2022.11.11, 임차권등기 접수일 2024.12.09로 모두 말소기준 2025.02.21보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인이 인수하는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 매각가 168,000,000원 가정에서는 배당액 164,848,000원, 미배당 15,152,000원이 발생합니다.
② 가격 비교 — 확약을 반영하면 168,000,000원이 실질취득
이 물건은 선순위 임차권 때문에 최저가만 보고 가격을 판단하면 안 됩니다. 확약이 없으면 낙찰가 하락만큼 미배당 보증금 인수액이 커지는 구조이므로, 단순 최저가 할인율은 의미가 약합니다. 그러나 이번 사건은 확약서가 문우주 임차권의 인수부담을 실질 0원으로 만들기 때문에 현재 회차의 실질취득 기준은 168,000,000원입니다.
| 구분 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 168,000,000원 | 15,152,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 134,400,000원 | 48,281,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 107,520,000원 | 74,785,280원 | 0원 |
확인된 동일 면적 실거래는 2023.02의 199,000,000원 1건입니다. 시세 지표의 평균·최저·최고도 모두 199,000,000원이며, 현재 최저가 168,000,000원은 이 지표의 84.4%입니다. 확약을 그대로 적용할 수 있다는 전제에서는 199,000,000원보다 낮은 가격대입니다. 다만 거래 표본이 1건뿐이므로 이 숫자만으로 현재 시세를 단정하거나 큰 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,152,000원 |
| 1. 임차인 문우주 보증금 | 180,000,000원 | 164,848,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체만 보면 문우주 보증금 중 15,152,000원이 미배당되어 매수인 인수 대상이 되는 구조입니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동 인천시청역 남서측 인근. 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근에 버스정류장과 지하철역인 인천시청역이 소재해 대중교통편익은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상5층 건물 내 제4층 제401호입니다. 사용승인일은 2017.07.10입니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지, 소화전, 승강기, 도시가스, 도시가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 서측으로 노폭 약 5m 포장도로와 접하며, 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 1,471,000원/㎡, 토지면적은 377.0㎡입니다.
- 환금성. 총 12세대의 소규모 다세대주택이고 확인 실거래가 1건이어서, 거래 표본이 풍부한 대단지 공동주택보다 매각 시 가격 확인과 매수자 확보를 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 을구 1번 문우주 주택임차권등기를 대상으로 하고 있는지, 말소 조건이 무엇인지 확인해야 합니다.
- 대항력 임차권 재확인. 문우주의 전입일 2022.11.29, 확정일자 2022.11.11, 임차권등기 2024.12.09는 말소기준 2025.02.21보다 앞섭니다. 확약이 없다면 인수형입니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 예상배당은 문우주 164,848,000원이며 룰상 미배당 15,152,000원이 생깁니다. 확약 효력 확인 전에는 이 숫자를 무시하면 안 됩니다.
- 실거래 표본 한계. 확인 실거래는 2023.02 199,000,000원 1건입니다. 84.4%라는 비율만 보고 현재 시세보다 확실히 저렴하다고 단정하지 말고 주변 유사 다세대 매매가를 함께 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기 대상은 4층 401호 전부입니다. 현재 실제 점유상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리·세금. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 완전히 반영되지 않은 비용을 추가 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원문을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권보다 중요한 것은 확약의 효력”
등기만 보면 이 물건은 결코 가벼운 사건이 아닙니다. 보증금 180,000,000원의 문우주 임차권이 말소기준보다 앞서 있고, 현재 회차 배당으로도 15,152,000원이 남기 때문입니다. 원칙적으로는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어나는 대항력 인수형입니다.
하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있다는 점이 결론을 바꿉니다. 그 확약을 그대로 적용하면 문우주 임차권의 실질 인수액은 0원이고, 현재 회차 실질취득은 168,000,000원입니다. 확인된 199,000,000원 실거래 지표보다 낮은 가격이지만, 거래 표본이 1건이고 12세대 다세대주택이라는 점 때문에 가격·환금성은 보수적으로 평가해야 합니다. 이 사건의 승부처는 “싸게 보이느냐”가 아니라 “확약이 실제로 안전하게 적용되느냐”입니다.
