인천지방법원 2025타경512309. 남동구 고잔동 엘아이 지식산업센터 3층 311호로, 감정평가상 이용상태는 아파트형공장입니다. 현재 등기상 핵심은 2020.03.04. 설정된 주식회사우리은행 채권최고액 720,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 2025.05.07. 옥성비철 가압류, 2025.09.16. 임의경매개시결정, 2026.05.28. 남동구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 임차관계는 단순하지 않습니다. 최효정은 2017.01.31. 전입으로 말소기준보다 앞서 있고, 보증금 1,000,000원에 월 100,000원으로 기재돼 있습니다. 배당표에서도 대항력 있음·우선변제권 없음으로 보아 보증금 전액을 매수인 인수액으로 반영했습니다. 반면 현병호와 주식회사 와이케이이엔지, 양준하는 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없고, 별도로 전입일이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능한 점유 기재가 하나 더 남아 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512309 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 고잔동 736-4 엘아이 지식산업센터 3층 311호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 아파트형공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물 내 제3층 제311호 · 사용승인일 2016.11.14. |
| 소유자 | 주식회사정준이엔지 |
| 감정가 / 최저가 | 476,000,000원 / 476,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 | 에이치에프더블유오이유동화전문 유한회사 (양도전:주식회사 우리은행) |
| 청구액 | 530,712,975원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다
2016.12.06. 주식회사신한은행 근저당 채권최고액 480,000,000원이 설정됐지만 2020.03.04. 해지로 말소됐고, 같은 날 주식회사우리은행 근저당 채권최고액 720,000,000원이 새로 설정됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준일은 2020.03.04.입니다.
② 임차인·점유 — 선순위 1건 + 미상 1건
| 점유자 | 점유부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최효정 | 311호(9.9000평방미터) | 2017.01.31 | 1,000,000원 / 월 100,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 1,000,000원 인수 |
| 현병호 | 311호 | 2024.12.27 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 대항력 기준상 인수 없음 |
| 주식회사 와이케이이엔지, 양준하 | 311호 | 2024.03.19 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 대항력 기준상 인수 없음 |
| 주식회 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 가능성 확인 필요 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가와 신건 최저매각가는 모두 476,000,000원입니다. 여기에 현재 확인된 매수인 인수액 1,000,000원을 더하면 실질취득은 477,000,000원입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 감정가나 최저가만으로 시세보다 저렴하다고 평가하지 않습니다.
따라서 이 사건에서 가격 판단의 우선순위는 “몇 퍼센트 할인인가”가 아니라, 실제 점유·임대관계와 지식산업센터의 적용 규정을 확인한 뒤 실질취득금액을 감당할 가치가 있는지를 별도로 검토하는 것입니다.
④ 예상배당표 (매각가 476,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,160,000원 |
| 인수. 임차인 최효정 보증금 | 1,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사우리은행 | 720,000,000원 | 468,840,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 옥성비철 | 10,249,569원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 730,249,569원 중 예상배당은 468,840,000원이며, 부족액은 261,409,569원입니다. 최효정 보증금 1,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·용도·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 고잔근린공원 북서측 인근으로, 공장과 지식산업센터 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 인근까지 차량 출입이 가능하고 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 아파트형공장으로 이용 중이며 폐문부재로 내부 확인은 하지 못했습니다.
- 도로. 서측 약 35미터, 남측 약 12미터, 동측 약 10미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반공업지역 · 공장용지 · 공업용 · 평지 · 사다리형이며, 토지면적은 6,617.8㎡, 공시지가는 1,641,000원/㎡입니다.
- 산업단지. 국가산업단지·재생사업지구·산업시설구역·성장관리권역·지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 적용 규정. 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 및 「남동국가산업단지 관리기본계획」의 적용을 받는 부동산입니다.
- 토지거래허가 관련. 감정평가 기재상 외국인 등에 한한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.부터 2026.08.25.까지입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최효정 보증금 인수. 현재 배당계산상 1,000,000원 전액을 매수인 인수로 반영하므로 낙찰가만 보지 말고 실질취득 477,000,000원을 기준으로 보세요.
- 전입일 미상 점유 확인. “주식회” 기재의 실제 점유관계·전입·보증금 관계를 확인해야 합니다. 대항력을 있다고도, 없다고도 단정할 수 없습니다.
- 후순위 점유자 확인. 현병호와 주식회사 와이케이이엔지, 양준하는 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만 실제 계약관계와 점유현황은 별도 확인이 필요합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인을 하지 못했습니다.
- 산업단지 적용요건 확인. 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률과 남동국가산업단지 관리기본계획 적용 대상이므로 취득·사용 목적과의 적합성을 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 확인 가능한 실거래 비교값이 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원문을 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “말소되는 권리”와 “매수인이 떠안을 문제”는 다르다
이 사건은 등기만 보면 구조가 비교적 선명합니다. 2020.03.04. 우리은행 근저당을 기준으로 이후 가압류·경매개시결정·압류가 소멸하기 때문입니다. 하지만 점유관계까지 포함하면 권리가 완전히 깨끗한 물건은 아닙니다. 선순위 최효정의 보증금 1,000,000원이 매수인에게 넘어가고, 전입일·보증금 관계가 확인되지 않은 점유 기재도 남아 있습니다.
따라서 신건 최저가 476,000,000원만 보고 판단할 것이 아니라 현재 확인된 인수액을 합친 실질취득 477,000,000원을 출발점으로 삼아야 합니다. 여기에 아파트형공장이라는 이용상태와 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률·남동국가산업단지 관리기본계획 적용까지 함께 확인해야 합니다. 말소기준은 명확하지만, 임차·점유 확인이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근할 사건입니다.
