인천지방법원 2025타경512473. 인천 계양구 작전동 어반스카이 3동 10층 1004호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 소유자 박연숙은 2020.11.03 거래가 242,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그런데 이 사건의 승부처는 소유권이나 후순위 압류가 아니라, 그보다 앞서 계약되고 점유가 시작된 김지훈의 242,000,000원 주택임차권입니다.
김지훈의 임대차계약일은 2020.09.25, 확정일자는 2020.10.08, 주민등록 및 점유개시는 2020.11.03입니다. 말소기준권리는 2021.03.12 남인천세무서장의 압류이므로 임차인의 전입·점유가 먼저입니다. 따라서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512473 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 작전동 679-10 어반스카이 3동 10층1004호 |
| 도로명 | 인천광역시 계양구 까치말로6번길 28 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 14층 건물 내 10층 1004호 · 사용승인일 2019.09.04 |
| 소유자 | 박연숙 (2020.11.03 소유권이전 · 거래가액 242,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 219,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 242,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준은 2021.03.12 갑구 6번 압류입니다. 그 이후의 주택도시보증공사 가압류, 안산세무서장·동안산세무서장 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 하지만 임차인 김지훈의 주민등록일자와 점유개시일자는 2020.11.03으로 말소기준보다 앞섭니다. 을구 1번 주택임차권등기는 2022.11.24에 접수됐지만 등기 내용상 임대차계약·전입·점유·확정일자는 모두 그 이전입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 점유개시 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지훈 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 2020.11.03 | 2020.10.08 | 242,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
김지훈은 배당요구를 했고, 배당요구일은 주택임차권등기 접수일과 같은 2022.11.24입니다. 현재 회차 매각가 219,000,000원을 가정하면 집행비용 3,866,000원을 먼저 차감한 뒤 임차인에게 215,134,000원이 배당되는 계산이라, 보증금 242,000,000원 중 26,866,000원이 남습니다.
③ 유찰돼도 ‘싼 가격 = 자동 이익’이 아니다
확약을 배제한 일반적인 대항력 임차인 계산만 보면, 이 물건은 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당액이 늘어나는 구조입니다. 현재 회차에는 룰상 인수액이 26,866,000원, 1회 유찰 시 70,052,800원, 2회 유찰 시 104,602,240원으로 계산되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 219,000,000원 | 26,866,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 175,200,000원 | 70,052,800원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 140,160,000원 | 104,602,240원 | 0원* |
* 위 ‘실질 인수 0원’은 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재된 점을 본 리포트 정확도 규칙에 따라 반영한 값입니다. 배당 시뮬레이션 원자료의 미배당·인수 계산값 자체는 별도로 병기했습니다.
④ 예상배당표 (매각가 219,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,866,000원 |
| 1. 임차인 김지훈 보증금 (우선변제) | 242,000,000원 | 215,134,000원 |
| 2. 갑구 7번 가압류 · 주택도시보증공사 | 5,224,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 10번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 242,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 매각대금 219,000,000원이 집행비용과 임차인 우선변제에 전부 소진됩니다. 임차보증금 미배당 계산액은 26,866,000원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감될 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 아파트가 아니라 오피스텔 기준으로 환금성과 수요를 판단해야 합니다.
- 주위환경. 인천작동초등학교 남동측 인근이며 중소규모 공장, 근린생활시설, 다세대주택, 업무시설, 아파트단지가 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 약 10m 내외, 서측 약 15m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 지역·규제. 준공업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역이며 외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 건물 상태. 사용승인일은 2019.09.04이고 위생·급배수, 도시가스, 소화전, 화재경보, 주차장설비가 구비되어 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 결론을 바꾸는 핵심 문서입니다. 김지훈 임차권등기와 확약서의 적용 범위를 입찰 전 원본으로 직접 대조해야 합니다.
- 대항력 자체는 분명. 김지훈의 전입·점유 2020.11.03은 말소기준 2021.03.12보다 앞섭니다. 확약을 빼면 미배당 보증금 인수 구조입니다.
- 세금 우선순위 점검. 압류 3건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당 순서와 임차인 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 현재 시세 별도 확인. 최근 실거래 자료가 없어 감정가 219,000,000원을 현재 시세로 간주할 근거가 없습니다. ‘신건이므로 싸다’는 판단은 금물입니다.
- 오피스텔 환금성. 감정평가상 주변은 공장·근린생활시설·다세대·업무시설·아파트가 혼재한 준공업지역입니다. 오피스텔 수요와 매도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서 및 세금 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘2,686만원 인수’가 아니라 확약서 확인이 승부처
표면만 보면 보증금 242,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 219,000,000원에서 배당 후 26,866,000원이 남는 인수형 사건입니다. 1회·2회 유찰 시에도 룰상 미배당 인수액은 각각 70,052,800원과 104,602,240원으로 커집니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 명시돼 있습니다.
따라서 본 리포트에서는 정확도 규칙에 따라 해당 임차권의 실질 인수를 0원*으로 반영했습니다. 권리분석의 결론은 단순히 “대항력 임차인이 있으니 위험”도, “확약이 있으니 무조건 안전”도 아닙니다. 확약서 원문이 실제로 이 임차권의 말소를 담보하는지 확인하는 것이 첫 번째, 최근 실거래가 없는 상태에서 219,000,000원의 가격 적정성을 별도로 검증하는 것이 두 번째입니다. 권리상 조건부로 정리될 수 있지만, 가격까지 검증된 물건은 아닙니다.
