의정부지방법원 2026타경60962. 파주시 금촌동 스카이캐슬 비동 2층 202호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 안상준이고 2023.04.07 거래가액 250,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 우리은행 근저당권이 채권최고액 188,100,000원으로 설정됐고, 이 권리가 말소기준권리입니다.
이 근저당은 2025.11.25 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 2026.04.09 임의경매를 신청했습니다. 그 뒤 파주시 압류가 추가됐지만 말소기준보다 늦으므로 매각으로 소멸합니다. 2023.09.08 설정된 권민정 근저당권 28,686,600원도 후순위입니다. 따라서 등기부 기준으로는 낙찰자가 승계할 후순위 담보권이나 압류가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60962 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 287-12 스카이캐슬 비동 2층202호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 지상5층 건물 내 지상2층 제202호 |
| 소유자 | 안상준 (2023.04.07. 소유권이전 · 거래가액 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 181,000,000원 (신건) |
| 경매신청 채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 169,493,016원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 외벽 벽돌마감 등 · 샤시 창호 |
| 설비 | 위생·급배수설비 · 개별 난방설비 · 승강기설비 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리
핵심은 2023.04.07 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 188,100,000원이고 이후 2025.11.25 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 후순위 권민정 근저당권과 파주시 압류, 경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다. 제공된 배당산정에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민준 | 주거 | 2023.04.17 | 미상 | 2026.04.23 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김민준의 전입일은 2023.04.17로 말소기준권리인 2023.04.07 근저당보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 2026.04.23 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당액은 확정할 수 없습니다. 다만 대항력이 없으므로 미배당 보증금이 있더라도 이를 낙찰자가 승계하는 구조로 보지는 않으며, 제공 산정상 인수액 역시 0원입니다.
③ 가격 판단 — 신건 181,000,000원, 시세 가점은 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 181,000,000원으로 0회 유찰 신건입니다. 이 사건에서는 권리 인수액이 0원이므로 실질 취득 기준도 현재 회차에서는 매각대금 자체가 중심이 됩니다. 다만 실거래 가격과의 직접 비교 근거가 없어 감정가가 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 따라서 “신건인데 싸다”는 가격 가점을 주지 않는 것이 안전합니다.
회차가 내려가면 최저가는 1회 유찰 시 144,800,000원, 2회 유찰 시 115,840,000원으로 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 이는 최저가격의 변화일 뿐, 시세보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 특히 다세대주택은 개별 건물·호수별 거래 편차가 커 실제 응찰 전 주변 유사 매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 181,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,334,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 188,100,000원 | 177,666,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 권민정 | 28,686,600원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 합계 216,786,600원 중 177,666,000원이 배당되고, 미배당은 39,120,600원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다. 제공 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금촌초등학교 남서측 인근이며, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 주위를 통과하는 대중교통 운행빈도를 고려한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 제반 차량 출입이 가능한 포장도로에 접하고 있습니다.
- 토지. 인접지 대비 등고평탄하게 조성된 부정형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 금촌초등학교 및 홍익늘푸른유치원 관련 상대보호구역이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차 보증금 확인. 김민준의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 최신 매각물건명세서와 배당요구 서류를 확인하세요.
- 전입 순위 재대조. 말소기준 2023.04.07, 전입 2023.04.17의 선후관계를 원본 서류에서 다시 확인하세요.
- 근저당권 이전. 을구 1번 근저당이 2025.11.25 한국주택금융공사로 이전된 내용을 등기부 원본에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 181,000,000원이 곧 시장가격이라는 전제는 금물입니다. 주변 다세대 유사 거래를 기준으로 응찰가를 정하세요.
- 점유·명도. 주거 점유자가 확인된 만큼 낙찰 후 인도 일정과 협의 가능성을 미리 고려하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비와 당해세 등 배당표에 직접 반영되지 않은 비용을 별도로 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건의 권리 포인트는 명확합니다. 2023.04.07 우리은행 근저당이 말소기준이고, 2023.04.17 전입한 김민준은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 후순위 담보권과 압류도 매각으로 정리되며 제공 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 보증금·확정일자가 확인되지 않는 임차인이 실제 점유 중이고, 가격 측면에서는 신건 최저가 181,000,000원을 시세와 직접 비교할 근거가 없습니다. 그래서 이 물건은 권리 때문에 피할 사건은 아니지만, 감정가만 믿고 가격 메리트를 주기도 어려운 사건입니다. 결론은 권리 B, 가격은 현장 시세 확인 후 결정입니다.
