의정부지방법원 2026타경60962. 경기도 파주시 금촌동 287-12, 스카이캐슬 비동 2층 202호입니다. 감정평가서상 용도는 다세대주택이며, 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물 중 2층 물건입니다. 현재 소유자는 안상준 씨입니다.

등기상 핵심은 2023년 4월 7일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 이후 설정된 권민정 씨의 근저당권과 파주시 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 최초 근저당권은 2025년 11월 25일 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다.

임차인 김민준 씨는 2023년 4월 17일 전입했습니다. 말소기준권리 설정일인 2023년 4월 7일보다 늦으므로 대항력은 인정되지 않는 것으로 분석됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당순위 및 소액임차인 최우선변제 여부까지 확정된 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

권리분석의 출발점은 2023년 4월 7일 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 188,100,000원입니다. 이후 근저당권부 채권은 한국주택금융공사로 이전됐지만, 권리의 설정일과 말소기준권리의 순위는 최초 설정일을 기준으로 판단합니다.

2023년 9월 8일 설정된 권민정 씨의 근저당권(채권최고액 28,686,600원)은 말소기준권리 후순위입니다. 2026년 6월 5일 파주시 압류 역시 말소기준권리 이후에 설정됐으므로 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2026년 4월 9일 한국주택금융공사의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 보증금 확인은 필수

조사된 임차인은 김민준 씨 1명입니다. 가장 중요한 것은 전입일과 말소기준권리의 선후관계입니다.

대항력이 없는 이유는 명확합니다. 말소기준권리인 우리은행 근저당권 설정일은 2023년 4월 7일이고, 김민준 씨의 전입일은 2023년 4월 17일입니다. 전입신고가 말소기준권리보다 늦기 때문에 낙찰자에게 대항할 수 있는 임차인으로 보지 않습니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 49%지만 시세 메리트는 미확정

현재 최저매각가격은 88,690,000원입니다. 감정가 181,000,000원의 약 49%이며, 이미 2회 유찰된 물건입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 상당히 낮아졌지만, 이것이 실제 시장가격보다 싸다는 의미는 아닙니다.

여기서 중요한 것은 실거래가와의 비교입니다. 현재 확인 가능한 최근 실거래 비교 수치가 없어, 88,690,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 부족합니다.

특히 다세대주택은 같은 건물 또는 인근 유사 물건이라도 층·전용면적·내부 상태·주차 여건 등에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다. 아파트처럼 단지 평균가격 하나만으로 낙찰가를 결정하기 어려운 유형입니다.

실질취득금액은 현재 최저가에 낙찰된다는 가정에서 다음과 같습니다.

④ 예상배당표 (매각가 88,690,000원 가정)

현재 최저매각가격으로 낙찰된다고 가정하면, 집행비용을 공제한 나머지 금액이 말소기준권리인 근저당권에 우선 배당됩니다. 후순위 권민정 씨 근저당권은 배당받지 못하는 구조입니다.

현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 216,786,600원이고, 예상 총배당액은 86,693,580원입니다. 따라서 채권자 미배당 추정액은 130,093,020원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

배당표는 채권최고액 기준의 추정입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.3%로 산정됐으며, 실제 집행비용은 달라질 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 김민준 씨의 보증금이 미상인 만큼 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다. 을구 2-1 근질권의 배당금 귀속관계도 별도 확인해야 합니다.

⑤ 입지·물건 상태·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 파주시 금촌동 소재 금촌초등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택과 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능합니다. 주변 대중교통 운행빈도 등을 고려한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 5층 건물입니다. 외벽은 벽돌마감 등이며, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임 마감입니다.
• 설비. 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비가 설치된 것으로 조사됐습니다.
• 토지. 인접지 대비 등고평탄하게 조성된 부정형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 제반 차량 출입이 가능한 포장도로에 접하고 있습니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역과 학교 상대보호구역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래계약허가구역 관련 기재는 적용기간과 현재 유효 여부를 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인됐고, 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
• 환금성. 다세대주택은 개별 호수의 층·내부 상태·주차 여건 등에 따라 거래가격 차이가 발생할 수 있습니다. 최근 실거래 비교가 확인되지 않아 환금성과 적정 매입가격을 별도로 검증해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 보증금 확인. 김민준 씨의 임대차계약서, 보증금, 차임, 확정일자, 실제 점유관계를 확인하세요. 배당요구가 접수된 사실만으로 배당액이 확정되는 것은 아닙니다.
• 최우선변제 여부 확인. 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 임대차 조건에 따라 소액임차인 최우선변제 여부는 별도로 판단해야 합니다.
• 근질권 확인. 을구 2-1의 채권최고액 6,000,000원 근질권과 권민정 씨의 후순위 근저당권 사이의 채권관계 및 배당금 귀속을 확인하세요.
• 한국주택금융공사 채권 확인. 우리은행에서 한국주택금융공사로 근저당권이 이전된 경위와 현재 채권잔액, 실제 배당요구액을 확인하세요. 신청채권 청구액 169,493,016원과 근저당 채권최고액 188,100,000원을 혼동하면 안 됩니다.
• 점유·명도. 임차인으로 조사된 김민준 씨의 실제 점유 여부와 현재 거주관계를 확인하세요. 이해관계인 부재로 세부내역이 확인되지 않은 부분이 있으므로 현장 확인과 인도 협의가 필요합니다.
• 시세 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 입찰가를 결정하지 마세요. 같은 건물 및 인근 유사 다세대주택의 최근 실거래가와 내부 상태를 비교한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 관리비·부대비용. 관리비 체납 여부, 공용부분 체납액, 취득세 및 등기비용 등 낙찰 이후 발생할 수 있는 부대비용을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 신탁원부 관련 말소 이력, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 문건과 법원 배당요구 자료를 직접 대조하세요.

맺으며 — 인수는 0원, 그러나 가격과 배당은 검증이 먼저다

이 물건의 권리구조에서 가장 중요한 사실은 말소기준권리인 2023년 4월 7일 우리은행 근저당권보다 임차인 김민준 씨의 전입일이 늦다는 점입니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 보증금을 낙찰자가 떠안는 구조는 아니며, 현재 분석상 매수인 인수금액은 0원으로 판단합니다.

그러나 보증금과 확정일자가 미상이라는 점은 가볍게 넘길 수 없습니다. 배당요구가 접수된 임차인이므로 소액임차인 최우선변제 여부와 실제 배당액을 확인해야 합니다. 또한 을구 2-1의 근질권은 후순위 근저당권의 배당관계를 확인해야 하는 별도 요소입니다.

가격 역시 마찬가지입니다. 현재 최저가 88,690,000원은 감정가의 49%지만, 실거래 비교 없이 시세보다 싸다고 평가할 수는 없습니다. 다세대주택이라는 용도와 2회 유찰이라는 사실까지 감안하면, 감정가 대비 하락률만 보고 서둘러 응찰할 물건은 아닙니다.

권리상 인수 부담은 낮지만, 임차인 배당과 실거래 검증이 끝나기 전까지 가격 판단은 보류. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라, 실제 취득원가와 해당 호수의 시장가치를 정확하게 확인하는 데 있습니다.