의정부지방법원 2026타경60998. 고양시 일산서구 대화동 삼운트루아오피스텔 제8층 제828호입니다. 사건 분류는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔로 이용중입니다. 현재 소유자는 박준석이며, 2015.01.06. 거래가 82,000,000원으로 소유권이 이전된 뒤 2015.08.10. 등기명의인의 성명이 박종철에서 박준석으로 변경됐습니다.
현재 경매를 움직이는 권리는 2026.01.19. 주식회사원큐파트너스대부가 설정한 채권최고액 57,000,000원의 근저당권입니다. 같은 날 뒤이어 같은 회사 앞으로 전세금 5,000,000원의 전세권도 설정됐고, 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 문제는 등기부가 아니라 현재 임차관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60998 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 대화동 2223 삼운트루아오피스텔 8층 828호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 · 철근콘크리트조 10층 건물 중 제8층 제828호 |
| 소유자 | 박준석 · 2015.01.06. 거래가 82,000,000원 소유권이전 · 2015.08.10. 개명 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 88,000,000원 / 88,000,000원 (신건) |
| 경매채권자 / 청구 | 주식회사원큐파트너스대부 / 38,524,712원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차인은 별도 확인
등기부에는 과거 최세란의 주택임차권이 있었습니다. 임차보증금은 90,000,000원, 점유개시일은 2019.10.25., 확정일자는 1차 2019.10.10.·2차 2021.11.10.로 기록됐지만, 이 주택임차권은 2025.06.04. 말소됐습니다. 그 뒤 2026.01.19. 원큐파트너스대부 근저당권이 현재의 말소기준권리가 됐습니다.
② 임차인 — 실제 기재 1명, 대항력은 가능·미상
| 임차인 | 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 사원큐 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 현재 기재상 실제 임차인 1명으로 봅니다. 다만 전입일과 보증금이 확인되지 않은 상태이므로, 대항력 및 우선변제권의 존재와 범위를 판정할 수 없습니다. 특히 이 임차인이 2026.01.19. 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖췄다면 매수인 부담이 생길 여지가 있어, 보증금이 확인되기 전에는 실질취득비용도 88,000,000원으로 고정할 수 없습니다.
③ 가격·회차 시나리오 — 실거래 시세 대신 미배당 구조를 본다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 88,000,000원이고 유찰은 0회입니다. 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않아, 감정가가 시세보다 싸거나 비싸다고 판단할 근거는 없습니다. 따라서 가격 메리트는 보류하고, 회차별 배당 부족액 변화를 중심으로 보는 편이 안전합니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 88,000,000원 | 62,000,000원 | 0원 | 24,016,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 70,400,000원 | 62,000,000원 | 0원 | 6,732,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 56,320,000원 | 54,906,240원 | 7,093,760원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 88,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,984,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사원큐파트너스대부 | 57,000,000원 | 57,000,000원 |
| 3. 전세권 · 주식회사원큐파트너스대부 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 24,016,000원 |
현재 배당표에서는 채권 62,000,000원이 전액 배당되고 소유자에게 24,016,000원이 남으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 현재 임차인의 보증금과 대항력도 확정되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장촌초등학교 북측 인근으로, 주위는 아파트·학교·공원·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 3호선 대화역과 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 토지는 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북동측 폭 약 40미터, 남동측 폭 약 30미터의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 있습니다.
- 공시지가. 8,258,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 임차인 전입일 확인. 사원큐의 전입신고일이 2026.01.19. 말소기준보다 앞서는지 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 미상이므로 대항력 인정 시 실제 인수 가능액도 아직 산정할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제권과 예상 미배당 여부를 판단하려면 확정일자와 배당요구 여부를 원본에서 대조해야 합니다.
- 과거 임차권 말소 경위 확인. 최세란의 90,000,000원 주택임차권은 2025.06.04. 말소됐으므로, 현재 점유자와의 관계를 별도로 확인하는 것이 안전합니다.
- 용도 대조. 사건 분류는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔이므로 건축물대장과 실제 사용현황을 함께 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 비교자료가 없어 88,000,000원이 시세 대비 저렴한지 판단할 수 없습니다. 권리 확인 전 최저가만으로 응찰 매력을 판단하지 마세요.
맺으며 — “배당표의 0원”과 “실제 인수 0원”은 아직 같은 말이 아니다
이 물건의 등기 권리는 비교적 읽기 쉽습니다. 2026.01.19. 원큐파트너스대부 근저당 57,000,000원이 말소기준이고, 뒤이어 설정된 5,000,000원 전세권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신건 88,000,000원 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다.
하지만 현재 명세서에는 주거 사용자 사원큐가 있고, 전입·보증금·확정일자가 전부 미상입니다. 이 임차인이 말소기준보다 앞선 대항력을 갖췄다면 배당표 밖에서 매수인 부담이 생길 수 있습니다. 그래서 현 단계 결론은 “등기는 정리 가능, 임차인은 미확정”입니다. 시세 자료도 없어 가격의 싸고 비쌈은 판단하지 않습니다. 임차인 원본 확인 전에는 입찰가보다 권리 확인이 먼저인 사건입니다.
