인천지방법원 2025타경512579. 검암동 돌체 3층 304호, 집합건축물대장상 다세대주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 5층 건물이고 본건은 3층, 전용면적은 39.6㎡입니다. 현재 소유자는 박연숙이며 2020.11.27 매매를 원인으로 2020.12.01 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 110,000,000원입니다.
권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 최재혁의 임차보증금 110,000,000원입니다. 임차인은 2020.11.03 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2020.09.25입니다. 말소기준권리로 제시된 2021.03.15 압류보다 전입이 빠르므로 대항력 있음으로 조사되어 있습니다. 이후 2022.11.25 임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 접수되어 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512579 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 658-2 돌체 3층 304호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 39.6㎡ · 5층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 박연숙 · 2020.11.27 매매 · 거래가액 110,000,000원 · 2020.12.01 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 138,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 110,000,000원 |
| 경매채권자 | 주택도시보증공사 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최재혁 제3층 제304호 39.6㎡ 전부 | 2020.11.03 | 2020.09.25 | 110,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 보증기관 승계 없음 신건 인수 0원 |
최재혁은 보증기관 명의의 중복 임차 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매채권자로 기재되어 있고, 별도의 보증기관 승계 임차인으로 집계하지 않습니다.
③ 현재 배당 — 신건에서는 보증금 전액 배당
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,732,000원 |
| 1. 임차인 최재혁 보증금 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 110,000,000원 | 25,268,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 138,000,000원 가정. 신청채권자 미배당액은 84,732,000원이며, 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시 — 계산상 인수는 늘지만, 확약 적용 시 실질 0원
| 회차 | 매각가 | 계산상 인수액 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 138,000,000원 | 0원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 110,400,000원 | 1,945,600원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 88,320,000원 | 23,669,760원 | 실질 0원 |
대항력 임차인의 보증금이 낙찰대금으로 전액 배당되지 않는 회차에서는 원칙적으로 미배당 보증금이 매수인 인수로 전환됩니다. 실제로 계산상 인수액은 1회 유찰 시 1,945,600원, 2회 유찰 시 23,669,760원으로 증가합니다. 다만 이 사건에는 해당 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 확약이 적용되는 경우 위 금액은 실질 인수액에서 0원으로 처리하는 것이 핵심입니다.
⑤ 시세 비교 — 84.1%지만 실거래 표본은 1건
동일 면적 39.6㎡의 확인된 실거래는 2022.06, 2층, 164,000,000원 1건입니다. 현재 최저매각가 138,000,000원은 이 실거래 금액의 84.1%입니다. 숫자만 보면 할인된 가격이지만, 거래 표본이 1건뿐이고 거래시점과 매각기일 사이 시차가 크므로 이 값을 현재 시세의 확정값으로 보기는 어렵습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서인천고등학교 남서측 인근. 다세대주택을 중심으로 공동주택·근린생활시설·학교가 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역인 검바위역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 304호. 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 부지 서측으로 폭 약 10m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 363.9㎡, 지목 대, 평지·사다리형, 공시지가 1,626,000원/㎡입니다.
- 규모. 돌체(658-2)는 총 12세대, 사용승인일은 2011.09.22입니다.
- 경매 이력 특성. 해당 주택의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 유찰 시 계산상 인수액이 발생하므로, 최재혁 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에 어떻게 반영되는지 확인해야 합니다.
- 체납세 확인. 국세·지방세 압류 4건의 법정기일과 당해세 해당 여부를 확인하세요.
- 배당표 재계산. 신건에서는 임차보증금 110,000,000원이 전액 배당되지만 유찰되면 계산 구조가 달라집니다.
- 시세 추가 확인. 확인된 실거래는 2022.06의 164,000,000원 1건뿐입니다. 84.1%만 보고 현재 시세 대비 할인폭을 확정하지 마세요.
- 임차권 현황 확인. 임차권등기 범위는 제3층 제304호 39.6㎡ 전부입니다. 점유·인도 상태와 말소 절차를 현장에서 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·배당요구·확약서·체납세 자료를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 ‘확약 확인’, 가격은 ‘시세 추가 확인’
이 물건은 단순히 “대항력 임차인이 있으니 위험하다”로 끝나는 사건이 아닙니다. 최재혁은 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차인이지만, 현재 신건가 138,000,000원에서는 보증금 110,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액이 0원입니다. 더구나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 유찰 시 계산상 생기는 인수액도 확약 적용 시 실질 0원으로 정리됩니다.
다만 국세·지방세 압류 4건이 있고, 가격 비교의 근거가 되는 실거래가 2022.06의 164,000,000원 단 1건이라는 점은 분명한 한계입니다. 현재 최저가는 그 금액의 84.1%이므로 숫자상 할인은 확인되지만, 권리는 확약서 원문을 확인한 뒤 판단하고, 가격은 추가 시세를 확인한 뒤 상한을 정하는 물건입니다.
