의정부지방법원 2026타경61017. 고양시 일산서구 덕이동 하이파크시티일산아이파크5단지 508동 3층 304호 아파트입니다. 소유자는 안민영이며, 2013년 12월 18일 거래가 451,057,184원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 우리은행 근저당이 설정됐고 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 드림자산대부 근저당, 이영주 임차권, 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차권자 이영주는 건물 전부에 대한 주거 임차권을 등기했습니다. 등기에는 2017년 계약 보증금 300,000,000원, 2021년 갱신 계약 보증금 450,000,000원이 순차 기재돼 있습니다. 이는 두 사람의 보증금을 합산하는 구조가 아니라 동일 임차인의 계약 변동입니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 주민등록일 2017년 8월 4일은 말소기준일 2013년 12월 18일보다 늦어 대항력 없음으로 분류돼 있고, 매수인에게 승계되는 보증금도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61017 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1540 하이파크시티일산아이파크5단지 508동 3층304호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 주거용(아파트) · 지상27층 내 3층 304호 |
| 소유자 | 안민영 · 2013.12.18. 거래가 451,057,184원 |
| 감정가 / 최저가 | 520,000,000원 / 520,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 유더블유아이유동화전문유한회사 / 99,510,583원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 단지 | 하이파크시티일산아이파크5단지 · 863세대 · 2011.01.14 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2013.12.18. 우리은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 330,000,000원이고 이후 2015년 165,000,000원, 2017년 110,000,000원으로 변경등기가 이어집니다. 그 뒤 2020년 드림자산대부 근저당 22,500,000원, 2023년 이영주 주택임차권, 2026년 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류가 뒤따릅니다. 경매로 인한 소멸 여부상 이 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영주 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 1차 300,000,000원 2차 450,000,000원 | 2017.08.04 | 없음 | 후순위 | 0원 |
임차권 등기에는 2017.06.23.과 2021.07.13. 확정일자가 기재돼 있으나 모두 말소기준일 2013.12.18. 이후입니다. 배당요구는 신고돼 있으며, 매수인에게 임차보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 2.1% 높은 신건
단지 내 비교 면적은 124.88㎡·127.87㎡이고, 최근 거래 12건의 전체 평균은 511,750,000원입니다. 그러나 가격 메리트 판단에는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 11건 평균은 509,363,636원, 최신 거래는 2026년 8월 500,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 124.88㎡ | 14 | 500,000,000원 |
| 2026.07 | 124.88㎡ | 8 | 500,000,000원 |
| 2026.07 | 124.88㎡ | 3 | 475,000,000원 |
| 2026.06 | 124.88㎡ | 5 | 505,000,000원 |
| 2026.04 | 124.88㎡ | 13 | 510,000,000원 |
| 2025.12 | 124.88㎡ | 14 | 505,000,000원 |
| 2025.11 | 127.87㎡ | 6 | 518,000,000원 |
| 2025.11 | 124.88㎡ | 10 | 510,000,000원 |
| 2025.11 | 124.88㎡ | 11 | 530,000,000원 |
| 2025.11 | 124.88㎡ | 8 | 550,000,000원 |
| 2025.10 | 127.87㎡ | 22 | 500,000,000원 |
| 2025.06 | 127.87㎡ | 9 | 538,000,000원 |
현재 최저가 520,000,000원은 최근 12개월 평균의 102.1%입니다. 최신 거래 500,000,000원과 비교하면 20,000,000원 높고, 2026년 7월 같은 3층 거래 475,000,000원과도 차이가 납니다. 더 중요한 것은 최근 거래군이 과거 거래군보다 -5.3% 낮아진 하락 추세라는 점입니다. 따라서 전체 평균 511,750,000원만 보고 신건 가격에 가점을 주면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 520,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,600,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 330,000,000원 | 330,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사드림자산대부 | 22,500,000원 | 22,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 159,900,000원 |
현재 회차 예상에서는 채권자 총액 352,500,000원이 전액 배당되고 잔여 159,900,000원이 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 7,600,000원으로 반영돼 있으며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 520,000,000원 | 352,500,000원 | 0원 | 159,900,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 416,000,000원 | 352,500,000원 | 0원 | 56,940,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 332,800,000원 | 327,340,800원 | 25,159,200원 | 0원 | 0원 |
2회 유찰 가정에서는 채권자 미배당이 25,159,200원 발생하지만, 이는 후순위 채권자의 배당 부족일 뿐 매수인에게 승계되는 금액이 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕이고등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트가 밀집한 아파트지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕 지상27층 건물의 3층 304호이며, 위생·급배수·난방·승강기·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연계됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지. 인접필지 대비 등고평탄한 부정형 토지로 아파트 부지로 이용 중이며, 토지이용계획에는 지적미정리 상태가 기재돼 있습니다.
- 거래성. 863세대 단지로 최근 비교 거래 12건이 확인되지만, 최근 거래 추세는 -5.3%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준은 최근 거래로. 전체 평균 511,750,000원보다 최근 12개월 평균 509,363,636원과 최신 거래 500,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 신건 프리미엄 경계. 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 102.1%이고 최신 거래보다 20,000,000원 높습니다.
- 하락 추세 확인. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -5.3% 낮습니다. 낙찰가 산정 시 상승장 전제를 두지 않는 편이 맞습니다.
- 임차권 원본 대조. 이영주 임차권의 계약·전입·확정일자와 배당요구 내용을 매각물건명세서 및 등기 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기 확인. 우리은행 근저당은 330,000,000원 설정 뒤 165,000,000원, 110,000,000원으로 변경등기가 있으므로 실제 채권 및 배당관계는 원본 서류와 대조할 필요가 있습니다.
- 관리·점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유 상태와 미납 관리비 등을 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로”
이 사건의 권리 핵심은 단순합니다. 2013년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 이영주의 전입은 2017년으로 뒤입니다. 따라서 임차권과 후순위 권리는 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 가격은 별개입니다. 현재 실질취득 520,000,000원은 최근 12개월 평균 509,363,636원의 102.1%, 최신 거래 500,000,000원보다 20,000,000원 높습니다. 여기에 최근 거래 추세가 -5.3%로 내려와 있습니다. 권리 안전성은 장점이지만, 신건 5.20억을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수는 없습니다. 이 물건은 권리보다 입찰가격 관리가 승부처입니다.
