의정부지방법원 2026타경61020. 경기도 파주시 야당동 1050-1, 이든시티 8층 806호입니다. 사건의 물건종류 분류는 근린시설이지만 감정평가서상 실제 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 따라서 일반 아파트 경매처럼 접근해서는 안 됩니다. 업무시설·오피스텔의 임대수요와 공실, 관리비, 실제 이용상태를 중심으로 검토해야 합니다.
등기상 핵심 말소기준권리는 2025년 2월 13일 접수된 갑구 10번 압류입니다. 과거 설정된 근저당권은 2023년 이미 말소됐습니다. 반면 임차인 고현하 씨는 2023년 3월 31일 전입·점유를 시작했고 확정일자도 2023년 3월 15일로, 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기 자체가 2025년에 이루어졌다는 이유만으로 임차인의 권리를 후순위로 판단하면 안 됩니다.
현재 최저가가 보증금보다 낮기 때문에 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 커집니다. 그러나 이 사건에는 2026년 7월 9일자 HUG 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있습니다. 이 확약의 유효한 적용 여부가 이 물건의 인수금액을 사실상 결정합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61020 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 1050-1 이든시티 8층 806호 도로명주소: 경기도 파주시 경의로 1024 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 분류 · 감정평가서상 업무시설(오피스텔) · 집합건물 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조, 지상 16층 건물 중 8층 806호 |
| 사용승인일 | 2021.01.22 |
| 소유자 | 이준영 |
| 소유권 취득 | 2021.03.11 소유권이전 · 거래가액 144,561,900원 |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 55,860,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사(HUG) / 112,335,636원 |
| 말소기준권리 | 갑구 10번 압류 · 2025.02.13 · 부평구(인천광역시) |
| 매각기일 | 2026.11.11 |
| 실제 임차인 | 고현하 1명 · 임차보증금 108,000,000원 |
① 권리 흐름 — 임차인의 권리가 말소기준권리보다 앞선다
이 사건은 2025년 2월 13일 갑구 10번 압류가 말소기준권리입니다. 해당 압류는 부평구(인천광역시)를 권리자로 하며, 경매 매각으로 소멸하는 권리입니다.
주의할 부분은 과거 근저당권입니다. 을구 1번 이진호 명의 근저당권은 2021년 5월 13일 접수됐고 채권최고액은 60,000,000원이지만, 2023년 2월 27일 이미 해지에 따른 말소가 이루어졌습니다. 따라서 현재 살아 있는 말소기준권리로 취급하면 안 됩니다.
반면 임차인 고현하 씨는 2023년 3월 14일 임대차계약을 체결하고, 2023년 3월 15일 확정일자를 받았으며, 2023년 3월 31일 전입 및 점유를 시작했습니다. 이는 2025년 2월 13일 말소기준권리보다 앞선 시점입니다. 2025년 4월 2일 임차권등기가 이루어졌다는 사실은 기존 임대차의 전입·점유 시점을 뒤로 바꾸지 않습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1억 800만원과 HUG 확약서
실제 임차인은 고현하 씨 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차인으로 중복 집계하는 것이 아니라 이 사건의 별도 신청채권자로 기재되어 있습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 및 배당 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 고현하 건물 전부 · 주거 |
108,000,000원 | 전입·점유 2023.03.31 확정일자 2023.03.15 |
대항력 있음 우선변제 있음 대위·승계 아님 | 배당요구 2025.04.02 임차권등기 을구 3번 HUG 확약 적용 대상 |
임차보증금 108,000,000원은 현재 최저매각가 55,860,000원보다 훨씬 큽니다. 확약이 없다면 매각대금에서 임차인에게 배당하고도 보증금 일부가 남습니다. 이 미배당 잔액은 원칙적으로 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제로 연결됩니다.
낙찰가 55,860,000원 + 임차인 인수 53,545,480원 = 실질취득 109,405,480원
이는 보증금 108,000,000원에 가까운 수준입니다. 최저가가 낮아져도 임차인 미배당액이 커지는 구조이므로, 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.HUG 확약서 — 이 사건의 결정적 변수
매각물건명세서 비고에는 다음 취지의 내용이 기재되어 있습니다.
이 확약은 일반적인 대항력 임차인 인수형과 구별해야 합니다. 확약이 해당 임차인의 잔존 보증금반환청구권에 유효하게 적용되고 임차권등기 말소까지 이행되는 것을 전제로 하면, 미배당 잔액 53,545,480원은 매수인이 실질적으로 인수하지 않는 것으로 판단합니다.
확약 반영 후 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차에서 확약이 유효하게 작동한다면 매수인의 실질취득금액은 최저매각가 55,860,000원입니다.
* 각주: 확약 미적용 시 현재 회차의 임차보증금 미배당 잔액은 53,545,480원입니다. 확약에 따른 실질 인수 0원 판단은 2026.07.09 확약서의 원문, 권리 포기 주체와 적용 범위, 임차권등기 말소 이행을 전제로 합니다. 입찰 전 확약서 원본과 매각물건명세서의 최종 기재를 반드시 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 55,860,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 2.5% 추정) | - | 1,405,480원 |
| 1. 임차인 고현하 보증금(우선변제) | 108,000,000원 | 54,454,520원 |
| 임차인 보증금 미배당 잔액 | 53,545,480원 | 0원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 112,335,636원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 기준 추정 배당입니다. 임차인은 54,454,520원을 배당받고 53,545,480원이 미배당되는 구조입니다. HUG 확약에 따른 잔존채권 포기가 유효하게 적용되면 해당 미배당액을 매수인 인수액으로 반영하지 않습니다. 실제 배당은 집행비용, 조세채권, 최우선변제 등 법정 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.
유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수 부담은 커진다
| 구분 | 낙찰가 | 확약 전 임차인 인수액 | 실질취득(확약 전) |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 55,860,000원 | 53,545,480원 | 109,405,480원 |
| 3회 유찰 시 | 39,102,000원 | 70,001,836원 | 109,103,836원 |
| 4회 유찰 시 | 27,371,400원 | 81,521,285원 | 108,892,685원 |
확약이 없다면 2회 유찰에서 4회 유찰까지 낙찰가가 크게 내려가도 낙찰가와 임차인 인수액을 합산한 실질취득금액은 약 1억 900만원으로 유지됩니다. 즉 유찰로 최저가가 내려간다고 해서 대항력 임차인의 보증금 문제가 저절로 해결되는 것은 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 파주시 야당동 소재 운정초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 각종 근린생활시설, 오피스텔, 대규모 아파트단지, 다세대주택 및 단독·다가구주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 경의중앙선 야당역이 위치합니다. 감정평가서상 교통상황은 편리한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 16층, 사용승인일 2021.01.22입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖추어진 것으로 조사되었습니다.
- 이용상태. 사건 분류는 근린시설이지만 감정평가서에는 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 주거용 아파트와 동일한 임대수요·거래가격 기준을 적용하면 안 됩니다.
- 도로. 서측 노폭 약 40m 및 동측 노폭 약 13m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 도시지역에 해당합니다. 대로2류·중로3류·소로3류와 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역 및 토지거래계약허가구역 관련 사항이 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역의 적용 대상과 기간은 입찰 시점에 별도 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 조사되었습니다.
- 환금성. 오피스텔 용도의 집합건물입니다. 이 사건에 적용할 동일 건물·동일 면적의 최근 실거래 자료가 확인되지 않으므로 감정가 대비 49%라는 수치만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 임대료, 공실률, 관리비 및 실제 매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- HUG 확약서 원문 확인. 2026.07.09 확약서 원문을 확인하고 잔존임대차보증금반환청구권 포기의 주체, 권리 범위, 임차인 고현하에 대한 적용 여부를 명확히 확인하세요.
- 임차권등기 말소. 을구 3번 고현하 명의 임차권등기의 말소 동의와 실제 말소 이행 가능성을 확인하세요. 확약서 제출 사실만으로 말소가 완료된 것으로 간주하면 안 됩니다.
- 대항력·우선변제권. 전입·점유 2023.03.31, 확정일자 2023.03.15, 배당요구 2025.04.02의 원본 자료를 대조하세요. 임차권등기일만으로 권리순위를 잘못 판단하지 않아야 합니다.
- 확약 미적용 시나리오. 현재 회차에서 임차보증금 미배당 53,545,480원, 3회 유찰 시 70,001,836원, 4회 유찰 시 81,521,285원을 인수 위험액으로 검토하세요.
- 세금 체납 확인. 국세·지방세 압류 4건의 실제 체납액, 당해세 여부, 법정 우선순위와 말소 여부를 확인하세요. 배당표상 집행비용과 임차인 배당만으로 최종 배당을 단정할 수 없습니다.
- 신청채권자 청구액. 주택도시보증공사 청구금액 112,335,636원과 실제 배당관계를 확인하세요. 임차인 보증금과 HUG 신청채권을 동일한 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
- 오피스텔 시세. 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래가, 전용면적, 층, 임대료와 공실률을 비교하세요. 감정가 대비 49%만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 마세요.
- 임대 및 관리비. 실제 점유자, 임대차 현황, 공실 여부, 관리비 체납액 및 공용부분 미납관리비의 승계 가능성을 관리사무소와 현장에서 확인하세요.
- 토지거래허가구역. 기재된 허가구역의 적용 기간 및 거래 대상에 해당하는지 관할 행정기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, HUG 확약서 및 조세 관련 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “최저가보다 확약서가 먼저다”
파주 이든시티 806호는 최저매각가 55,860,000원만 보면 감정가의 49%까지 내려온 물건입니다. 하지만 실제 핵심은 임차인 고현하 씨의 보증금 108,000,000원입니다. 전입·점유와 확정일자가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력 및 우선변제권을 무시할 수 없습니다.
확약이 없다면 현재 회차에서 53,545,480원의 보증금 미배당액이 발생합니다. 낙찰가와 인수액을 합산하면 약 1억 900만원이므로, 최저가가 내려가는 것만으로 매수인의 경제적 부담이 크게 줄어드는 구조도 아닙니다.
그러나 이 사건에는 2026년 7월 9일자 HUG의 잔존임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서가 제출되어 있습니다. 이 확약이 고현하 씨의 잔존채권에 유효하게 적용되고 실제 말소까지 이행된다면 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다.
결국 이 물건의 투자 판단은 세 단계로 나뉩니다. 첫째, 대항력 있는 임차인의 권리를 정확히 이해할 것. 둘째, HUG 확약서가 해당 잔존채권에 유효하게 적용되는지 확인할 것. 셋째, 확약을 반영한 실질취득금액 55,860,000원을 오피스텔의 실제 거래가격과 임대수익에 대조할 것.
권리의 핵심은 확약, 입찰의 핵심은 실질취득금액, 최종 판단의 핵심은 오피스텔 시세입니다. 확약이 확인되면 검토 가치가 있지만, 확약의 효력과 세금 압류를 확인하지 못했다면 저렴한 최저가만 보고 입찰해서는 안 됩니다.
