의정부지방법원 2026타경61020. 파주시 야당동 이든시티 8층 806호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자 이준영은 2021.03.11. 소유권을 이전받았고 등기부상 거래가액은 144,561,900원입니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 114,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
이 사건에서 숫자만 보면 가장 먼저 눈에 들어오는 것은 임차보증금 108,000,000원입니다. 임차인 고현하는 2023.03.31. 전입·점유했고 확정일자는 2023.03.15.입니다. 말소기준인 2025.02.13. 압류보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다. 따라서 확약이 없었다면 낙찰가가 보증금을 충분히 배당하지 못하는 회차에서 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61020 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 1050-1 이든시티 8층 806호 · 경기도 파주시 경의로 1024 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 지상16층 건물 내 8층 806호 |
| 소유자 | 이준영 · 2021.03.11. 소유권이전 · 거래가액 144,561,900원 |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 114,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 112,335,636원 |
| 말소기준 | 2025.02.13. 갑구 10번 압류 · 부평구(인천광역시 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 핵심은 ‘선순위 대항력 + 확약’
등기부상 과거 이진호의 근저당권 60,000,000원은 2023.02.27. 이미 말소됐습니다. 이후 권리분석의 기준점은 2025.02.13. 부평구 압류입니다. 임차인 고현하의 전입·점유는 2023.03.31.로 그보다 빠르므로 대항력이 있고, 2025.04.02. 임차권등기까지 마쳤습니다. 임차권등기는 말소기준 이후 등기이므로 매각으로 소멸 대상으로 분류돼 있지만, 원래의 선순위 대항력에 따른 보증금 반환 문제는 별도로 봐야 합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 고현하 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 108,000,000원 | 2023.03.31 / 2023.03.15 | 대항력 있음 우선변제 승계 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 고현하는 배당요구를 했고, 확정일자와 대항력을 모두 갖춘 상태입니다. 신건 114,000,000원 배당 시나리오에서는 집행비용 2,396,000원을 먼저 공제한 뒤 임차보증금 108,000,000원이 전액 배당돼, 현재 회차만 놓고도 매수인 인수는 0원입니다.
* 자동 시나리오상 확약이 없다면 1회 유찰 시 매수인 인수액 18,841,600원, 2회 유찰 시 36,753,280원이 발생합니다. 본 리포트의 ‘실질 0원’은 2026.07.09. 확약의 잔존보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 해당 임차인에게 적용된다는 전제입니다.
② 유찰 시나리오 — 자동 인수액과 확약 적용을 구분
| 회차 | 낙찰가 | 신청채권자 배당 | 신청채권자 미배당 | 자동 인수액 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 114,000,000원 | 3,604,000원 | 108,731,636원 | 0원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 91,200,000원 | 0원 | 112,335,636원 | 18,841,600원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 72,960,000원 | 0원 | 112,335,636원 | 36,753,280원 | 실질 0원* |
여기서 가장 중요한 것은 자동 인수액과 실제 권리부담을 혼동하지 않는 것입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 108,000,000원 보증금을 충분히 배당하지 못하는 순간 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 전형적인 대항력 인수형이 됩니다. 실제 시나리오에도 1회 유찰 시 18,841,600원, 2회 유찰 시 36,753,280원의 인수액이 계산돼 있습니다.
하지만 이 사건에는 잔존임대차보증금반환청구권을 포기한다는 확약이 있습니다. 따라서 그 임차인에 한해서는 위 자동 인수액을 실질 매수인 부담으로 보지 않습니다. 확약의 대상 밖에 별도 임차인이 존재하는 구조도 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 114,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,396,000원 |
| 1. 임차인 고현하 보증금 (우선변제) | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 112,335,636원 | 3,604,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 108,000,000원이 전액 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사의 청구 112,335,636원 중 3,604,000원이 배당됩니다. 신청채권자 미배당은 108,731,636원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 야당동 운정초등학교 북동측 인근으로, 각종 근린생활시설·오피스텔·대규모 아파트단지·다세대주택·단독주택·다가구주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 경의중앙선 야당역이 있어 교통상황은 편리한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상16층 건물의 8층 806호이며 사용승인일은 2021.01.22.입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 임차인 자료상 사용은 주거로 기재돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 40미터, 동측 약 13미터 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 토지는 평지의 사다리형, 상업용으로 조사됐습니다. 공시지가는 3,948,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 2026.07.09. 제출된 확약서에서 고현하 임차보증금에 대한 잔존 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 범위를 직접 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소. 낙찰 후 확약 내용에 따라 임차권등기 말소가 실제로 이행되는 절차와 필요서류를 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 존재하면 배당순서와 임차인 배당액이 달라질 수 있으므로 실제 교부청구 내역을 확인해야 합니다.
- 현재 회차 배당. 114,000,000원 가정에서는 임차보증금 108,000,000원이 전액 배당되지만 집행비용과 세금 우선배당이 달라지면 실제 금액도 달라질 수 있습니다.
- 유찰 시 인수 착시. 자동 계산상 1회 유찰 18,841,600원, 2회 유찰 36,753,280원의 인수액이 표시되지만, 본건은 확약 적용 시 해당 임차인에 대한 실질 인수를 0원*으로 봅니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔), 임차인 사용은 주거로 기재돼 있으므로 실제 사용형태와 향후 활용계획을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 실제 배당요구 및 조세채권 내용을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 물건을 단순히 ‘임차권등기가 말소되니 안전하다’고 정리하면 핵심을 놓칩니다. 고현하는 말소기준보다 먼저 전입·점유한 대항력 임차인이고 보증금도 108,000,000원입니다. 확약이 없다면 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 전형적인 인수형이 됩니다.
하지만 본건에는 2026.07.09. 주택도시보증공사의 확약이 있습니다. 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이므로, 확약 적용 대상인 고현하 임차보증금의 실질 매수인 인수는 0원*입니다. 현재 신건에서는 애초 배당표상 보증금 전액 배당이 가능하고, 유찰 후에는 자동 시나리오의 인수액보다 확약의 실제 효력과 말소 실행이 권리분석의 승부처가 됩니다.
