인천지방법원 2025타경512633. 부평동 웨스트레뷰 101동 203호로, 집합건축물대장상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 권리 흐름의 기준점은 2022.06.02. 남동세무서장의 국세 압류입니다. 그보다 앞서 설정됐던 신한은행 근저당권 160,800,000원은 2020.09.18. 이미 말소됐고, 임차인 이정경 씨의 전입·점유도 2020.09.18.로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 임차인은 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다.
다만 이 사건의 결론은 단순한 “대항력 있음 = 보증금 인수”에서 한 번 더 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 을구 3번 주택임차권등기를 인수권리로 적으면서도 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 정확도 규칙상 이 확약이 적용되는 이정경 임차인에 대해서는 실질 인수액을 0원으로 반영합니다. 그러나 이 확약은 이 임차인에게만 적용되는 것이므로, 별도의 임차관계가 확인된다면 그 위험까지 함께 소멸시키는 문서로 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512633 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 674-11 웨스트레뷰 2층101동203호 · 도로명주소 인천광역시 부평구 경인로 908 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) · 14층 건물 내 2층 |
| 임차권 범위 | 2층 101동 203호 75.88㎡ 전부 |
| 소유자 | 유지성 · 2020.10.12. 소유권이전 · 거래가액 211,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 227,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 211,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차인이 있다
이 사건에서 가장 중요한 날짜는 2022.06.02.입니다. 제공된 말소기준권리는 갑구 4번 국세 압류이고, 임차인 이정경 씨는 그보다 앞선 2020.09.18. 전입·점유를 갖습니다. 확정일자는 2020.08.11., 배당요구도 확인되므로 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 2024.02.06.에는 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 有, 우선변제 有, 확약 반영 인수 0
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이정경 | 2층 101동 203호 75.88㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.09.18 | 2020.08.11 | 임차권등기상 211,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 확약 적용 |
실제 임차인은 1명입니다. 이정경 씨는 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람이 아니라 실제 임차인으로 확인됩니다. 임차권등기 내용에는 임대차계약일자 2020.06.13.과 2022.09.24.가 함께 기재돼 있고, 보증금은 두 계약에 모두 211,000,000원으로 적혀 있습니다. 임차인 조사 요약에는 보증금 확인 보완 필요가 함께 남아 있으므로 입찰 전 임차권등기 원문과 매각물건명세서를 대조하는 것이 안전합니다.
※ 위 확약 효과는 이정경 임차권에 한정됩니다. 별도 임차인이 확인될 경우 그 임차인의 대항력·배당·인수 여부는 별도로 분석해야 합니다.
③ 회차별 구조 — 가격보다 ‘미배당 증가’가 먼저 보인다
현재는 감정가 227,000,000원이 그대로 최저매각가인 신건입니다. 제공된 회차별 시뮬레이션상 현재 회차에서는 신청채권 211,000,000원이 전액 배당되지만, 1회·2회 유찰 시에는 신청채권 미배당액이 커집니다. 다만 확약을 반영한 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 227,000,000원 | 211,000,000원 | 0원 | 12,022,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 181,600,000원 | 178,257,600원 | 32,742,400원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 145,280,000원 | 142,446,080원 | 68,553,920원 | 0원 | 0원 |
이 표만으로 현재 최저가 227,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 결론 내리지는 않습니다. 이 사건은 오피스텔이고, 가격 판단에 사용할 최근 12개월 평균·최신 실거래·최근 추세가 확인된 비교표가 없으므로 가격 메리트는 별도 실거래 검증이 필요한 상태입니다. 2020년 소유권 취득 거래가액 211,000,000원은 과거 거래이므로 현재 시세의 대체값으로 쓰지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 227,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,978,000원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 211,000,000원 | 211,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 12,022,000원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 신청채권자 211,000,000원이 전액 배당되고 소유자에게 12,022,000원이 남습니다. 다만 국세·지방세가 당해세에 해당하면 우선 차감될 수 있어 실제 배당순서와 잔여액은 달라질 수 있습니다. 확약 반영 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며, 아파트로 전제해 가격이나 환금성을 판단하면 안 됩니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 동수역 북동측 인근으로 공동주택·업무시설·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역인 동수역·부평역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 2층이며, 위생·급배수·난방·승강기·소화전·기계식주차설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 토지는 북서측 광대로폭, 남동측 소로폭의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등이 기재돼 있습니다. 일부 필지는 철도보호지구가 포함되고, 외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 정확히 을구 3번 이정경 임차권을 대상으로 하는지, 말소 시점과 조건이 무엇인지 원문으로 확인하세요.
- 임차권등기 원문 대조. 임차권등기에는 계약일자 2020.06.13.·2022.09.24.와 보증금 211,000,000원이 함께 기재돼 있습니다. 매각물건명세서와 실제 계약관계를 대조해야 합니다.
- 별도 점유자 확인. 확약은 이정경 임차권에만 적용됩니다. 현장조사에서 다른 점유자나 별도 임차인이 확인되면 독립적으로 대항력·인수 여부를 다시 판단해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 가운데 당해세가 실제로 존재하는지와 배당순위를 확인하세요. 제공된 배당표의 잔여액은 이에 따라 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 227,000,000원이 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 부평동 오피스텔의 최근 12개월 실거래와 최신 거래를 별도로 확인해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 오피스텔 특성 확인. 기계식주차설비, 관리비, 실제 주거 이용 상태 등 오피스텔 특유의 운영·환금 요소를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약이 인수 구조를 바꾼다”
이 사건의 핵심은 대항력 임차인을 무시하는 것도, 반대로 보증금 전액을 곧바로 인수한다고 단정하는 것도 아닙니다. 이정경 씨는 2020.09.18. 전입·점유와 2020.08.11. 확정일자를 갖춘 대항력·우선변제 임차인이고 임차권등기상 보증금은 211,000,000원입니다. 그러나 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 보는 것이 이번 사건의 결론입니다.
다만 확약 하나만 보고 모든 위험이 사라졌다고 평가하기도 어렵습니다. 국세·지방세 압류 3건의 실제 배당순위, 확약의 구체적 조건과 적용 범위, 별도 점유자 존재 여부를 확인해야 합니다. 또한 현재 최저가 227,000,000원의 가격 메리트는 최근 실거래 비교 없이 판단할 수 없습니다. 주된 임차인 인수위험은 확약으로 해소되지만, 세금·문서 확인과 가격 검증이 남는 사건으로 보는 것이 적절합니다.
