의정부지방법원 2026타경61025. 산내마을11단지현대아이파크 1105동 15층 1501호 아파트입니다. 등기상 소유자는 김재홍과 장문희로 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있고, 이번 임의경매는 김재홍 지분에 대해서만 진행됩니다. 따라서 낙찰자는 아파트 한 채를 단독 취득하는 것이 아니라 장문희와 공동소유자가 되는 구조입니다.
가격도 이 전제를 빼고 보면 안 됩니다. 같은 단지·동일 면적 111.36㎡의 최근 12개월 실거래 평균은 384,600,000원, 최신 거래는 2026.08 350,000,000원입니다. 최저가 214,000,000원은 전체 호수 기준 최근 12개월 평균의 55.6%이지만, 취득 대상은 전체가 아닌 2분의 1입니다. 따라서 “시세의 절반 수준이니 싸다”라는 해석은 금물입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61025 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 목동동 101 산내마을11단지현대아이파크 아파트 1105동 15층 1501호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일평형 실거래 면적 111.36㎡ · 18층 건물 중 15층 |
| 소유관계 | 김재홍 2분의 1 · 장문희 2분의 1 |
| 매각대상 | 김재홍 지분 · 지분매각 |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 214,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 연합파트너스대부주식회사 / 136,973,423원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 공유자 우선매수 | 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함 |
① 권리 흐름 — 인수 0원보다 ‘지분’이 더 중요하다
배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 2024.10.24 설정된 연합파트너스대부주식회사의 김재홍 지분 근저당권 180,000,000원과, 이후 신한카드 18,174,274원, 우리카드 10,993,414원, 소상공인시장진흥공단 19,963,365원의 가압류는 매각으로 정리되는 구조로 표시돼 있습니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 보증금·확정일자·점유관계가 확인되지 않은 상태에서 대항력 있는 임차인이 전혀 없다고 단정하기보다는, 현황조사와 매각물건명세서 원본으로 실제 점유관계를 확인하는 절차가 필요합니다.
② 시세 비교 — 55.6%라는 숫자만 보면 안 된다
산내마을11단지현대아이파크는 596세대, 사용승인일 2002.10.31인 아파트입니다. 동일 면적 111.36㎡ 실거래 12건의 전체 평균은 382,083,333원이고, 최근 12개월 5건 평균은 384,600,000원입니다. 최신 거래는 2026.08 1층 350,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간 대비 1.1% 움직였습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 111.36㎡ | 1 | 350,000,000원 |
| 2026.07 | 111.36㎡ | 9 | 370,000,000원 |
| 2026.05 | 111.36㎡ | 6 | 388,000,000원 |
| 2026.01 | 111.36㎡ | 17 | 400,000,000원 |
| 2025.11 | 111.36㎡ | 7 | 415,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 111.36㎡ | 5건 | 384,600,000원 |
최저가 214,000,000원은 최근 12개월 전체 호수 평균의 55.6%입니다. 그러나 매각대상이 2분의 1 지분이라는 사실을 함께 놓으면 해석은 반대가 됩니다. 전체 아파트의 절반만 취득하면서 전체 실거래 평균의 절반을 넘는 금액을 부담하는 구조이고, 최신 전체 거래 350,000,000원과 비교해도 2분의 1 지분 최저가가 단순 절반 수준보다 높습니다. 가격 메리트를 주기 어려운 이유입니다.
③ 예상배당표 (매각가 214,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,796,000원 |
| 1. 근저당 · 연합파트너스대부주식회사 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드주식회사 | 18,174,274원 | 18,174,274원 |
| 3. 가압류 · 주식회사우리카드 | 10,993,414원 | 10,993,414원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 19,963,365원 | 1,036,312원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 229,131,053원 중 예상 배당액은 210,204,000원, 미배당은 18,927,053원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 신청채권 청구액은 136,973,423원인 반면 배당모델은 근저당 채권최고액 180,000,000원을 기준으로 배당하므로, 실제 배당은 채권계산서·세금·배당요구 내용에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 구조 — 유찰돼도 ‘지분’ 문제는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 214,000,000원 | 18,927,053원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 171,200,000원 | 61,127,853원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 136,960,000원 | 94,888,493원 | 0원 |
유찰될수록 낙찰가와 채권자 배당액은 낮아지지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 다만 가격이 낮아져도 취득 대상이 김재홍의 2분의 1 지분이라는 사실, 장문희가 공유자로 남는다는 사실과 공유자 우선매수권은 달라지지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 산내중학교 북서측 인근. 주변은 아파트단지·근린생활시설·각급학교가 혼재하며 제반 입지 여건은 양호합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 편의성은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조, 18층 건물의 15층. 사용승인일은 2002.10.31입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 토지거래계약에관한허가구역에 포함돼 있습니다. 공시지가는 1,597,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 아파트로 이용 중이며 위반건축물 표시는 없습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 단지 자체는 596세대 아파트지만, 이번 매각대상은 전체 호수가 아닌 2분의 1 지분이므로 일반 아파트 매매보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지분매각 확인. 취득하는 것은 김재홍의 2분의 1 지분입니다. 장문희의 2분의 1은 매각 대상이 아닙니다.
- 공유자 우선매수. 매각물건명세서 비고상 공유자 우선매수권 행사는 1회입니다. 최고가매수신고 후에도 공유자의 행사 가능성을 고려해야 합니다.
- 가격 착시 금지. 최저가 214,000,000원이 최근12개월 전체 시세의 55.6%라는 수치만으로 저가매수라 평가하지 마세요. 전체가 아닌 지분 가격입니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서에서 실제 점유자를 확인하세요.
- 말소기준 원본 대조. 2023.07.05 압류가 기준으로 계산돼 있으나 2024.01.31 해제 말소 이력도 있으므로 등기 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 공유관계 해소비용. 낙찰 후 단독 소유가 아니므로 공유자와의 협의, 사용·수익 관계 및 공유관계 정리 가능성을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 배당액 확인. 신청채권 청구액 136,973,423원과 근저당 채권최고액 180,000,000원이 다르므로 실제 채권계산서와 배당요구 내용을 확인하세요.
맺으며 — “싸 보이는 아파트”가 아니라 “비싼 지분일 수 있다”
이 사건은 숫자 하나만 보면 매력적으로 보입니다. 최저가 214,000,000원은 동일 면적 전체 아파트의 최근 12개월 평균 384,600,000원의 55.6%입니다. 하지만 핵심은 지분매각입니다. 낙찰자가 얻는 것은 김재홍의 2분의 1뿐이고 장문희의 2분의 1은 그대로 남습니다. 여기에 공유자 우선매수권 1회, 단지 경매 평균 유찰 2.5회, 매각률 0.0%가 겹칩니다.
배당모델상 금전적 인수액은 0원이지만, 이 사건의 리스크는 인수채무가 아니라 공유지분의 환금성·사용제약·우선매수 가능성입니다. 따라서 신건 최저가를 “전체 아파트 시세 대비 대폭 할인”으로 평가해 가격 가점을 주기 어렵습니다. 권리채무는 비교적 단순하지만, 취득구조와 가격은 보수적으로 봐야 하는 지분경매입니다.
