의정부지방법원 2026타경61025. 경기도 파주시 목동동 산내마을11단지현대아이파크 1105동 1501호입니다. 전용면적은 111.3595㎡이고, 지상 18층 건물의 15층에 위치합니다. 전체 596세대 아파트단지로 사용승인일은 2002년 10월 31일입니다.
겉으로 보이는 가격은 상당히 낮습니다. 감정가 214,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가가 104,860,000원까지 내려왔습니다. 동일 면적 아파트의 최근 12개월 실거래 평균은 381,333,333원이고, 가장 최근인 2026년 10월 거래가격은 365,000,000원입니다.
그런데 이 가격들을 그대로 비교하면 중요한 사실을 놓치게 됩니다. 실거래가격은 아파트 전체의 가격이지만, 경매에서는 김재홍의 1/2 지분만 매각됩니다. 따라서 최저가가 전체 아파트 시세의 27.5%라는 수치를 일반적인 아파트 할인율로 받아들여서는 안 됩니다.
낙찰하더라도 장문희의 소유지분은 그대로 남습니다. 아파트 전체에 대한 독점적 소유권이나 즉시 단독 점유할 권리가 생기는 것은 아니므로, 공유물의 사용·관리·분할 문제를 별도로 고려해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61025 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 목동동 101 산내마을11단지현대아이파크 아파트 1105동 15층 1501호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 와석순환로 307 |
| 물건종류 | 아파트 · 공유지분매각 |
| 건물현황 | 전용 111.3595㎡ · 지상 18층 중 15층 · 철근콘크리트벽식구조 |
| 소유관계 | 김재홍 1/2 · 장문희 1/2 |
| 매각 대상 | 김재홍 소유 1/2 지분 |
| 감정가 | 214,000,000원 |
| 최저매각가 | 104,860,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 매각기일 | 2026.11.11 |
| 신청채권자 | 연합파트너스대부주식회사 |
| 청구금액 | 136,973,423원 |
| 공유자 우선매수권 | 1회에 한하여 행사 가능 |
| 점유·임대관계 | 임대관계 미상 · 현장 점유 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소보다 공유관계가 중요하다
등기부를 보면 여러 차례 근저당권과 압류, 가압류가 설정됐습니다. 과거 제일은행·우리은행·국민은행 및 대부업체의 근저당권은 이미 말소되었고, 현재 경매와 관련된 주요 담보권은 2024년 10월 24일 설정된 연합파트너스대부주식회사의 근저당권입니다.
해당 근저당권은 김재홍의 공유지분에 설정됐으며, 채권최고액은 180,000,000원입니다. 이후 근저당권부 질권과 가압류, 경매개시결정이 이어졌습니다.
따라서 이미 말소된 압류를 현재 유효한 말소기준권리로 취급해서는 안 됩니다. 남아 있는 주요 권리 중에서는 2024년 10월 24일 연합파트너스대부 근저당권이 선순위 담보권으로 확인됩니다. 입찰 전 최신 등기부와 매각물건명세서로 말소기준을 최종 대조해야 합니다.
신한카드주식회사, 주식회사우리카드, 소상공인시장진흥공단의 가압류는 근저당권보다 후순위이며 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리입니다.
다만 2024년 12월 2일에는 연합파트너스대부 근저당권을 대상으로 주식회사에이치아이대부의 근저당권부채권 질권이 설정되어 있습니다. 이는 배당금 수령 및 담보권 처리와 관계되므로 원본 확인이 필요합니다.
그러나 이는 금전채무 인수 추정에 관한 판단일 뿐, 공유지분의 제한이나 확인되지 않은 점유관계까지 해소된다는 의미는 아닙니다.
② 임차인·점유 분석 — 임대관계 미상
현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에 기재된 임대관계는 미상입니다. 따라서 실제 점유자가 소유자인지, 임차인인지, 다른 점유자인지 확정할 수 없습니다.
| 확인된 임차인 | 없음 |
|---|---|
| 실제 점유자 | 확인 필요 |
| 임대관계 | 미상 |
| 대항력 판단 | 대항력 가능·미상 |
| 우선변제권 | 확인 필요 |
| 예상 인수액 | 0원 (현재 배당 시뮬레이션 기준) |
특히 이 사건은 공유지분매각이므로 임차인 문제가 없더라도 다른 공유자의 사용·점유권과 낙찰자의 권리행사 범위를 별도로 검토해야 합니다.
③ 시세 비교 — 전체 아파트 가격과 지분 가격은 다르다
산내마을11단지현대아이파크의 전용 111.36㎡ 실거래는 총 12건 확인됩니다. 전체 거래 평균은 378,333,333원이고, 최근 12개월 거래 6건의 평균은 381,333,333원입니다.
최근 12개월 평균은 이전 거래 평균 대비 1.6% 높은 수준으로 나타납니다. 따라서 전체 평균만으로 가격을 평가할 필요는 없으며, 최근 거래와 최신 거래가격을 함께 확인해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 111.36㎡ | 2 | 365,000,000원 |
| 2026.08 | 111.36㎡ | 1 | 350,000,000원 |
| 2026.07 | 111.36㎡ | 9 | 370,000,000원 |
| 2026.05 | 111.36㎡ | 6 | 388,000,000원 |
| 2026.01 | 111.36㎡ | 17 | 400,000,000원 |
| 2025.11 | 111.36㎡ | 7 | 415,000,000원 |
| 2025.08 | 111.36㎡ | 2 | 340,000,000원 |
| 2025.06 | 111.36㎡ | 1 | 350,000,000원 |
| 2025.06 | 111.36㎡ | 1 | 340,000,000원 |
| 2025.06 | 111.36㎡ | 17 | 430,000,000원 |
| 2025.05 | 111.36㎡ | 6 | 382,000,000원 |
| 2025.03 | 111.36㎡ | 9 | 410,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 378,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 381,333,333원 |
거래가격은 340,000,000원에서 430,000,000원까지 분포합니다. 가장 최근 거래는 2026년 10월 2층 물건으로 365,000,000원에 거래됐습니다.
경매: 김재홍 소유 1/2 지분만 취득
실거래: 아파트 전체 소유권을 취득
단순히 전체 아파트 시세를 2분의 1로 환산하면 최근 12개월 평균의 지분비례가격은 약 190,666,667원입니다. 현재 최저가는 그 금액의 약 55.0%입니다.
그러나 이 역시 단순 산술비교일 뿐입니다. 공유지분에는 단독 사용의 제약, 공유자 협의, 공유물분할 가능성, 매각기간과 비용 등의 위험이 있어 전체 주택 가격의 절반이 곧 해당 지분의 실제 시장가치라고 볼 수 없습니다.
더구나 감정가 214,000,000원도 전체 아파트 실거래가격과 직접 비교할 수 없습니다. 지분매각 대상에 대한 감정가와 전체 아파트의 실거래가격은 평가 범위가 다르기 때문입니다.
다만 단지 평균 유찰 횟수만으로 이번 지분물건의 적정가나 다음 회차 낙찰 가능성을 예측할 수는 없습니다. 일반 아파트 전체매각과 공유지분매각은 입찰 수요와 환금성에서 차이가 발생할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 104,860,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 제외한 금액 대부분이 연합파트너스대부 근저당권에 배당되는 구조입니다. 후순위 채권자에게 돌아갈 배당금은 없는 것으로 추정됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,268,040원 |
| 1. 근저당 · 연합파트너스대부 | 180,000,000원 | 102,591,960원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 | 18,174,274원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 우리카드 | 10,993,414원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 19,963,365원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치이며, 실제 배당은 확정 채권액·배당순위·당해세·최우선변제권 등의 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 근저당권부 질권 설정에 따른 실제 배당금 수령주체도 별도 확인이 필요합니다.
| 매각대금 | 104,860,000원 |
|---|---|
| 집행비용 추정 | 2,268,040원 |
| 채권자 예상배당 합계 | 102,591,960원 |
| 채권 총액 | 229,131,053원 |
| 예상 미배당 합계 | 126,539,093원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 |
연합파트너스대부의 채권최고액은 180,000,000원이지만 신청채권자의 청구금액은 136,973,423원입니다. 예상배당표는 채권최고액을 기준으로 한 시뮬레이션이므로 실제 확정 채권액에 따른 배당과는 차이가 있을 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 지분 위험은 남는다
현재 회차에 이어 유찰이 발생할 경우의 매각가격과 미배당금은 다음과 같이 추정됩니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 104,860,000원 | 102,591,960원 | 126,539,093원 | 0원 |
| 3회 유찰 (34%) | 73,402,000원 | 71,680,764원 | 157,450,289원 | 0원 |
| 4회 유찰 (24%) | 51,381,400원 | 50,056,535원 | 179,074,518원 | 0원 |
유찰이 반복되면 매각가격은 낮아지고 채권자의 미배당금은 증가합니다. 다만 현재 시뮬레이션에서는 어느 회차에서도 매수인의 인수액이 발생하지 않는 것으로 계산됩니다.
공유자의 우선매수권, 독점적 사용 제한, 공유물분할 문제, 매각 시 환금성 위험은 가격 하락만으로 없어지지 않습니다. 최저가 하락을 곧바로 투자수익 증가로 연결해서는 안 됩니다.
⑥ 공유자 우선매수권 — 외부 입찰의 변수
이 사건의 매각물건명세서에는 다음 내용이 기재되어 있습니다.
2. 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함.
공유지분 경매에서는 다른 공유자가 법에서 정한 요건과 절차에 따라 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 이 사건에서는 그 행사가 1회로 제한되어 있습니다.
이는 외부 입찰이 무조건 불가능하다는 뜻은 아닙니다. 다만 외부 입찰자가 최고가로 응찰하더라도, 공유자가 적법하게 우선매수권을 행사하면 외부 입찰자는 최종 매수인이 되지 못할 수 있습니다.
특히 장문희는 아파트의 나머지 1/2 지분 소유자입니다. 따라서 이 사건의 낙찰 가능성을 평가할 때에는 일반적인 경쟁입찰뿐 아니라 공유자의 우선매수권 행사 가능성도 반드시 고려해야 합니다.
다만 외부 입찰자 입장에서는 최고가 응찰만으로 낙찰이 확정되지 않을 수 있다는 점이 중요한 입찰 변수입니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 경기도 파주시 목동동 소재 산내중학교 북서측 인근입니다. 주변에 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하고 있으며 제반 입지여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 편의성은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 2002년 10월 31일 사용승인된 철근콘크리트벽식구조 아파트입니다. 지상 18층 건물 중 15층이며 승강기, 급·배수, 위생 및 소방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 단지 규모. 산내마을11단지현대아이파크는 596세대입니다. 동일 면적의 실거래 사례가 확인되지만, 이는 전체 아파트의 거래 자료입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 지목은 대입니다. 토지면적은 42,734㎡, 개별공시지가는 1,597,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 규제. 상대보호구역, 가축사육제한구역 등 관련 지정사항이 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 기재도 있어 입찰 전 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 보고되지 않았고 위반건축물 표시도 확인되지 않았습니다. 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 전체 아파트의 실거래는 확인되지만 공유지분만 독립적으로 매각할 때에는 매수층이 제한될 수 있습니다. 전체 아파트 실거래가격을 지분의 즉시 처분가능가격으로 사용해서는 안 됩니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 매각 범위. 김재홍의 1/2 지분만 매각됩니다. 토지·건물에 대한 지분매각 범위와 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
- 공유자 우선매수권. 1회 행사 제한이 명시되어 있습니다. 우선매수신고 여부, 보증 제공 여부 및 기일별 행사 가능성을 확인해야 합니다.
- 공유자 협의. 장문희가 나머지 1/2 지분을 소유하고 있습니다. 낙찰 후 사용·관리·처분에 관하여 어떤 협의가 필요한지 검토하세요.
- 공유물분할. 협의가 이루어지지 않는 경우 공유물분할 절차가 문제 될 수 있습니다. 소요기간과 비용, 가능한 분할방식 및 최종 회수금액을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 점유관계. 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대, 임대차 및 대항력 가능성을 원본 서류와 현장조사를 통해 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2023년 파주시 압류는 말소등기가 존재합니다. 실제 유효한 선순위 권리와 매각으로 소멸하는 권리를 최신 등기부로 재검토하세요.
- 근저당권부 질권. 연합파트너스대부 근저당권에 설정된 에이치아이대부의 질권과 배당금 수령 관계를 확인하세요.
- 가격 비교. 전체 아파트의 최근 12개월 평균 381,333,333원 및 최신 거래가 365,000,000원을 경매 지분가격과 직접 비교하지 마세요. 지분의 실제 처분가능가격을 별도로 검토해야 합니다.
- 관리비·제세공과금. 체납 여부 및 매수인에게 부담될 수 있는 항목을 관련 관리주체와 원본 자료를 통해 확인하세요.
- 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 공고를 다시 확인하세요.
최저가 104,860,000원은 전체 아파트를 취득하는 가격이 아닙니다. 낮은 입찰가격만으로 높은 수익률을 예상하기 어렵고, 공유물 사용·분할 및 처분에 드는 시간과 비용에 따라 실질 수익이 크게 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 “1/2 지분”을 먼저 보라
이 물건은 일반적인 아파트 전체매각 경매와 접근법이 달라야 합니다.
감정가 214,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 104,860,000원으로 내려온 점은 분명합니다. 하지만 최근 12개월 실거래 평균 381,333,333원 및 최신 거래가 365,000,000원은 전체 아파트의 거래가격입니다. 이 수치만으로 지분 경매물건의 저평가 여부를 판단할 수 없습니다.
등기상 주요 금전채권은 매각으로 정리되는 구조이고, 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 낙찰자가 취득하는 것은 어디까지나 김재홍의 1/2 공유지분입니다. 장문희의 나머지 1/2 지분은 그대로 존속합니다.
여기에 공유자 우선매수권 행사 가능성이 있고, 임대관계와 실제 점유상태도 확인되지 않았습니다. 공유지분만을 보유한 상태에서 원하는 시점과 가격에 처분할 수 있는지도 불확실합니다.
따라서 이 사건은 단순한 시세차익형 아파트 경매로 평가하기 어렵습니다. 권리상 예상 인수액은 낮지만, 공유관계와 환금성 위험은 높은 물건입니다.
결론은 “가격은 낮아졌지만, 일반 아파트처럼 살 수 있는 물건은 아니다”입니다. 공유자 협의나 공유물분할을 통한 회수 가능성까지 검토할 수 있는 입찰자에게만 신중한 접근을 권합니다.
