의정부지방법원 2026타경61049. 파주시 야당동 185-67, 4층 402호의 공동주택(다세대주택)입니다. 등기상 현재 소유자는 유은영이며, 2021.07.05 소유권을 이전받을 당시 등기 거래가액은 270,000,000원입니다. 현재 사건의 말소기준은 2022.07.06 서민금융진흥원의 가압류 7,054,787원입니다. 문제의 임차인 염기훈은 그보다 앞선 2021.06.11 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021.05.26이므로 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차인입니다.
따라서 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 배당 시나리오에서도 매각가 221,000,000원 중 집행비용 3,894,000원을 제외한 217,106,000원이 염기훈 보증금에 배당되고 52,894,000원이 남습니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 있어, 그 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 조건이 반영됩니다. 따라서 염기훈 관련 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61049 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 185-67 4층402호 · 도로명 경기도 파주시 번뛰기길 44-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 58.3㎡ · 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건 내 제4층 402호 |
| 이용상태 | 공동주택(다세대주택) · 내부에 계단이 있는 것으로 보아 복층이 소재하는 것으로 판단 |
| 소유자 | 유은영 · 2021.07.05 소유권이전 · 거래가액 270,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 221,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나 확약이 승부를 바꾼다
말소기준은 2022.07.06 서민금융진흥원 가압류입니다. 이후의 국민건강보험공단 압류, 염기훈 임차권등기, 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 파주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 2017.01.11 설정된 한국양봉농업협동조합 근저당권 163,200,000원은 2017.03.14 이미 말소되어 현재 말소기준이 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이수정 | 2025.05.13 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이광섭 | 2025.05.19 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 염기훈 | 2021.06.11 / 2021.05.26 | 270,000,000원 | 있음 | 있음 | 실질 0원* |
주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자이며 실제 임차인 수에 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 이수정·이광섭·염기훈 3명으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 180,000,000원’을 봐야 한다
대성빌1동은 총 8세대, 2016.11.02 사용승인이고 대상 전용면적은 58.3㎡입니다. 확인된 동일 면적 실거래는 다음과 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 58.3㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 2021.10 | 58.3㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2021.10 | 58.3㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2021.07 | 58.3㎡ | 4 | 270,000,000원 |
전체 실거래 평균은 240,000,000원이고, 이 숫자만 놓고 보면 최저가가 전체 평균의 92.1%입니다. 하지만 가격 메리트 판단에 이 수치를 중심 근거로 쓰면 안 됩니다. 최근 12개월 거래는 1건이고 그 거래가와 최근 12개월 평균이 모두 180,000,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액 221,000,000원은 최근 시세의 122.8%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 221,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,894,000원 |
| 1. 임차인 염기훈 보증금 | 270,000,000원 | 217,106,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 7,054,787원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 염기훈 보증금 중 52,894,000원이 미배당되어 매수인 인수로 잡히지만, 2026.07.09 확약서 반영 시 그 잔존 보증금반환청구권을 포기하므로 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 야당역(경의중앙선) 남동측 인근. 농경지·임야·연립 및 다세대주택·공장·창고·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통시됩니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 야당역이 있어 대중교통 사정은 보통시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건 내 4층 402호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다. 외부 관찰과 건축물현황도상 내부 계단이 있어 복층이 소재하는 것으로 판단됐습니다.
- 토지. 대체로 등고평탄한 사다리형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 서측으로 노폭 약 6미터 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 용도·제한. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역, 제한보호구역, 군사기지 및 군사시설 관련 제한이 포함됩니다. 감정자료에는 2025.08.26~2026.08.25 토지거래계약에 관한 허가구역 기재가 있습니다.
- 환금성. 총 8세대 다세대이고 확인된 실거래는 4건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 시세 표본이 얇고 최근 추세가 -30.8%여서 환금성은 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.09 제출된 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용이 매각조건에 그대로 반영되는지 원문을 확인해야 합니다.
- 염기훈 임차권 확인. 보증금 270,000,000원, 전입 2021.06.11, 확정일자 2021.05.26, 임차권등기 2023.09.27의 연결관계를 등기부와 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 다른 두 전입자 확인. 이수정·이광섭은 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 실제 점유관계와 명도 상대방은 확인할 필요가 있습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 240,000,000원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 180,000,000원을 가격 판단의 중심에 두는 것이 안전합니다.
- 신건 가격 경계. 현재 최저가 221,000,000원은 최근 시세의 122.8%입니다. 권리 인수 0원과 가격 메리트는 별개입니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 매각가 176,800,000원, 2회 유찰 시 141,440,000원 시나리오가 제시되어 있습니다. 확약이 그대로 유효하다면 각 회차에서도 염기훈 잔존보증금 인수는 실질 0원으로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원문을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 위험은 확약이 풀었지만, 가격은 아직 풀리지 않았다
이 사건의 첫인상은 보증금 270,000,000원의 선순위 대항력 임차인 때문에 매우 위험해 보입니다. 실제 배당표도 현재 매각가 221,000,000원에서 52,894,000원의 미배당 보증금을 계산합니다. 하지만 주택도시보증공사의 2026.07.09 확약서가 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의를 명시하므로, 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 보는 것이 맞습니다.
그렇다고 현재 신건이 매력적인 가격이 되는 것은 아닙니다. 확약 반영 실질취득액 221,000,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 180,000,000원의 122.8%이고, 최근 거래 추세는 -30.8%입니다. 총 8세대 다세대에 최근 12개월 거래도 1건뿐입니다. 따라서 이 물건은 권리는 확약으로 정리됐지만, 신건 가격은 최근 시세 이상이고 환금성도 보수적으로 봐야 하는 물건입니다. 현재 회차의 결론은 권리보다 가격에서 보수적으로 접근하는 쪽입니다.
