의정부지방법원 2026타경61049. 경기도 파주시 야당동 185-67, 도로명주소 번뛰기길 44-1에 위치한 다세대주택 4층 402호입니다. 실거래 비교 대상은 대성빌1동, 면적 58.3㎡입니다. 소유자는 유은영으로, 2021년 7월 거래가 270,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 채무관계에 따라 가압류와 압류가 설정됐고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.

일반적인 경매라면 감정가 대비 49%까지 내려온 가격이 먼저 눈에 들어올 수 있습니다. 하지만 이 물건은 최저가만으로 가격을 판단하면 위험한 유형입니다. 말소기준권리인 서민금융진흥원 가압류보다 먼저 전입한 대항력 임차인이 존재하기 때문입니다. 원칙적으로 보증금 중 배당받지 못한 금액이 매수인에게 넘어갈 수 있어, 확약 전에는 최저가와 시세를 직접 비교해서는 안 됩니다.

판단을 바꾸는 결정적인 사실은 2026.07.09.자 주택도시보증공사의 확약서입니다. 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다. 확약에 따른 포기 효력이 해당 임차보증금 잔액에 미치는 것으로 확인된다면, 낙찰자가 부담할 주된 인수금은 실질적으로 사라집니다. 다만 다른 점유자에게 이 효력이 자동으로 확대되지는 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약서가 핵심

2017년 한국양봉농업협동조합 명의로 설정됐던 채권최고액 163,200,000원의 근저당권은 2017.03.14. 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준이 되는 권리는 그 근저당권이 아니라 2022년 서민금융진흥원의 가압류입니다.

이 가압류 이후 설정된 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 파주시 압류 등은 매각에 따른 말소 대상입니다. 하지만 선순위 임차인의 배당부족 보증금은 일반적인 후순위 등기권리의 소멸과 구별해야 합니다. 확약이 없다면 매수인 인수 문제가 발생하며, 본건은 이를 해결하기 위한 별도의 포기 확약이 제출된 사건입니다.

② 임차인·점유자 분석 — 인수 위험은 어디까지인가

확인 대상은 임차권등기자 염기훈 1명과 전입 사실이 확인되는 이수정·이광섭 2명입니다. 이수정과 이광섭은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 임대차계약의 구체적 내용과 실제 점유관계를 별도로 확인해야 합니다.

이수정·이광섭의 대항력 없음 판정은 확인된 전입일이 2022.07.06. 말소기준권리보다 늦다는 사실에 따른 것입니다. 실제 임대차계약, 점유 경위, 선순위 권리 승계 여부 및 보증금 반환관계는 별도 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 할인율보다 하락 추세가 중요하다

실거래 비교 대상은 대성빌1동입니다. 2016.11.02. 준공된 8세대 규모의 다세대주택이며, 비교 면적은 58.3㎡입니다. 확인되는 거래 4건의 전체 평균은 240,000,000원이지만, 이전 거래가격이 현재 시장을 과대평가할 수 있어 최신 거래를 우선해서 살펴봐야 합니다.

가장 최근에 확인되는 거래는 2025.03. 180,000,000원입니다. 2021년 거래가격인 255,000,000원~270,000,000원보다 크게 낮아졌습니다. 제시된 최근 거래와 과거 거래 간 가격 추세는 -30.8%입니다. 따라서 전체 평균 240,000,000원을 현재 시세로 그대로 적용하는 것은 위험합니다.

최근 시세 비교 기준으로 제시된 평균은 180,000,000원이며 표본은 1건입니다. 현재 최저가 108,290,000원은 해당 가격의 60.2%입니다. 확약에 따른 인수 면제가 유효하고 별도의 승계 부담이 없다면 가격상 할인 여지가 있습니다. 다만 최신 확인 거래 자체가 2025년 3월이어서, 이를 2026년 11월의 현재 시세로 확정할 수 없습니다. 가격 하락 추세와 적은 거래 표본 때문에 안전마진을 보수적으로 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 108,290,000원 가정)

배당액은 제공된 추정표를 그대로 반영했습니다. 임차보증금 270,000,000원에 대한 예상배당액은 105,973,940원이며, 계산상 부족분은 164,026,060원입니다. 주택도시보증공사의 청구금액과 임차보증금은 관련된 반환채권일 수 있으므로 별개의 실제 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당이 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 회차별 시나리오 — 확약이 없으면 가격이 내려가도 위험하다

대항력 임차인의 보증금이 낙찰대금보다 큰 경우에는 낙찰가 하락만으로 실질취득가가 함께 내려가지 않습니다. 부족한 보증금이 매수인 인수액으로 전환되기 때문입니다. 아래 표는 각 회차에 제시된 배당부족 추정치와 확약 적용에 따른 판단을 비교한 것입니다.

확약이 없다면 낙찰대금이 108,290,000원 → 75,803,000원 → 53,062,100원으로 내려가더라도, 보증금 미배당액은 반대로 증가합니다. 각 회차의 실질취득 부담은 집행비용을 반영한 추정 기준으로 약 270,000,000원 수준에 머무릅니다.

따라서 확약이 없는 대항력 인수형이라면 감정가의 24%까지 유찰되어도 싸다고 볼 수 없습니다. 반면 주택도시보증공사의 확약이 유효하게 적용된다면 주된 보증금 인수액은 회차와 관계없이 실질 0원으로 판단할 수 있습니다. 다만 이는 확약 대상인 보증금에 한정되며, 다른 점유자의 권리관계와 취득 부대비용은 별개입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 파주시 야당동 소재 야당역(경의중앙선) 남동측 인근입니다. 주변에는 농경지, 임야, 연립·다세대주택, 공장·창고, 근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 야당역이 있습니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물의 최상층 402호입니다. 외벽은 석재 마감, 창호는 샤시창호이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
• 복층 가능성. 외부 관찰과 건축물현황도상 내부 계단이 확인되어 복층 구조가 있는 것으로 판단됐습니다. 실제 내부 구조와 면적은 현장 확인이 필요합니다.
• 토지. 대체로 평탄한 사다리형 토지이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 서측에 폭 약 6m의 포장도로가 개설되어 있습니다.
• 용도지역·규제. 계획관리지역 및 성장관리계획구역(준주거 Zone)입니다. 가축사육제한구역, 군사시설 관련 제한보호구역 등도 포함됩니다. 토지거래허가구역 지정 이력이 있으므로 입찰 시점의 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 토지가격. 공시지가 866,000원/㎡입니다. 토지면적은 562.0㎡로 제시되어 있으나, 전체 토지면적을 해당 호실의 독립적인 소유면적으로 해석해서는 안 됩니다.
• 환금성. 대성빌1동은 8세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인되는 최근 거래가 적고, 이전 거래와 최신 거래 간 가격 차이가 커 매각 시 적정가격을 예측하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.07.09.자 주택도시보증공사의 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 원본으로 확인하세요. 포기 범위, 조건, 효력 발생 시점과 매수인에 대한 적용 여부가 핵심입니다.
• 선순위 임차권 소멸 확인. 염기훈의 임차권은 말소기준권리보다 먼저 성립한 대항력을 바탕으로 합니다. 임차권등기 말소 동의와 실제 잔여보증금 청구권의 소멸 관계를 구체적으로 확인해야 합니다.
• 다른 점유자 2명 조사. 이수정·이광섭은 후순위 전입자로 확인되지만, 보증금·계약관계는 미상입니다. 현재 점유 여부, 임대차계약서, 실제 거주관계 및 인도 가능성을 확인하세요.
• 명도비용 고려. 법률상 대항력이 없는 점유자가 있더라도 인도가 자동으로 완료되는 것은 아닙니다. 실제 점유와 인도 협의 가능성에 따라 추가 비용과 시간이 발생할 수 있습니다.
• 시세 하락 반영. 최근 확인 거래 180,000,000원과 전체 평균 240,000,000원의 차이가 큽니다. 가격 추세 -30.8%와 거래 표본 부족을 감안하여 응찰가격을 보수적으로 설정하세요.
• 복층 및 현황 확인. 건물 내부 계단과 복층 추정 부분의 실제 이용상태, 적법성, 건축물대장과의 일치 여부를 확인하세요.
• 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납 여부 및 경매 매수인이 부담할 수 있는 비용을 확인하세요. 압류 관련 세금·공과금의 배당 영향도 점검해야 합니다.
• 토지 이용 제한 확인. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 군사시설 보호 관련 제한과 토지거래허가구역 적용 여부를 입찰 시점에 재확인하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 배당요구 내역, 임차권등기 관련 서류를 확인하고 필요하면 법원 및 전문가에게 권리 승계 여부를 확인하세요.

⑧ 종합 판단 — 확약은 강력하지만 확인 없이 안전하다고 할 수 없다

맺으며 — “1.08억에 살 수 있는가”보다 “2.7억을 인수하지 않는가”가 먼저다

이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저가 108,290,000원만이 아닙니다. 선순위 임차보증금 270,000,000원, 예상 미배당액 164,026,060원, 그리고 이를 실질적으로 해소하는 주택도시보증공사의 확약서가 한 세트입니다.

확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 실질취득 부담이 약 270,000,000원 수준으로 유지되어, 최근 확인 시세 180,000,000원보다 비싼 취득이 될 수 있습니다. 반대로 확약의 법적 효력이 확인된다면 주된 임차보증금 인수액은 실질 0원이고, 현재 최저가는 최근 거래가격보다 낮아집니다.

다만 확약은 해당 보증금반환채권에 대한 포기일 뿐, 다른 점유자의 권리까지 일괄 정리하는 문서는 아닙니다. 별도 전입자 2명의 계약관계, 명도 가능성, 하락 추세에 있는 시세, 소규모 다세대주택의 환금성까지 확인해야 비로소 실제 취득비용을 판단할 수 있습니다.

종합 판단은 C등급(48점)입니다. 확약이라는 중요한 위험 해소 장치와 낮아진 최저가는 긍정적이지만, 선순위 임차권의 법적 처리 확인, 별도 점유자, 가격 하락, 낮은 거래 유동성이 평가를 제한합니다. 확약 원본과 점유관계 확인 전에는 보수적 접근이 적절합니다. 이 물건의 승부처는 단순한 낙찰가가 아니라 권리 인수 부담이 실제로 사라지는지 확인하는 것입니다.