의정부지방법원 2026타경61055. 경기도 고양시 일산동구 중산동 산들마을 203동 3층 302호 아파트입니다. 감정가 5억 7,000만원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 2억 7,930만원입니다. 소유자는 김영길이며, 2006년 6월 21일 거래가 6억 500만원으로 소유권을 취득한 이력이 있습니다.

권리관계의 기준은 2015년 4월 10일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3억 5,420만원입니다. 이후 발생한 가압류 4건과 2025년 8월 등기된 주택임차권은 말소기준권리 뒤에 설정된 권리로, 매각에 따른 소멸 대상입니다.

다만 이 사건을 단순히 최저가 2.793억원의 할인 아파트로만 보면 안 됩니다. 보증금 3억원의 임차권이 있고, 현재 가격보다 보증금이 더 큽니다. 임차인의 대항력 여부에 따라 매수인의 실질취득원가가 달라질 수 있으므로, 등기 원문과 실제 점유관계를 반드시 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 우리은행 근저당이 말소기준

말소기준권리는 2015년 4월 10일 을구 8번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 354,200,000원이며, 현재 경매 배당모형에서는 이 근저당권이 집행비용을 제외한 매각대금을 우선 배당받습니다.

이후 갑구에 설정된 삼성카드·경기신용보증재단·우리카드·현대카드의 가압류 4건은 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 을구 10번 최수민 근저당권(채권최고액 130,000,000원)은 2024년 9월 설정되었으나 2025년 3월 10일 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 유효한 인수권리로 취급하지 않습니다.

신청채권자는 에이치에프더블유오삼비유동화전문유한회사이고, 등기부상 말소기준 근저당권자는 주식회사우리은행입니다. 신청채권자와 근저당권자의 명칭이 다른 만큼 채권양도·승계 관계 및 실제 배당채권자는 채권계산서와 매각물건명세서로 최종 확인해야 합니다.

임차인 권리분석 — 보증금 3억원, 전입·점유 확인 필수

다만 임차인 조사 요약에는 전입신고일 미상으로 대항력 판정이 불가능하다는 주의사항이 있습니다. 등기 원문에 기재된 날짜와 조사자료의 판정이 일치하는지 전입세대확인서, 임대차계약서, 실제 점유관계로 재확인해야 합니다.

현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 임차권등기 자체도 말소기준권리 후순위로 매각에 따라 소멸할 것으로 분석됩니다. 다만 원본 확인 결과 대항력이 인정되는 별도 사정이 확인된다면 계산은 달라집니다. 그 경우 보증금 3억원이 낙찰가보다 크므로, 미배당 보증금을 포함한 실질취득원가는 약 3억원으로 고정될 수 있습니다.

② 시세 비교 — 최근 거래보다 낮지만 하락 추세

동일면적 거래비교 대상은 산들마을2(대림) 159.999㎡입니다. 전체 4건의 평균 거래금액은 532,750,000원이지만, 과거 고가 거래가 포함된 평균이므로 현재 입찰가 판단의 주된 기준으로 사용하지 않습니다. 우선 확인해야 할 기준은 최근 12개월 평균과 최신 거래입니다.

현재 최저가 279,300,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 450,000,000원의 62.1%입니다. 금액만 비교하면 최근 거래보다 37.9% 낮은 수준입니다.

그러나 중요한 반대 신호도 있습니다. 최근 거래 추세는 과거 거래 대비 -19.7%로 하락세입니다. 최근 12개월 거래도 단 한 건뿐이며, 해당 거래는 18층입니다. 본건은 3층이므로 층별 가격 차이와 내부 상태를 반영해야 합니다. 4건 전체 평균 532,750,000원이나 과거 최고 거래 595,000,000원을 현재 시세로 그대로 간주하면 안 됩니다.

회차별 금액은 제공된 경매 시나리오 기준입니다. 임차인 인수 여부에 따른 실질취득원가는 별도로 검토해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 279,300,000원 가정)

배당모형상 채권자 합계 청구액 417,550,391원 중 274,589,800원이 배당되고, 미배당액은 142,960,591원입니다. 임차권 보증금 300,000,000원은 별도 권리로 표시했으며, 위 채권자 합계에는 포함되지 않습니다. 실제 배당은 배당요구 및 권리순위 원본 확인에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 안곡초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 아파트, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능합니다. 인근에 노선버스정류장이 있고, 근거리에 경의중앙선 및 서해선 일산역이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 단지. 산들마을2(대림)는 692세대 규모이며 2002년 9월 19일 사용승인된 단지입니다. 본건은 20층 건물의 3층입니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트벽식구조 경량철골트러스지붕입니다. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 소화전설비 및 승강기 설비가 되어 있습니다.
• 토지. 제3종일반주거지역이며 지구단위계획구역 및 일단의주택단지조성사업지역에 해당합니다. 토지는 평지이며 중로각지에 접합니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 절대·상대보호구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약허가구역 관련 사항이 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역은 외국인 등 대상 및 아파트 용도 관련 지정이므로 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 692세대 단지라는 점은 긍정적입니다. 다만 최근 12개월 동일면적 거래가 1건뿐이고 최근 거래 추세가 -19.7%이므로, 거래량과 가격 회복을 낙관해서는 안 됩니다.
• 경매 통계. 단지 평균 유찰 횟수는 1.4회이며, 본건은 이미 2회 유찰된 상태입니다. 최저가 하락만으로 환금성까지 확보된 것으로 판단하지 않아야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인 전입일 확인. 임차인 조사자료의 전입일 미상 표시와 등기 원문의 주민등록일자 2015.10.16을 대조하세요. 전입세대확인서와 실제 점유개시일 2021.07.05도 함께 확인해야 합니다.
• 3억원 임차보증금 확인. 임대차계약서, 확정일자 2021.06.21, 배당요구 2025.08.12 및 임차권등기 내용을 확인하세요. 대항력 여부에 따라 실질취득원가가 크게 달라질 수 있습니다.
• 명도 가능성. 임대관계와 실제 점유관계가 미상입니다. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 공실이라고 판단하지 말고, 점유자와 인도 가능성을 확인하세요.
• 채권자 관계. 신청채권자 에이치에프더블유오삼비유동화전문유한회사와 말소기준 근저당권자인 우리은행의 채권양도·승계 관계를 채권계산서 및 매각물건명세서로 확인하세요.
• 층별 시세 검증. 최신 실거래 4억 5,000만원은 18층 거래입니다. 본건은 3층이므로 층별 가격 차이, 내부 상태, 수리 필요 여부를 반영해야 합니다.
• 시장 하락 추세. 최근 거래 추세 -19.7%와 최근 12개월 거래 1건을 고려하세요. 과거 5억 후반대 거래를 현재의 확정 시세로 사용하면 안 됩니다.
• 관리비·점유 확인. 공용부분 체납관리비와 인도 관련 비용을 확인하고, 실제 점유자의 이사 및 명도 협의 가능성을 검토하세요.
• 토지이용 규제. 토지거래허가구역 및 교육환경보호구역 등 감정평가에 기재된 규제의 실제 적용 범위를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 및 배당요구 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “가격은 내려왔지만, 임차권 확인이 먼저”

이 물건은 감정가 5억 7,000만원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 2억 7,930만원까지 떨어졌습니다. 최근 12개월 유일 거래인 4억 5,000만원과 비교하면 최저가는 62.1% 수준입니다. 숫자만 보면 상당한 가격 차이가 존재합니다.

하지만 시장은 하락 추세(-19.7%)이고 최근 거래 표본은 1건뿐입니다. 여기에 보증금 3억원의 임차권등기가 있습니다. 등기 원문상 전입·점유 시점은 말소기준권리 뒤에 있어 후순위 판단이 가능하지만, 조사자료의 전입일 미상 표시를 해소하지 않은 상태에서 매수인 인수 0원을 확정해서는 안 됩니다.

대항력이 없는 것으로 최종 확인되면 배당모형상 인수액 0원으로 최저가 2억 7,930만원에 취득하는 구조입니다. 반대로 대항력이 인정되는 사정이 확인되면 실질취득원가는 약 3억원까지 올라갈 수 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 단순히 낮아진 최저가가 아니라 임차인의 대항력과 실제 명도 가능성을 먼저 확정하는 것입니다.

가격은 검토할 만하지만, 권리 확인 전 입찰은 보류. 최근 거래와의 가격 차이를 활용하려면 임차권의 법적 지위와 실제 점유관계를 먼저 정리해야 합니다. 그 확인이 끝난 뒤에야 2회 유찰된 가격이 실제 투자 메리트인지 판단할 수 있습니다.