의정부지방법원 2026타경61055. 고양시 일산동구 중산동 산들마을 203동 3층 302호 아파트입니다. 등기상 현 소유자는 김영길이고, 2006.06.21. 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 605,000,000원입니다. 현재 권리분석의 기준은 2015.04.10. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 354,200,000원입니다. 이후 설정된 가압류 4건과 임의경매개시결정, 2025.08.12. 등기된 주택임차권은 모두 이 말소기준권리보다 후순위로 등기되어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건을 단순히 “임차권도 소멸하니 안전하다”라고 끝내면 안 됩니다. 임차권자 배완근의 임차보증금은 300,000,000원이고 배당요구도 2025.08.12. 접수되어 있습니다. 등기에는 임대차계약일 2021.06.02., 주민등록일 2015.10.16., 점유개시일 2021.07.05., 확정일자 2021.06.21.이 기재되어 있으나, 임차인 조사상 대항력과 우선변제 판정은 확정되지 않았습니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 보고 원본 서류를 대조해야 합니다.
가격은 권리보다 훨씬 명확한 경고 신호입니다. 동일 면적 비교 실거래의 최신 거래는 2026.05. 450,000,000원이고 최근 12개월 평균도 450,000,000원입니다. 현재 최저매각가 570,000,000원은 최근 시세의 126.7%입니다. 전체 4건 평균 532,750,000원보다도 높고, 최근 거래가 과거 거래 대비 -19.7% 하락한 흐름이라 전체 평균만 보고 가격을 높게 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61055 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 중산동 1651 산들마을 203동 3층 302호 · 고봉로278번길 17 |
| 물건종류 | 아파트 · 철근콘크리트벽식구조 · 20층 중 3층 |
| 사용승인일 | 2002.09.19. |
| 실거래 비교면적 | 159.999㎡ |
| 소유자 | 김영길 · 2006.06.21. 소유권이전 · 거래가액 605,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 570,000,000원 / 570,000,000원 (신건) |
| 경매채권자 | 에이치에프더블유오삼비유동화전문유한회사 |
| 청구액 | 289,250,541원 |
| 매각기일 | 2026.09.02. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각 소멸
말소기준은 2015.04.10. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 그 뒤의 삼성카드 14,675,041원, 경기신용보증재단 20,000,000원, 우리카드 19,074,886원, 현대카드 9,600,464원의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 주택임차권도 2025.08.12. 등기되어 말소기준보다 후순위입니다. 배당 시뮬레이션에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있습니다.
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 주요 일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 배완근 | 별지건물 전부 · 주거(임차권등기) | 300,000,000원 | 계약 2021.06.02. · 주민등록 2015.10.16. · 점유개시 2021.07.05. · 확정일자 2021.06.21. · 배당요구 2025.08.12. | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 최근 시세 기준으로는 신건이 126.7%
산들마을2(대림) 동일 비교면적의 확인 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 532,750,000원이지만, 가격 판단에서 더 중요한 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 450,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 과거 대비 -19.7%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 160.0㎡ | 18 | 450,000,000원 |
| 2025.05 | 160.0㎡ | 20 | 595,000,000원 |
| 2024.09 | 160.0㎡ | 20 | 586,000,000원 |
| 2022.09 | 160.0㎡ | 4 | 500,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 532,750,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 450,000,000원 |
신건 최저가 570,000,000원은 전체 4건 평균과 비교해도 높은 수준이고, 최신 거래 및 최근 12개월 평균 450,000,000원과 비교하면 126.7%입니다. 최근 12개월 표본은 1건으로 적지만 그 거래가 최신 거래이기도 하며, 추세 지표가 -19.7%인 만큼 과거의 595,000,000원·586,000,000원 거래를 중심으로 신건 가격을 정당화하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 570,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,100,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 354,200,000원 | 354,200,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 14,675,041원 | 14,675,041원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 19,074,886원 | 19,074,886원 |
| 6. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 9,600,464원 | 9,600,464원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 144,349,609원 |
위 배당 시뮬레이션의 채권자 총 청구액은 417,550,391원, 총 배당액도 417,550,391원으로 계산되어 부족액은 0원입니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 임차권자 배완근의 보증금 300,000,000원에 대한 우선변제 여부가 확정되지 않은 만큼 실제 배당에서 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안곡초등학교 남서측 인근으로 단독주택·아파트·근린생활시설·학교 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 경의중앙선 및 서해선 일산역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 단지. 산들마을2(대림) 692세대, 사용승인일 2002.09.19.이며 본건은 20층 중 3층입니다.
- 용도·설비. 아파트로 이용 중이며 위생·급배수·난방·화재탐지·소화전·엘리베이터 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(일산지구), 일단의주택단지조성사업지역이며 공시지가는 2,108,000원/㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역은 외국인 등 대상이며, 아파트 용도로 사용되는 토지가 대상에 포함됩니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 기재되어 있지 않습니다.
- 경매 통계. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.8회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 원본 확인. 임차권자 배완근은 보증금 300,000,000원의 실제 임차인입니다. 대항력·우선변제 판정이 미상인 만큼 관련 원문을 확인해야 합니다.
- 배당표 재검증. 현재 배당 시뮬레이션에는 채권자 배당 후 소유자 잔여 144,349,609원이 표시되지만, 임차권의 우선변제 여부가 확정되면 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 532,750,000원보다 최신 거래 450,000,000원과 최근 12개월 평균 450,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -19.7%이므로 과거 595,000,000원·586,000,000원 거래만 보고 상단 가격을 추정하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 456,000,000원, 2회 유찰 시 364,800,000원입니다. 1회 유찰가도 최신 실거래 450,000,000원보다 높습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·임차권등기·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 먼저 가격을 경계할 신건
이 사건의 등기 순위만 보면 말소기준인 2015.04.10. 우리은행 근저당 이후 권리는 매각으로 정리되고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 보증금 300,000,000원의 실제 임차인 배완근이 있고 대항력·우선변제 판정이 미상이라는 점은 입찰 전 확인사항으로 남습니다.
그보다 더 직접적인 문제는 가격입니다. 현재 최저가 570,000,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 450,000,000원의 126.7%이고, 최근 추세도 -19.7%입니다. 전체 평균 532,750,000원보다도 높습니다. 따라서 신건을 “권리가 정리되니 매력적”이라고 평가하기 어렵습니다. 권리는 원본 확인, 가격은 보류. 1회 유찰 시 456,000,000원도 최신 실거래보다 높고, 2회 유찰 시 364,800,000원부터 최근 시세 아래로 내려간다는 점이 이 물건의 핵심입니다.
