의정부지방법원 2026타경61066. 일산호수공원 북서측 인근의 고양일산호수공원가로수길 1층 씨123호입니다. 공부상 용도는 판매시설(상점)이고 현장조사일 기준 공실입니다. 현재 소유자는 이리스투자자산유한회사이며, 2025.12.10. 공매를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 서천농업협동조합 근저당권 106,800,000원이 현재 말소기준권리입니다.
말소기준권리 뒤에는 비젼하우스유한회사 근저당권 300,000,000원, 조성진 근저당권 65,000,000원, 임의경매개시결정이 이어집니다. 배당 시나리오상 현재 회차에서 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 감정가와 최저가가 같은 신건이므로, 권리가 단순하다는 이유만으로 가격까지 유리하다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61066 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 대화동 1050-185 고양일산호수공원가로수길 1층 씨123호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 판매시설(상점) · 현장조사일 기준 공실 |
| 건물 | 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 · 지하1층/지상3층 · 1층 씨123호 |
| 소유자 | 이리스투자자산유한회사 |
| 감정가 / 최저가 | 671,000,000원 / 671,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 현장조사일 기준 공실이고 임차인 인수 항목도 없습니다. 현재 말소기준은 2025.12.10. 서천농업협동조합 근저당권입니다. 이후 비젼하우스유한회사·조성진의 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 점검 — 신건 671,000,000원, 시세 메리트는 별도 검증
현재 감정가와 최저매각가는 모두 671,000,000원입니다. 아직 유찰이 없는 신건이므로 감정가가 그대로 입찰 출발점입니다. 이 사건은 비교 실거래를 근거로 현재 최저가가 시세보다 낮다고 판단할 수 있는 상태가 아니므로 “싸다” 또는 “시세보다 저렴하다”는 결론을 내릴 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 671,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 536,800,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 429,440,000원 | 49,054,400원 | 0원 |
배당 시나리오에서는 현재 회차와 1회 유찰 시까지 채권자 미배당이 0원입니다. 2회 유찰 시에는 채권자 미배당이 49,054,400원 발생하지만, 그 경우에도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 즉 회차가 내려가면서 채권자 배당 부족이 생기는 것과 매수인 인수는 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 671,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,110,000원 |
| 1. 근저당 · 서천농업협동조합 | 106,800,000원 | 106,800,000원 |
| 2. 근저당 · 비젼하우스유한회사 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 3. 근저당 · 조성진 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 190,090,000원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권 채권최고액 기준 합계 471,800,000원이 전액 배당되고 소유자 교부액은 190,090,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 일산호수공원 북서측 인근으로 근린생활시설, 아파트 단지, 근린공원 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 등 대중교통시설이 있어 교통상황은 대체로 양호한 수준입니다.
- 이용상태. 현장조사일 기준 공실이며 공부상 용도는 판매시설(상점)입니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 30미터 도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 상업용 건부지로 이용 중인 평탄한 사다리형 토지입니다. 공시지가는 3,829,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지설비와 승강기 등을 갖추고 있습니다.
- 규제. 지구단위계획구역(KINTEX1단계도시개발), 도시개발구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 현재 최저가 671,000,000원이 감정가와 같은 신건입니다. 실거래·임대료·공실 기간 등을 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 공실 확인. 현장조사일 기준 공실이므로 실제 점유 상태가 매각기일까지 유지되는지 다시 확인하세요.
- 공매 이력. 2025.06.25. 공매공고와 2025.12.10. 공매에 의한 소유권이전 기록을 경매 원본과 교차 확인하세요.
- 등기 원본. 말소기준인 서천농업협동조합 근저당권과 후순위 근저당권·경매개시결정의 현재 상태를 최신 등기사항전부증명서로 확인하세요.
- 배당 변동. 현재 배당표는 집행비용과 등기상 채권을 기준으로 한 예상치이므로 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 확인”
이 사건의 핵심은 명확합니다. 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라 권리 인수 측면에서는 비교적 단순합니다. 그러나 물건은 공실 상태의 판매시설이고, 현재 최저가 671,000,000원은 감정가와 동일한 신건입니다. 따라서 권리가 깨끗하다는 사실만으로 가격까지 매력적이라고 볼 수 없습니다. 여기에 과거 공매공고와 공매에 의한 소유권 이전 이력이 있으므로 절차의 연속성도 확인해야 합니다. 권리는 긍정적, 가격은 검증 필요. 이 물건은 그 두 판단을 분리하는 것이 핵심입니다.
