의정부지방법원 2026타경61069. 고양시 일산동구 풍동 스타팰리스 101동 3층 302호, 감정평가상 다세대주택 1개호입니다. 현재 소유자는 곽철호이고, 2022.08.16 소유권이전 당시 거래가액은 288,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 “근저당 이후 권리는 소멸한다”가 아닙니다. 임차인 이현호의 전입 2020.09.25와 확정일자 2020.09.08이 말소기준 근저당 2021.08.19보다 앞서기 때문에 대항력 있는 임차권입니다. 매각물건명세서도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
다만 현재 회차의 배당 가정은 다릅니다. 295,000,000원에 매각될 경우 집행비용 4,930,000원을 제외한 뒤 임차인 보증금 268,000,000원이 전액 배당되고, 심향미 근저당에 22,070,000원이 배당됩니다. 이 계산에서는 임차인의 미배당 보증금이 없어 매수인 인수액이 0원입니다. 따라서 현재 회차에서 실질취득 기준은 최저가와 같은 295,000,000원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61069 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 풍동 1398 스타팰리스 101동 3층302호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 애니골길 46 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 1개호 · 철근콘크리트구조 4층 중 3층 302호 |
| 소유자 | 곽철호 · 2022.08.16 소유권이전 · 거래가액 288,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 295,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 254,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 앞선다
말소기준권리는 2021.08.19 설정된 심향미 근저당권 180,000,000원입니다. 그 뒤의 고양시 압류, 국민건강보험공단 압류, 2026.04.23 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 이현호는 전입 2020.09.25, 확정일자 2020.09.08로 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖췄습니다. 임차권등기는 2025.07.29에 됐지만, 등기 내용 자체에 기존 전입·점유·확정일자가 기재돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이현호 | 건물전부 · 주거 | 268,000,000원 | 2020.09.25 / 2020.09.08 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 현재 0원 |
이현호는 실제 임차인 1명이며, 보증금은 268,000,000원입니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사할 수 있고, 전입일이 말소기준보다 빨라 대항력도 있습니다. 현재 295,000,000원 매각 가정에서는 임차인에게 268,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수는 0원입니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건
스타팰리스101동-110동의 비교 실거래는 총 12건이고, 전체 평균은 290,583,333원입니다. 그러나 가격 판단에는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 6건 평균은 284,666,666원, 최신 거래는 2026.05의 280,000,000원이며, 최근 거래 흐름은 이전보다 -4.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 48.42㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 50.06㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 2026.02 | 48.42㎡ | 2 | 315,000,000원 |
| 2025.12 | 48.42㎡ | 2 | 268,000,000원 |
| 2025.09 | 50.06㎡ | 4 | 320,000,000원 |
| 2025.09 | 48.42㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 284,666,666원 |
현재 최저가 295,000,000원은 최근 12개월 평균의 103.6%입니다. 최신 거래 280,000,000원보다도 높은 가격이고, 최근 거래 추세가 -4.0%이므로 전체 평균 290,583,333원만 보고 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 현재 회차 실질취득 295,000,000원은 최근 시세보다 높은 구간입니다.
④ 예상배당표 (매각가 295,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,930,000원 |
| 1. 임차인 이현호 보증금 | 268,000,000원 | 268,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 심향미 | 180,000,000원 | 22,070,000원 |
| 3. 강제경매 · 서울보증보험 주식회사 | 254,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 268,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수 0원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당순서와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수 변화 — 가격이 내려가도 부담이 함께 이동
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 295,000,000원 | 0원 | 임차보증금 전액 배당 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 236,000,000원 | 36,104,000원 | 미배당 보증금 인수 발생 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 188,800,000원 | 82,643,200원 | 낙찰가 하락과 함께 인수 증가 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 풍동고등학교 서측 인근이며, 주변은 신축 다세대주택·연립주택 등 공동주택과 풍동애니골 음식문화거리가 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 풍산역(경의중앙선)과 버스정류장이 있어 대중교통 편익은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 3층 302호이며 위생·급배수·승강기·난방·소화설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 자연녹지지역·자연취락지구·상대보호구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 공시지가. 1,306,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 스타팰리스101동-110동은 87세대이고 2019.10.28 준공됐습니다. 최근 거래 추세 -4.0%, 단지 경매 평균 유찰 4.8회로 가격 민감도가 큰 편입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당 확인. 이현호 보증금 268,000,000원이 실제 배당에서 전액 변제되는지 배당순위와 세금채권을 원본으로 재확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 임차인의 미배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 유찰 시 실질취득 재계산. 1회 유찰 시 인수 36,104,000원, 2회 유찰 시 82,643,200원이 발생하므로 낙찰가와 인수액을 반드시 함께 계산해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 290,583,333원보다 최근 12개월 평균 284,666,666원과 최신 거래 280,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -4.0%이므로 신건 295,000,000원에 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금채권을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “신건 인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
현재 회차만 보면 결과는 명확합니다. 295,000,000원 매각 가정에서 이현호의 보증금 268,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 이 임차인은 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이라, 가격이 내려가 보증금 전액 배당이 되지 않는 순간 미배당액이 매수인에게 넘어옵니다. 따라서 유찰 후에는 “최저가가 내려갔다”가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실질부담으로 봐야 합니다.
가격도 신건에 우호적이지 않습니다. 최저가 295,000,000원은 최근 12개월 평균 284,666,666원의 103.6%이고, 최신 거래 280,000,000원보다 높습니다. 최근 거래 추세도 -4.0%, 단지 경매 평균 유찰도 4.8회입니다. 현재 회차는 인수는 0원이지만 가격 메리트가 부족하고, 유찰 후에는 대항력 임차인의 인수 구조까지 다시 계산해야 하는 다세대 경매입니다.
