인천지방법원 2025타경512777. 부평동 우진그린빌 5층 501호, 38.94㎡ 전부가 주거용 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 권리분석의 출발점은 2023.05.15 분당세무서장의 압류입니다. 이 권리가 말소기준으로 선언되어 있고, 뒤에 붙은 2025.04.04 계양세무서장 압류와 2025.09.29 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기 순서만으로 끝나지 않습니다. 임차인 이성진은 주민등록·점유개시가 2021.08.13으로 말소기준인 2023.05.15보다 앞서고, 확정일자도 2021.07.08에 갖추고 있습니다. 따라서 등기된 주택임차권 자체는 매각으로 소멸하더라도, 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 원칙적으로 그 부족분을 매수인이 떠안을 수 있는 대항력 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512777 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 475-12 우진그린빌 5층 501호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 부일로9번길 32 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 · 제5층 제501호 · 38.94㎡ 전부 |
| 소유자 | 윤정섭 · 2022.02.07 매매 · 거래가액 130,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 131,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 130,000,000원 |
| 말소기준 | 2023.05.15 갑구 20번 압류 · 국(분당세무서장) |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 임차권은 ‘소멸’과 ‘대항력’을 따로 봐야 한다
현재 소유자 윤정섭은 2022.02.08 소유권을 이전받았고, 2023.05.15 국의 압류가 말소기준이 됩니다. 이후의 국 압류와 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 20번 이성진의 주택임차권등기도 등기 자체는 말소기준 이후라 매각으로 소멸하지만, 이성진의 실제 주민등록·점유개시가 말소기준보다 앞서므로 대항력은 별도로 살아 있는 구조입니다.
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이성진 | 2021.08.13 | 2021.07.08 | 130,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| 김민경 | 2024.04.08 | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 | 해당 없음 | 인수 없음 |
* 이성진은 배당계산상 1,634,000원의 미배당이 생기지만, 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
② 가격 구조 — 최저가보다 ‘실질취득액’을 본다
현재 회차 최저가는 감정가와 같은 131,000,000원입니다. 이성진의 대항력만 기계적으로 적용하면 배당 부족분 1,634,000원이 매수인에게 남지만, 이번 사건에는 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있어 실질 인수액을 0원으로 반영합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 기준액은 131,000,000원입니다.
1회 유찰 시 매각가 104,800,000원, 2회 유찰 시 83,840,000원으로 내려가며, 확약을 적용하지 않은 계산상 임차보증금 부족분은 각각 27,467,200원, 48,069,120원까지 증가합니다. 그러나 확약이 이성진 임차권에 정상적으로 적용·실행된다면 이 증가분 역시 실질 인수액으로 보지 않습니다. 즉 이 사건은 낮아지는 최저가보다 확약서의 효력 확인이 먼저입니다.
③ 예상배당표 (매각가 131,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,634,000원 |
| 1. 임차인 이성진 보증금 | 130,000,000원 | 128,366,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산에서는 이성진 보증금 중 1,634,000원이 부족합니다. 이는 확약을 적용하기 전의 룰상 인수액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 내 제5층 제501호이며, 사용승인일은 2001.04.28입니다. 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 부흥초등학교 남동측 인근으로, 주변에 아파트단지·다세대주택·단독주택·업무시설·근린생활시설이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 부평역(1호선 경인선·인천1호선)과 노선 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 도시가스설비, 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약이 이성진 임차권 전체와 보증금 부족분에 어떻게 적용되는지 원문 조건을 확인해야 합니다.
- 말소 실행 확인. 확약이 제출된 사실과 실제 임차권등기 말소가 이행되는 것은 구분해서 확인해야 합니다.
- 이성진 배당 구조. 현재 회차 배당계산상 보증금 130,000,000원 중 128,366,000원이 배당되고 1,634,000원이 부족합니다. 확약 미적용 시 이 금액이 매수인 인수로 연결됩니다.
- 김민경 점유관계. 2024.04.08 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 실제 점유와 명도관계를 확인해야 합니다.
- 신청채권자 미배당. 주택도시보증공사의 청구 130,000,000원은 현재 배당계산상 0원 배당입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 확약서 원문을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약이 인수액을 0원으로 바꾼다”
이 사건을 단순히 “임차보증금 130,000,000원이 감정가와 같다”는 이유로 인수형 경매로만 보면 절반만 본 것입니다. 이성진은 2021.08.13 전입·점유와 2021.07.08 확정일자를 갖춘 대항력·우선변제권 있는 임차인이고, 현재 회차 배당만 보면 1,634,000원이 부족합니다. 하지만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있어, 정확도 기준상 해당 임차인의 실질 인수는 0원*입니다.
따라서 현재 신건에서 매수인의 실질취득 기준은 131,000,000원입니다. 다만 이 결론은 확약이 이성진 임차권에 그대로 적용되고 실제 말소가 이행된다는 전제 위에 서 있습니다. 확약 밖의 김민경은 전입이 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금이 미상인 만큼 점유·명도관계는 별도로 확인해야 합니다. 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 확약서의 문구와 집행 가능성입니다.
