의정부지방법원 2026타경61075. 고양시 일산서구 덕이동 ‘덕이동예지슬2차’ 제3동 제1층 제102호입니다. 전용면적 약 50.945㎡의 다세대주택으로, 2018년 준공된 8세대 규모 건물에 속합니다. 최초 감정가 201,000,000원에서 두 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 98,490,000원입니다. 가격만 보면 감정가의 절반에도 미치지 않지만, 선순위 임차권과 확약서가 이 사건 권리분석의 핵심입니다.
등기부에는 임차인 오도준 명의의 주택임차권등기가 남아 있습니다. 보증금은 245,000,000원이며, 전입일 2021.10.27., 확정일자 2021.09.30.로 말소기준권리인 2024.09.11. 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 매수인이 미배당 보증금 잔액을 부담할 수 있습니다. 다행히 신청채권자인 주택도시보증공사가 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하여, 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용되는 경우 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61075 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 766-29 덕이동예지슬2차 제3동 제1층 제102호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산서구 장자길82번길 9-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 약 50.945㎡ · 지상 4층 중 1층 |
| 건물규모 / 준공 | 8세대 · 2018.09.06. |
| 소유자 | 김범준 (2021.11.19. 소유권이전 · 거래가액 245,000,000원) |
| 감정가 | 201,000,000원 |
| 최저매각가 | 98,490,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 245,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.09.11. 주택도시보증공사 가압류 · 10,000,000원 |
| 선순위 임차권 | 오도준 · 보증금 245,000,000원 · 확약 반영 실질 인수 0원 |
| 매각기일 | 2026.11.11. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
말소기준권리는 2024.09.11. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 기존 수협은행 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐고, 과거 엠메이드대부 유한회사 명의의 강제경매개시결정 역시 말소된 상태입니다. 현재 경매개시결정과 그 이후의 파주시 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다.
반면 2023.11.03. 등기된 오도준의 주택임차권은 말소기준권리보다 먼저 성립한 권리입니다. 전입신고와 점유개시일도 2021.10.27.로 앞서므로 대항력이 인정되는 구조이며, 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 따라서 확약서를 고려하지 않는 통상적인 계산에서는 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성이 존재합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 오도준 실제 임차인 |
전유부분 전부 주거 · 임차권등기 |
245,000,000원 |
전입 2021.10.27. 확정 2021.09.30. 배당요구 확인 |
대항력 있음 우선변제 있음 승계신고 아님 확약 적용 |
주택도시보증공사는 가압류권자이자 신청채권자로 확인되며, 별도의 실제 임차인으로 중복 집계하지 않습니다. 확인된 실제 임차인은 오도준 1명이고, 보증금 합계는 245,000,000원입니다.
확약 반영 시 해당 잔존 보증금반환청구권 포기로 실질 인수액은 0원입니다.
확약은 해당 임차보증금에만 적용됩니다. 확약 범위 밖의 임차인이나 별도 점유자가 확인된다면 그 인수위험은 독립적으로 남습니다. 따라서 임차권등기 말소와 현장 점유관계 확인은 별도로 필요합니다.
② 시세 비교 — 과거 거래가와 현재 가치를 구분해야 한다
예지슬2차3동은 8세대 규모의 소형 다세대주택입니다. 확인되는 실거래는 2021년 11월, 전용 50.95㎡ 1층 거래 1건이며, 거래금액은 245,000,000원입니다. 현재 최저매각가 98,490,000원은 이 거래금액의 40.2%에 해당합니다. 다만 비교 거래가 과거 1건뿐이므로 현재 시장가치를 그대로 대표한다고 보기는 어렵습니다.
| 구분 | 거래월 | 전용면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 실거래 | 2021.11 | 50.95㎡ | 1층 | 245,000,000원 |
| 감정가 | — | — | — | 201,000,000원 |
| 현재 최저가 | 2026.11.11. | 50.945㎡ | 1층 | 98,490,000원 |
| 확약 반영 실질취득 | — | — | — | 98,490,000원 |
이 물건은 확약의 효력에 따라 가격 판단이 크게 달라집니다. 확약이 없으면 최저가 98,490,000원에 미배당 보증금 148,682,820원을 더한 247,172,820원이 계산상 실질취득 부담입니다. 이는 과거 실거래금액 245,000,000원과 거의 같은 수준이므로, 낙찰가만 보고 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
반대로 확약이 유효해 해당 인수액이 0원이 되면 실질취득금액은 98,490,000원으로 내려갑니다. 이 경우 2021년 거래금액과 비교한 가격 차이는 매우 크지만, 2021년 거래가가 현재 시세라는 보장은 없습니다. 소규모 다세대주택의 개별 위치·상태·환금성을 반영한 별도의 가격 검증이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,490,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 집행비용을 먼저 제외하면 임차인 보증금에 배당할 수 있는 금액은 96,317,180원입니다. 아래 표는 확약을 적용하기 전의 배당 및 미배당 계산을 보여줍니다. 확약의 실질 인수액 0원 판단과는 구분해야 합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,172,820원 |
| 1. 임차인 오도준 보증금(우선변제) | 245,000,000원 | 96,317,180원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 245,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 2,172,820원과 임차보증금 배당 96,317,180원으로 매각대금 98,490,000원 전액이 배분됩니다. 주택도시보증공사의 별도 가압류 및 신청채권 배당은 각 0원으로 추정됩니다. 당해세·최우선변제는 미반영이며, 확약에 따른 실제 권리관계와 최종 배당은 별도 확인이 필요합니다.
유찰 시나리오 — 확약이 없으면 낙찰가 인하 효과가 제한적
| 회차 | 최저매각가 | 확약 전 인수 추정 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재(2회 유찰) 감정가 49% |
98,490,000원 | 148,682,820원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 약 34% |
68,943,000원 | 177,697,974원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 약 24% |
48,260,100원 | 198,008,582원 | 0원 |
확약이 적용되지 않는 대항력 인수형 경매라면 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 배당되는 금액도 줄어들고, 매수인이 부담하는 미배당 보증금이 늘어납니다. 실제 총부담은 보증금 245,000,000원 부근에 머물기 때문에 유찰만으로 실질취득비용이 크게 낮아지지 않습니다.
그러나 이 사건은 잔존 보증금반환청구권 포기 확약서가 제출됐습니다. 확약이 유효하게 적용된다면 위 표의 미배당 잔액은 매수인의 실질 인수금이 아니며, 최저매각가 자체가 실질취득금액의 기준이 됩니다. 따라서 입찰 판단에 앞서 확약의 법적 효력과 말소 이행 여부를 확정적으로 확인하는 것이 중요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 고양예술고등학교 북측 인근입니다. 주변에는 공동주택과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 4층 건물입니다. 위생·급배수, 승강기, 소방, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 접근도로. 부지 동측으로 폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역 및 성장관리계획구역(주거ZONE)에 해당하며, 공시지가 기준 금액은 833,200원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 상대보호구역, 가축사육제한구역 관련 사항이 있습니다. 외국인 등 대상의 토지거래계약 허가구역 지정도 확인되므로 해당 규제의 적용 여부를 검토해야 합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 내부 유지관리 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 2018년 준공된 8세대 소규모 다세대주택으로, 단일 과거 거래만으로 시장가격을 일반화하기 어렵습니다. 거래 수요와 개별 호실 상태를 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 2026.07.09. 확약서 원문을 확인하세요. 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 정확한 대상 및 적용 범위를 검토해야 합니다.
- 채권승계 관계 확인. 등기부상 임차권자는 오도준이고 확약 제출자는 주택도시보증공사입니다. 확약 제출자가 해당 잔존 보증금반환청구권을 유효하게 포기할 수 있는 권리자인지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소. 매각 이후 을구 5번 임차권등기가 실제로 말소될 수 있는지, 필요한 절차와 서류를 확인하세요.
- 현장 점유 확인. 임차권등기와 별개로 현재 점유자가 누구인지 확인하고, 인도 및 명도에 소요될 비용과 시간을 고려하세요.
- 실거래 재검증. 2021년 거래금액 245,000,000원만으로 현재 시세를 확정하지 마세요. 인근 유사 다세대주택의 실제 거래 및 매도 가능한 가격을 확인해야 합니다.
- 유찰 원인 점검. 이미 2회 유찰된 물건입니다. 권리관계뿐 아니라 내부 상태, 시장 수요, 매도 가능성 등을 함께 검토하세요.
- 미납 관리비. 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하고, 매수인이 부담할 수 있는 금액을 따로 점검하세요.
- 당해세·우선채권. 배당 추정에는 당해세와 최우선변제 항목이 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서 및 확약서 원본을 대조하고 입찰 전에 법률 전문가의 검토를 받으세요.
맺으며 — “확약이 가격의 의미를 바꾼다”
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저가 98,490,000원만이 아닙니다. 선순위 임차보증금 245,000,000원과 미배당 잔액 148,682,820원, 그리고 이를 포기한다는 확약서가 함께 판단돼야 합니다.
확약이 없다면 실질취득 부담은 약 2.47억원으로, 과거 실거래 2.45억원과 거의 같아집니다. 반면 확약이 유효하면 해당 임차인의 인수 부담은 실질적으로 0원이 되어 최저가 9,849만원이 취득비용의 기준이 됩니다. 같은 낙찰가라도 확약 효력에 따라 투자 판단은 완전히 달라집니다.
그렇다고 바로 가격 메리트가 확정되는 것은 아닙니다. 비교 가능한 매매 사례는 2021년의 단 1건이며, 다세대주택은 개별 건물과 호실의 상태, 매수 수요에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다. 소규모 건물이라는 특성과 2회 유찰 이력을 고려하면 신중한 검증이 필요합니다.
결론은 확약 원본 확인이 첫 번째, 현 시세와 환금성 검증이 두 번째입니다. 확약의 유효한 적용과 임차권등기 말소가 확인되고, 현재 시장가치도 충분히 뒷받침된다면 검토할 여지가 있습니다. 그러나 두 조건 중 어느 하나라도 불확실하다면 낮은 최저가만으로 입찰을 결정해서는 안 됩니다.
