의정부지방법원 2026타경61075. 고양시 일산서구 덕이동 예지슬2차 3동 1층 102호, 전용 50.945㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김범준으로 2021년 11월 17일 매매를 원인으로 거래가액 245,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 보증금 245,000,000원의 주택임차권입니다. 오도준의 주민등록·점유개시는 2021.10.27, 확정일자는 2021.09.30이고, 임차권등기는 2023.11.03입니다.
현재 말소기준은 2024.09.11 주택도시보증공사의 10,000,000원 가압류입니다. 임차인의 전입·점유가 이보다 훨씬 앞서므로 대항력은 인정되는 구조이고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다. 따라서 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건에는 잔존 보증금 청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 함께 담긴 확약이 제출됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61075 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 766-29 덕이동예지슬2차 3동 1층102호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산서구 장자길82번길 9-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 50.945㎡ · 지상4층 건물 내 1층 102호 |
| 소유자 | 김범준 (2021.11.17 매매 · 거래가액 245,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 201,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약이 있다
과거 수협은행 근저당권은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 먼저 보아야 할 것은 오도준의 임차권입니다. 임차인의 주민등록·점유개시 2021.10.27은 말소기준 가압류 2024.09.11보다 앞서므로 대항력 있음으로 판정됩니다. 확정일자 2021.09.30과 배당요구도 있어 우선변제권 역시 행사하는 구조입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오도준 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 245,000,000원 | 2021.10.27 2021.09.30 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 확약 반영 실질 0원* 룰상 47,614,000원 |
* 확약이 없다는 전제의 배당 계산에서는 신건 201,000,000원 기준 미배당 보증금 47,614,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 본 리포트의 실질 인수 0원은 2026.07.09 확약을 반영한 값입니다.
② 가격 비교 — 2.01억은 2.45억 거래의 82.0%
동일 면적으로 확인되는 실거래는 2021.11 전용 50.95㎡·1층·245,000,000원 한 건입니다. 현재 최저매각가 201,000,000원은 이 거래가격의 82.0%입니다. 확약을 반영하면 실질취득도 201,000,000원이므로 가격 비교 기준 역시 최저가가 아닌 실질취득 201,000,000원으로 잡아도 동일하게 82.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 50.95㎡ | 1 | 245,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,614,000원 |
| 1. 임차인 오도준 보증금 | 245,000,000원 | 197,386,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 245,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체만 보면 오도준 보증금 중 47,614,000원이 남아 대항력 임차인 인수액으로 계산됩니다. 다만 2026.07.09 확약에 따라 해당 잔존보증금 반환청구권을 포기하므로 매수인 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 201,000,000원 | 47,614,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 160,800,000원 | 87,251,200원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 128,640,000원 | 118,960,960원 | 0원* |
확약이 없었다면 낙찰가가 떨어져도 미배당 인수가 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 그러나 이 사건은 확약이 그 연결고리를 끊습니다. 따라서 확약이 유효하게 적용되는 한 유찰 시에는 실질취득도 각각 160,800,000원, 128,640,000원으로 내려갑니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상4층 건물 내 1층 102호입니다.
- 입지. 고양예술고등학교 북측 인근으로 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 부지는 동측으로 노폭 약 6미터 내외 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 소방, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거ZONE)·과밀억제권역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 예지슬2차3동은 8세대, 사용승인일은 2018.09.06입니다. 동일면적 실거래 표본이 1건이라 가격 검증 폭이 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 2026.07.09 주택도시보증공사 확약서의 대상이 오도준 임차권과 일치하는지, 잔존보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 문구를 직접 확인하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 후 임차권등기가 실제 말소되는 절차와 필요한 서류를 입찰 전에 점검하세요.
- 배당표 재확인. 현재 계산상 집행비용 3,614,000원, 임차인 배당 197,386,000원이며 당해세 등 실제 배당 변수를 원본에서 확인하세요.
- 파주시 압류 확인. 2026.07.31 파주시 압류가 등기돼 있으므로 세금 관련 배당순위와 법정기일을 별도로 확인하세요.
- 시세 표본 한계. 비교 실거래는 2021.11 245,000,000원 한 건뿐입니다. 82.0%라는 숫자만으로 현재 시장가 대비 할인폭을 확정하지 마세요.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대 규모이므로 아파트처럼 거래 표본이 풍부하지 않습니다. 현재 매매·임대 수요를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “원래는 인수형, 확약이 있으면 0원*”
이 사건을 최저가 201,000,000원만 보고 접근하면 권리구조를 놓치기 쉽습니다. 오도준의 보증금은 245,000,000원이고 전입·점유가 말소기준보다 앞서므로, 본래는 낙찰가가 내려가도 미배당 인수가 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 신건 배당 계산에서도 룰상 인수액이 47,614,000원입니다.
하지만 주택도시보증공사가 2026.07.09 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약을 제출했습니다. 그 확약을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원*, 실질취득은 201,000,000원입니다. 확인된 동일면적 실거래 245,000,000원 대비 82.0%이지만, 거래가 2021.11 한 건뿐이고 8세대 다세대라는 점 때문에 현재 시세 할인이라고 단정할 정도의 표본은 아닙니다. 권리의 승부처는 확약 원본, 가격의 승부처는 현재 시세 재검증입니다.
