인천지방법원 2025타경512820. 숭의동 샤인힐 10층 1001호, 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 현황은 주거용 오피스텔입니다. 이 사건은 일반적인 “후순위 권리 전부 소멸”만 보고 끝낼 물건이 아닙니다. 말소기준은 2021.03.10. 남인천세무서장 관련 국의 압류이고, 김덕현은 그보다 앞선 2020.09.24. 주민등록과 확정일자를 갖추고 2020.10.15. 점유를 시작했습니다. 따라서 을구의 임차권등기일이 2022.11.21.이라고 해서 보증금 위험이 단순히 후순위가 되는 구조가 아닙니다.
김덕현의 임차보증금은 240,000,000원으로 현재 최저매각가 202,000,000원보다 큽니다. 현재 회차 배당 추정에서는 집행비용 3,628,000원을 먼저 빼고 임차인에게 198,372,000원을 배당해, 41,628,000원이 미배당됩니다. 대항력 인수형의 일반 원칙만 적용하면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나 총 부담은 보증금 수준에서 고정되는 구조입니다. 하지만 이 사건은 바로 그 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점 때문에 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512820 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 303-92 샤인힐 10층 1001호 |
| 용도 / 현황 | 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하2층/지상13층 · 10층 1001호 · 2019.02.25. 사용승인 |
| 임차권등기 범위 | 제10층 제1001호 64.959㎡ 전부 |
| 소유자 | 박연숙 · 2020.09.24. 매매 · 거래가액 242,000,000원 · 2020.10.15. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
2018년 가처분과 2018·2019년 신탁 관계는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 출발점은 2020년입니다. 김덕현의 임대차계약·주민등록·확정일자는 2020.09.24., 점유개시는 2020.10.15.입니다. 반면 말소기준으로 선언된 국의 압류는 2021.03.10.이므로 김덕현은 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다.
② 임차인 분석 — 규정상 41,628,000원, 실질은 0원
| 임차관계 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력·우선변제·승계 | 매수인 영향 |
|---|---|---|---|---|
| 김덕현 제10층 제1001호 64.959㎡ 전부 주거(임차권등기) | 전입 2020.09.24. 확정 2020.09.24. 점유개시 2020.10.15. 배당요구 2022.11.21. | 240,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 | 배당표상 부족분 41,628,000원 말소동의 확약 적용 시 실질 0원 |
| 정용환 10층 1001호 | 전입 2025.10.16. 확정일자 미상 | 5,000,000원 월 600,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 | 말소기준권리 이후 전입으로 인수대상 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,628,000원 |
| 1. 임차인 김덕현 보증금 | 240,000,000원 | 198,372,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 5,224,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체만 보면 김덕현 보증금 중 41,628,000원이 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 이 사건은 해당 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출됐으므로 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 낙찰가가 내려가도 부담은 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 규정상 인수 | 확약 적용 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 감정가 100% | 202,000,000원 | 41,628,000원 | 0원 | 202,000,000원 |
| 1회 유찰 시 감정가 80% | 161,600,000원 | 81,462,400원 | 0원 | 161,600,000원 |
| 2회 유찰 시 감정가 64% | 129,280,000원 | 113,329,920원 | 0원 | 129,280,000원 |
이 표가 이 사건의 구조를 가장 잘 보여줍니다. 확약이 없다면 1회 유찰 때 규정상 인수액이 81,462,400원으로, 2회 유찰 때는 113,329,920원으로 오히려 증가합니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가만 낮아지는 것이 아니라 미배당 보증금이 늘기 때문입니다. 따라서 확약이 없는 상태에서 최저가만 보고 “유찰돼 싸졌다”고 판단해서는 안 됩니다.
반대로 이 사건은 김덕현 임차권에 대해 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 확약이 정상 이행되는 경우 각 회차의 실질 인수는 0원입니다. 이 때문에 현재 회차의 실질취득은 202,000,000원, 1회 유찰 시 161,600,000원, 2회 유찰 시 129,280,000원으로 정리됩니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 숭의로터리 남동측 인근으로, 오피스텔·다세대·연립주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 교통시설과의 거리·편의성을 고려한 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
- 도로. 북동측 및 서측으로 인주대로45번길의 세로 지선도로에 각각 접합니다.
- 토지. 2필 일단의 사다리형 평지로 오피스텔 건부지로 이용되며, 토지면적은 437.6㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 토지거래허가. 외국인 등에 한한 토지거래계약 허가구역 기재가 있으며 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 공시지가. 1,452,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시는 없으며, 위생·급배수·난방·승강기·소화전·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본. 김덕현 임차권등기와 보증금 240,000,000원에 대한 확약의 정확한 대상·조건·말소 절차를 입찰 전에 원본으로 확인해야 합니다.
- 확약 불이행 시 역산. 현재 회차 규정상 인수 41,628,000원, 1회 유찰 시 81,462,400원, 2회 유찰 시 113,329,920원이라는 점을 반드시 별도 시나리오로 보십시오.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 선순위 배당액이 달라질 수 있으므로 체납세액과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 현재 임차관계. 정용환은 보증금 5,000,000원·월 600,000원, 전입 2025.10.16.로 확인되며 대항력은 없습니다. 실제 점유·명도 상황을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 업무시설과 현황 주거용 오피스텔의 차이를 금융·세금·사용 목적 판단에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 확약서 내용을 서로 대조한 뒤 입찰가를 확정해야 합니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘임차보증금’보다 ‘확약서의 효력 확인’이 승부처
표면만 보면 위험한 사건입니다. 김덕현의 보증금 240,000,000원은 최저매각가 202,000,000원보다 크고, 전입·확정일자도 말소기준인 2021.03.10.보다 앞섭니다. 확약이 없다면 현재 회차에서조차 41,628,000원을 추가로 인수하는 구조이고, 유찰될수록 그 규정상 인수액은 더 커집니다.
하지만 매각물건명세서에 해당 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점이 결정적입니다. 이 확약을 그대로 적용하면 김덕현 관련 실질 인수는 0원이고, 정용환 역시 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없어 별도 승계 부담이 없습니다. 따라서 현재 회차 기준 실질취득은 202,000,000원으로 정리됩니다.
다만 이 물건의 안전성은 “임차권이 알아서 사라진다”는 데 있는 것이 아니라, 제출된 확약서가 정확히 이 임차권을 대상으로 하고 실제 말소까지 이어진다는 사실을 확인하는 데 있습니다. 여기에 국세·지방세 압류 3건의 우선배당 가능성까지 확인해야 비로소 권리분석이 완성됩니다. 확약 확인 전에는 위험물건, 확약 확인 후에는 인수 0원 구조. 이 구분이 핵심입니다.
