인천지방법원 2025타경512835. 인천 미추홀구 도화동 ‘모던하우스’ 6층 603호, 공부상 오피스텔입니다. 이 사건은 최저가만 보면 감정가 2.06억 그대로인 신건이지만, 권리분석의 중심은 2021년부터 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 이명환은 2021.07.05 확정일자, 2021.08.27 전입·점유를 갖추고 보증금 217,000,000원으로 임차권등기까지 마쳤습니다. 반면 말소기준은 2023.03.03 국의 압류이므로, 임차인의 대항요건이 말소기준보다 앞섭니다.
현재 206,000,000원 매각을 가정한 배당 계산에서는 집행비용 3,684,000원을 먼저 차감하고 이명환에게 202,316,000원이 배당됩니다. 보증금에서 남는 14,684,000원은 매수인 인수 가능액으로 제시되어 있습니다. 따라서 이 사건은 최저가 2.06억만 시세와 비교하면 안 되고, 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득 비용으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512835 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 533-3 모던하우스 6층603호 · 경인북길471번길 28 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 74.14㎡ · 철근콘크리트구조 10층 건물 중 6층 |
| 사용승인 | 2016.11.16 |
| 소유자 | 강인성 · 2021.08.27 매매 · 거래가액 217,000,000원 · 2021.09.06 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 206,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 217,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2023.03.03 국의 압류입니다. 이후 미추홀구 압류, 주택도시보증공사 가압류, 남동구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 을구 1번 주택임차권등기는 2023.09.26 접수되어 등기 순서만 보면 말소기준 이후지만, 임차인 이명환의 전입·점유는 2021.08.27이고 확정일자는 2021.07.05로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 단순히 “임차권등기가 뒤니까 소멸”로 끝내면 안 됩니다.
② 임차인 — 실제 임차·점유 관련 2명
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이명환 | 2021.08.27 확정 2021.07.05 | 217,000,000원 | 있음 | 있음 배당요구 2023.09.26 | 인수 가능 14,684,000원 |
| 차아영 | 2024.04.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 유찰돼도 ‘실질취득’은 크게 내려가지 않는다
이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조입니다. 낙찰가가 내려가면 임차인의 미배당 보증금이 늘어나므로, 표면상 최저가는 낮아져도 매수인의 총부담은 보증금 수준에 가까운 약 2.2억원대에 머뭅니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 인수 가능액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 206,000,000원 | 14,684,000원 | 220,684,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 164,800,000원 | 55,307,200원 | 220,107,200원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 131,840,000원 | 87,805,760원 | 219,645,760원 |
즉 1회 유찰로 최저가가 164,800,000원, 2회 유찰로 131,840,000원이 되더라도 인수 가능액이 각각 55,307,200원, 87,805,760원으로 커집니다. “1.31억까지 떨어지면 싸다”는 해석은 이 사건에서는 성립하지 않습니다. 실질취득은 세 시나리오 모두 219,645,760원~220,684,000원 수준입니다.
④ 시세 비교 — 최근 가격은 1.80억, 추세는 -19.9%
모던하우스의 제공 실거래는 5건입니다. 전체 평균은 215,800,000원이지만, 2021~2022년 217,000,000원~236,000,000원의 과거 거래가 포함되어 있습니다. 최근 가격 판단에서는 최근 기준 평균 180,000,000원과 최신 거래 2024.05 180,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -19.9%를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 73.33㎡ | 7 | 180,000,000원 |
| 2022.09 | 76.05㎡ | 6 | 236,000,000원 |
| 2021.10 | 77.83㎡ | 5 | 229,000,000원 |
| 2021.08 | 74.14㎡ | 6 | 217,000,000원 |
| 2021.06 | 74.14㎡ | 5 | 217,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 215,800,000원 |
신건 최저가 206,000,000원은 최근 기준 180,000,000원의 114.4%입니다. 최저가만으로도 최근 가격보다 높습니다. 여기에 현재 회차 인수 가능액을 더한 실질취득 220,684,000원은 최근 기준 180,000,000원보다 40,684,000원 높습니다. 따라서 전체 평균 215,800,000원 대비 최저가가 95.5%라는 수치만 보고 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 206,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,684,000원 |
| 1. 임차인 이명환 보증금 | 217,000,000원 | 202,316,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 301,630,519원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 217,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 계산에서는 임차인 보증금 부족분 14,684,000원이 매수인 인수 가능액으로 제시됩니다. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 10층 건물의 6층 603호이며 사용승인일은 2016.11.16입니다.
- 입지. 도화초등학교 남동측 인근으로 공동주택과 오피스텔이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 남서측 세로를 통해 경인로로 연결되고, 인근에 버스정류장과 전철 1호선 도화역이 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스공급설비, 엘리베이터가 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 공시지가 1,254,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·상대보호구역 등이 기재되어 있습니다.
- 환금성. 모던하우스는 11세대 규모이고 제공 실거래는 5건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 3.3회, 매각률 0.0%로 제시됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권등기 말소뿐 아니라 이명환의 대항력 포기까지 포함하는지 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 상한 설정. 현재 회차는 206,000,000원이 아니라 인수 가능액을 더한 220,684,000원을 기준으로 최근 180,000,000원과 비교해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 164,800,000원, 2회 유찰 시 131,840,000원으로 내려가지만 인수 가능액은 각각 55,307,200원, 87,805,760원으로 늘어납니다.
- 차아영 점유관계 확인. 2024.04.30 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 현황을 대조할 필요가 있습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당순서와 임차인 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 하락 반영. 전체 평균 215,800,000원보다 최신 180,000,000원과 -19.9% 추세를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
맺으며 — 최저가가 내려가도 총부담은 약 2.2억대
이 사건의 핵심은 아주 분명합니다. 표면 최저가와 실제 매입비용이 다릅니다. 신건 최저가 206,000,000원은 이미 최근 기준 180,000,000원의 114.4%인데, 대항력 임차인의 현재 미배당분까지 반영하면 실질취득은 220,684,000원입니다. 1회·2회 유찰 시에도 낙찰가가 내려간 만큼 인수 가능액이 늘어나 실질취득은 220,107,200원, 219,645,760원 수준에 머뭅니다.
여기에 최근 가격 추세가 -19.9%인 점까지 겹칩니다. 따라서 “2.06억에서 유찰되면 싸진다”는 접근보다, 임차인 대항력과 확약서의 실제 효력부터 확정한 뒤 실질취득 기준으로 시세를 비교해야 합니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 대항력 포기까지 포함한다는 점이 원문으로 확인되면 권리 판단은 크게 달라질 수 있지만, 현재 제공된 문구만으로는 그 전제를 확정하지 않는 것이 안전합니다.
