의정부지방법원 2026타경61091. 고양시 일산동구 풍동 스타팰리스 103동 1층 101호로, 감정평가상 공동주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 이 사건의 승부처는 등기부상 후순위 압류·가압류가 아니라 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 전소리 임차인입니다. 전소리는 2021.07.26 임대차계약, 2021.08.09 확정일자, 2021.09.15 전입·점유를 갖추었고 보증금은 429,000,000원입니다. 말소기준권리는 그 뒤인 2022.02.25 국민건강보험공단 압류입니다.

따라서 을구 1번 임차권등기 자체가 매각으로 소멸하더라도, 배당으로 돌려받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 부담합니다. 현재 최저가 387,000,000원을 전제로 집행비용 6,218,000원을 먼저 제외하면 전소리에게 380,782,000원이 배당되고, 보증금 부족분 48,218,000원이 남습니다. 최저가가 내려가면 매수인이 내는 낙찰대금은 줄지만 그만큼 미배당 보증금이 늘어나는 구조이므로, 가격 비교의 기준을 387,000,000원만으로 잡아서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 말소기준보다 앞선 임차인

말소기준은 2022.02.25 국민건강보험공단 압류입니다. 서민금융진흥원 가압류, 고양시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 전소리는 전입·점유를 2021.09.15에 갖추어 말소기준보다 앞서며, 확정일자도 2021.08.09입니다. 매각물건명세서 역시 이 임차권에 대해 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.

임차관계 — 3명 확인

이연승과 김현미는 각각 2024.10.25, 2026.02.25 전입으로 말소기준인 2022.02.25보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 점유관계와 임대차 조건 자체는 입찰 전 다시 확인해야 합니다. 이 사건에서 매수인에게 금전적으로 승계되는 핵심 임차권은 전소리의 미배당 보증금입니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’을 봐야 한다

스타팰리스101동-110동 실거래는 9건이 확인되고, 전체 평균은 393,777,777원입니다. 그러나 2021년 426,000,000원 거래가 다수 포함되어 있어 전체 평균만으로 현재 가격을 판단하면 시세를 높게 볼 수 있습니다. 현재 시장 판단에는 최근 12개월 평균 281,000,000원, 최신 거래 264,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 가격추세 -34.0%를 우선해서 봐야 합니다.

현재 최저가 387,000,000원만 보더라도 최근 12개월 평균의 137.7%입니다. 게다가 실제 매수부담은 낙찰가에 전소리 미배당 보증금이 더해집니다. 현 회차 단순 합산액 435,218,000원은 최근 12개월 평균보다 훨씬 높고, 최신 2026.08 거래 264,000,000원과의 차이는 더 큽니다. 즉 이 사건에는 현재 회차 가격 메리트가 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 387,000,000원 가정)

전소리 보증금 429,000,000원 중 380,782,000원이 배당되고 48,218,000원이 미배당되어 매수인에게 인수되는 가정입니다. 압류 관련 세액 등 실제 채권액과 배당조건에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도·환경. 풍동고등학교 서측 인근이며 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재한 지역입니다. 대상 토지는 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.
• 교통. 차량출입이 가능하고 북서측 근거리에 경의중앙선 풍산역이 있으며, 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지상4층/지하1층 건물의 제1층 제101호이며 기본 위생·급배수·난방·전기·승강기 설비를 갖추었습니다.
• 토지·규제. 자연녹지지역·자연취락지구이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다. 공시지가는 1,306,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 현장조사 당시 호별 위치·구조와 집합건축물대장상 현황도가 서로 달랐으나, 관계기관 확인 결과 제101호 현황도면이 실제와 다르게 오기된 것으로 판단되어 실제 점유 상태를 기준으로 감정평가됐습니다.
• 환금성. 실거래는 최근 264,000,000원까지 내려왔고 최근 12개월 평균도 281,000,000원입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰횟수는 4.8회, 매각률은 0.0%로 나타나 가격 회수 가능성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가와 실질취득을 분리해 계산. 현재 회차는 낙찰가 387,000,000원에 예상 인수 48,218,000원이 붙습니다. 최저가만으로 수익성을 계산하면 안 됩니다.
• 전소리 배당액 재확인. 배당에서 보증금 429,000,000원이 전액 변제되지 않는 한 부족분은 매수인이 부담하므로 최종 배당표와 배당요구 상태를 반드시 대조해야 합니다.
• 유찰 할인 착시 경계. 1회 유찰 시 예상 인수 124,534,400원, 2회 유찰 시 185,587,520원으로 늘어 낙찰가 하락효과를 상당 부분 상쇄합니다.
• 후순위 점유자 확인. 이연승·김현미는 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 실제 임대차 및 점유 현황을 확인해야 합니다.
• 현재 시세를 우선. 전체 실거래 평균 393,777,777원보다 최근 12개월 평균 281,000,000원과 최신 거래 264,000,000원을 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
• 현황도 오기 확인. 집합건축물대장 현황도와 실제 위치·구조가 달랐다는 감정평가 기재가 있으므로 제101호의 실제 위치와 경계를 현장에서 확인해야 합니다.
• 권리·세금 원본 대조. 국민건강보험공단·고양시 압류 등 금액이 확정되지 않은 권리와 실제 배당조건은 등기부·매각물건명세서·배당표 원본으로 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 구조”

이 사건은 감정가 387,000,000원이 최근 12개월 평균 281,000,000원보다 이미 높은 데다, 전소리의 대항력 있는 보증금 429,000,000원이 그 위에 놓여 있습니다. 현재 회차에서는 48,218,000원의 인수가 예상돼 낙찰가와 단순 합산한 매수부담이 435,218,000원에 이르고, 유찰 시에는 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 보증금이 커집니다. 결국 실질 가격축은 약 429,000,000원 보증금 수준에 고정되는 구조입니다.

더구나 최신 거래는 264,000,000원, 최근 12개월 평균은 281,000,000원이고 최근 가격추세는 -34.0%입니다. 과거 426,000,000원 거래가 섞인 전체 평균만 보면 가격이 비슷해 보일 수 있지만 현재 시장과는 괴리가 큽니다. 권리 인수는 크고, 현재 시세는 낮고, 유찰 할인도 실질취득비용을 충분히 낮추지 못합니다. 이 사건은 최저가가 아니라 대항력 보증금까지 포함한 실질취득을 기준으로 판단해야 하는 고위험·저메리트 구간입니다.