의정부지방법원 2026타경61094. 고양시 덕양구 내유동 삼성캐슬 104동 203호의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 근저당 말소형이 아니라 선순위 임차권과 확약서의 결합입니다. 박태원은 2021.09.15. 점유를 시작하고 2021.09.17. 주민등록을 마쳤으며, 확정일자는 2021.08.17.입니다. 이후 2023.11.03. 보증금 112,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 현재 말소기준으로 제시된 2026.04.22. 강제경매개시결정보다 모두 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다.
확약이 없다면 낙찰자는 배당으로 회수되지 않은 보증금 부분을 떠안을 수 있습니다. 실제 현재 101,000,000원 매각가 가정 배당에서도 집행비용 2,214,000원을 먼저 제하고 박태원에게 98,786,000원이 배당되어 13,214,000원이 남는 구조입니다. 하지만 2026.07.09. 제출된 확약서에는 보증금 전액을 배당으로 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 기재되어 있습니다. 따라서 이 임차인에 대해서는 실질 인수 0원으로 평가합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61094 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 내유동 591-2 삼성캐슬 104동 2층203호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 2층 203호 · 다세대주택으로 이용중 |
| 현재 소유자 | 김일환 · 2021.10.12. 소유권이전 · 거래가액 112,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 101,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 112,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 등기 발급일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이지만 확약서가 승부처
과거 근저당은 모두 이미 말소돼 있습니다. 2013.08.01. 우리은행 336,000,000원 근저당과 2013.09.09. 서울은평새마을금고 715,000,000원 근저당, 2013.11.12. 우리은행 92,400,000원 근저당은 각각 등기부상 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 핵심이 되는 것은 2021년부터 점유·전입을 갖춘 박태원의 임차권과 2026.04.22. 강제경매개시결정입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박태원 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 112,000,000원 | 2021.09.17 / 2021.08.17 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 | 실질 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 박태원은 보증기관 승계·대위 중복신고로 표시된 사람이 아니며, 보증금은 112,000,000원 한 건만 반영합니다.
② 가격 판단 — 감정가만으로 ‘싸다’고 볼 근거는 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 101,000,000원입니다. 현재 회차는 0회 유찰인 신건입니다. 등기부에는 현재 소유자 김일환의 2021.10.12. 거래가액 112,000,000원이 확인되지만, 이는 현재 시세를 직접 보여주는 실거래 표본으로 사용할 수 없습니다. 따라서 감정가 101,000,000원이 현재 시장가격보다 싸다거나 비싸다고 단정하지 않는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 101,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,214,000원 |
| 1. 임차인 박태원 보증금 | 112,000,000원 | 98,786,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 112,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체로는 박태원 보증금 13,214,000원이 미배당됩니다. 그러나 2026.07.09. 확약서에 따라 해당 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 전 잔존보증금 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 101,000,000원 | 13,214,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 80,800,000원 | 33,054,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 64,640,000원 | 48,923,520원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 내유초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변에는 다세대·연립주택, 단독주택, 근린생활시설, 소규모 공장·창고 및 농경지가 함께 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물 내 2층 203호이며, 기본적인 위생·급배수설비와 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 대체로 등고평탄한 2필 일단의 사다리형 토지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(복합zone)·가축사육제한구역·제한보호구역· 과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.09. 제출된 확약서의 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 문구가 본 건 203호와 박태원 임차권 전체에 적용되는지 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 확약의 핵심은 실질 인수 0원뿐 아니라 임차권등기 말소 동의입니다. 낙찰 후 말소에 필요한 서류와 절차를 확인해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 등기된 임차권의 권리관계와 별도로 실제 현장 점유 상태를 매각 전 확인해야 합니다.
- 가격은 현장 시세로 검증. 현재 최저가 101,000,000원을 현재 시세와 비교할 거래 표본이 없으므로, 인근 동일·유사 다세대의 최근 거래와 매물을 별도로 대조해야 합니다.
- 회차 하락 착시 주의. 확약이 없다면 1회 유찰 시 33,054,400원, 2회 유찰 시 48,923,520원의 잔존보증금이 산출되는 구조입니다. 유찰가만 보고 권리비용이 줄어든다고 판단하면 안 됩니다.
맺으며 — 위험한 선순위 임차권을 확약서가 뒤집는다
이 사건을 등기만 보고 판단하면 보증금 112,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 인수형 경매로 보입니다. 실제 현재 매각가 가정에서도 박태원에게 98,786,000원만 배당돼 13,214,000원이 남습니다. 하지만 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.07.09. 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출함으로써 이 핵심 위험은 실질 0원으로 해소됩니다.
다만 권리가 정리됐다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 감정가와 최저가가 101,000,000원이라는 사실 외에 현재 시세를 직접 비교할 자료가 없으므로 가격 메리트는 단정하지 않습니다. 권리의 승부처는 확약서 원문 확인, 가격의 승부처는 현장 시세 확인입니다.
