의정부지방법원 2026타경61094. 경기도 고양시 덕양구 내유동 삼성캐슬 104동 203호, 4층 건물의 2층에 위치한 다세대주택입니다. 소유자는 김일환 씨이며, 2021년 10월 12일 거래가액 112,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매는 주택도시보증공사(HUG)의 신청으로 진행되고 있습니다.

이 물건은 등기부에 남아 있는 임차권이 핵심입니다. 박태원 씨는 보증금 112,000,000원, 전입신고 2021년 9월 17일, 확정일자 2021년 8월 17일로 조사되어 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다. 2023년 11월 3일 주택임차권등기도 완료됐습니다.

현재 최저가만 보면 감정가의 49% 수준이지만, 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 단순히 최저가를 실질 매입가격으로 볼 수 없습니다. 확약이 인정되지 않으면 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 인수액이 증가해 매수인의 총부담은 보증금 수준에 근접합니다. 반대로 HUG의 확약이 유효하게 작동하면 해당 임차권의 잔존보증금 인수 위험이 해소될 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 인수 대상, HUG 확약이 예외를 만든다

등기부에 나타난 과거 근저당권은 우리은행 336,000,000원, 서울은평새마을금고 715,000,000원, 우리은행 92,400,000원 등입니다. 이 근저당권들은 각각 해지·일부포기 등에 의해 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 남은 핵심 권리는 2023년 11월 3일 등기된 박태원 씨의 주택임차권입니다.

박태원 씨의 임대차계약일은 2021년 8월 11일, 확정일자는 2021년 8월 17일, 주민등록일자 및 점유개시일자는 2021년 9월 17일입니다. 이 임차권은 2026년 4월 22일 강제경매개시결정보다 앞서 형성됐으며, 권리분석상 대항력과 우선변제권이 인정되는 선순위 임차권입니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제권 모두 있음

실제 임차인은 박태원 씨 1명입니다. 보증금 112,000,000원, 건물 전부를 임차한 주거용 임차권으로 조사됐습니다. 전입일과 확정일자가 확인되고 배당요구도 완료되어 우선변제권 행사 대상입니다.

③ 시세·실질취득 비교 — 최저가보다 확약 적용 여부가 중요

감정가는 101,000,000원이고 현재 최저매각가는 49,490,000원입니다. 감정가 대비 최저가 비율은 약 49%입니다. 다만 이 숫자는 경매 최저가와 감정가의 비교일 뿐, 실제 매매시세와의 차이를 의미하지 않습니다.

이 사건은 보증금 112,000,000원이 현재 최저가보다 훨씬 큽니다. 확약이 유효하지 않다면 미배당액이 매수인에게 인수될 수 있으므로, 최저가만으로 실질취득가격을 계산하는 것은 잘못입니다. 실거래 비교자료에 근거한 시세 판단도 확인되지 않아 현재 가격이 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.

위 시나리오는 확약이 적용되지 않는 경우의 미배당 인수 추정입니다. 낙찰가와 미배당 인수액의 합계가 보증금 112,000,000원에 근접하는 구조이며, 집행비용 등으로 정확히 일치하지는 않습니다. 확약이 유효하면 해당 임차권의 인수 실질은 0원으로 달라집니다.

④ 예상배당표 (현재 최저가 49,490,000원 가정)

현재 최저가 49,490,000원에서 집행비용 추정액 1,290,820원을 제외하면 임차인 우선변제에 돌아갈 금액은 48,199,180원입니다. 보증금 112,000,000원 중 63,800,820원이 미배당으로 남습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사의 배당표상 배당은 0원입니다.

⑤ 입지·물건 상태 및 환금성 메모

• 입지. 내유초등학교 북측 인근입니다. 주변에는 유사한 다세대·연립주택과 단독주택, 각종 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지가 혼재합니다. 전형적인 대단지 아파트 밀집지역과는 다른 입지 특성이 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가에서는 대중교통 상황을 보통으로 평가했습니다.
• 도로. 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 4층 건물입니다. 기본적인 위생·급배수 및 난방설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
• 토지이용. 계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone)에 해당합니다. 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역 25km), 과밀억제권역 등의 규제가 함께 확인됩니다.
• 거래 관련 규제. 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있으며, 해당 기재는 외국인 등을 대상으로 하는 주택 용도 관련 사항입니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다. 내부 상태와 실제 점유 현황은 별도 확인이 필요합니다.
• 임대·환금성. 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 주변에 다세대·연립주택이 분포하지만 실제 거래가격과 거래량을 확인할 비교자료가 없어 환금성과 시세 수준을 단정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 전 필수 체크리스트

• HUG 확약서 원본 확보. 2026.07.09. 제출된 확약서 원문을 확인하고 잔존임대차보증금반환청구권 포기 범위와 임차권등기 말소 동의의 효력, 조건 및 이행 시점을 확인하세요.
• 권리 포기 주체 확인. 신청채권자 주택도시보증공사의 확약이 실제 임차권자 박태원 씨의 잔존 권리에 대해 어느 범위까지 효력을 갖는지 확인해야 합니다. 신청채권자의 확약만으로 모든 임차인 권리가 자동 소멸한다고 가정해서는 안 됩니다.
• 임차권등기 말소 확인. 매각 이후 임차권등기 말소를 위한 서류와 절차, 말소 시점 및 매수인에게 추가 부담이 발생하지 않는지 확인하세요.
• 미배당액 시나리오. 확약이 인정되지 않는 경우 현재 회차 미배당액은 63,800,820원입니다. 확약이 무효이거나 적용되지 않는 상황을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
• 실제 점유관계. 임차권등기가 있다고 해서 현재 점유 여부까지 확정되는 것은 아닙니다. 현장 방문과 관리주체 확인을 통해 현재 거주자, 점유자, 명도 가능성을 점검하세요.
• 시세 검증. 감정가 101,000,000원과 최저가 49,490,000원만으로 가격 메리트를 확정하지 마세요. 인근 다세대주택의 실거래 및 매매 가능 가격을 별도로 조사해야 합니다.
• 토지이용 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 제한보호구역 및 토지거래계약허가구역의 구체적인 적용 범위를 확인하세요.
• 관리비 및 추가 비용. 체납 관리비, 공용부분 부담금, 취득 관련 세금, 명도 및 등기 비용 등을 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 원본을 서로 대조하고 입찰 직전 권리변동 여부를 재확인하세요.

맺으며 — “확약이 확인되기 전까지는 1.12억짜리 권리 위험”

이 물건의 핵심은 최저가 49,490,000원이 아닙니다. 보증금 112,000,000원의 대항력 있는 임차권과 그 잔존보증금에 대한 인수 위험입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 63,800,820원이 미배당으로 남으며, 유찰이 추가될수록 낙찰가와 미배당액의 합계는 보증금 수준에 근접합니다.

그러나 이 사건에는 중요한 변수가 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사가 2026년 7월 9일 잔존임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했다는 사실입니다. 해당 확약이 박태원 씨의 임차권에 유효하게 적용되고 실제 말소까지 이행된다면, 주된 인수 위험은 실질 0원으로 바뀔 수 있습니다.

따라서 이 사건은 단순한 저가 다세대 경매가 아닙니다. 확약의 법적 효력과 실제 이행을 확인할 수 있느냐가 투자 판단을 좌우하는 사건입니다. 확약이 확인되면 인수 위험이 크게 줄지만, 확약의 적용 범위가 불명확하거나 말소가 이행되지 않으면 보증금 인수 위험은 그대로 남습니다. 확약 밖의 다른 임차인이나 점유자가 확인되는 경우에도 별도 위험을 검토해야 합니다.

최종 판단: 확약 확인 전 입찰 보류, 확약 효력과 말소 절차가 명확히 확인된 경우에만 조건부 검토. 실거래 근거가 없는 상태에서 최저가만으로 시세 메리트를 주장할 수는 없습니다. 권리의 안전성과 가격의 적정성을 각각 검증한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.