인천지방법원 2025타경512879. 문학동 주영탑스빌 3동 4층 303호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 신경식으로, 2022년 12월 19일 매매를 원인으로 거래가액 90,000,000원에 취득했습니다. 등기부의 기존 근저당권들은 이미 말소됐고, 이 사건에서 선언된 말소기준은 2025년 10월 1일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 이후 2026년 4월 22일 국의 압류는 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기부상 담보권보다 임차관계입니다. 실제 임차인은 송호성·서가은·임경만 3명이며 보증기관의 대위·승계 신고로 중복된 인원은 없습니다. 송호성은 2022년 11월 4일 전입·점유, 2022년 9월 19일 확정일자를 갖춘 보증금 90,000,000원의 주택임차권자입니다. 서가은은 2025년 1월 31일, 임경만은 2025년 2월 24일 전입으로 모두 말소기준일보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512879 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남구 문학동 333-20 주영탑스빌 3동 4층303호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 5층 건물 내 4층 303호 |
| 소유자 | 신경식 (2022.12.19. 매매, 거래가액 90,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 담보권보다 임차인이 핵심
등기부상 과거 평화은행·우리은행·옥천신용협동조합·한국스탠다드차타드은행의 근저당권은 모두 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 분기점은 2025.10.01. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.08.30. 송호성의 주택임차권등기는 원칙적으로 매수인 인수 대상에 해당하지만, 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있습니다. 따라서 송호성 임차권 자체의 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 그중 2명은 금액 미상
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송호성 | 2022.11.04 · 4층 303호 37.64㎡ 전부 | 2022.09.19 | 90,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원* |
| 서가은 | 2025.01.31 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 위험 미상 |
| 임경만 | 2025.02.24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 위험 미상 |
* 송호성은 등기상 선순위 주택임차권으로 원칙상 인수 대상이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어 이 임차인에 대해서는 실질 인수를 0원으로 판단합니다. 이 확약은 서가은·임경만에게 확대 적용하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,480,000원 |
| 1. 임차인 송호성 보증금(우선변제) | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 90,000,000원 | 27,520,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 120,000,000원 가정에서는 송호성 보증금 90,000,000원이 전액 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사에는 27,520,000원이 배당되어 62,480,000원이 미배당됩니다. 서가은·임경만의 보증금은 금액이 확정되지 않아 위 배당표의 금액 계산에 포함되지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락보다 권리 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 룰상 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 120,000,000원 | 27,520,000원 | 62,480,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 96,000,000원 | 3,872,000원 | 86,128,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 76,800,000원 | 0원 | 90,000,000원 | 14,982,400원* |
* 2회 유찰 시 표시되는 14,982,400원은 송호성 보증금의 룰상 미배당 인수액입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있어 송호성에 관한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 다만 서가은·임경만의 미상 보증금은 이 수치와 별개의 위험입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 주위 역시 동 유형의 다세대주택이 주를 이루는 주거지대입니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 문학초등학교 북서측 인근에 위치합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 버스정류장이 근거리에 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 5층 건물 내 4층 303호이며, 외벽은 드라이비트, 내벽은 벽지, 창호는 하이샤시 마감 등입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 도시가스설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 소로의 포장도로와 접하고, 토지는 자루형의 다세대주택 부지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 현상변경허가 대상구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 서가은 보증금 확인. 2025.01.31 전입이 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 실제 점유, 임대차계약 내용을 확인해야 실질 인수액을 닫을 수 있습니다.
- 임경만 보증금 확인. 2025.02.24 전입 역시 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 확약서 적용 범위 대조. 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 을구 7번 송호성 주택임차권에 적용되는지 원문을 대조하고, 다른 임차인에게 확대 적용하지 마세요.
- 송호성 배당관계 확인. 신건 120,000,000원 가정에서는 90,000,000원이 전액 우선배당되지만, 유찰 시 룰상 미배당이 발생할 수 있으므로 확약 효력을 함께 확인해야 합니다.
- 명도 대상 특정. 실제 임차인이 3명 확인된 구조이므로 현재 점유자와 점유 부분을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격보다 총부담액. 최저가는 120,000,000원이지만 미상 임차인의 인수액이 확인되기 전에는 이를 최종 취득비용으로 보지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “주된 임차권은 풀렸지만, 권리가 끝난 것은 아니다”
이 사건에서 가장 큰 숫자인 송호성의 보증금 90,000,000원만 보면 부담이 커 보입니다. 그러나 송호성은 우선변제권을 갖고 있고, 별도로 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 이 임차권의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 문제는 그 다음입니다. 서가은·임경만 두 사람의 전입이 모두 말소기준권리보다 앞서는데 보증금과 확정일자가 미상이라, 이들의 인수 위험은 아직 숫자로 고정할 수 없습니다.
따라서 이 물건은 “최저가 120,000,000원짜리 신건”으로 단순하게 볼 사건이 아닙니다. 유찰되어 매각가가 96,000,000원이나 76,800,000원으로 내려가더라도, 확약 밖 임차인의 미상 보증금이 남아 있는 한 가격 하락 자체를 투자 메리트로 평가해서는 안 됩니다. 송호성 확약은 긍정적이지만, 서가은·임경만의 임대차관계를 확정하기 전까지는 입찰 보류가 합리적인 권리구조입니다.
