인천지방법원 2025타경512906. 인천 오류동의 기타 + 토지 물건으로, 토지는 9,919.5㎡의 공장용지이고 이용상황은 공업용입니다. 등기부상 소유자는 고희미이며, 현재 권리분석의 기준점은 2023.07.14 중소기업은행 근저당권 16,200,000,000원입니다. 같은 날 후순위로 설정된 중소기업은행 근저당권 2,400,000,000원과 2025.10.16 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거 2014.06.30 중소기업은행 근저당권 11,400,000,000원과 2015.02.10 국민은행 근저당권 13,200,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 등기상 핵심만 보면 복잡한 선순위 인수 구조는 아닙니다. 그러나 이 사건은 권리보다 매각 대상의 실제 상태와 범위가 훨씬 중요합니다. 일괄매각에 제시외 건물과 공장및광업재단저당법 제6조의 기계·기구가 포함되고, 일부 벽체는 제시외 건물과 구분 없이 이용 중이며, 위반건축물과 소재불명 설비까지 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512906 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 오류동 1630-10 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 · 토지 9,919.5㎡ |
| 소유자 | 고희미 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 23,302,077,630원 / 23,302,077,630원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 14,789,114,887원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 등기상 매수인 인수는 0원
임차인 없음. 임차보증금 승계나 대항력 임차인 인수액은 계산되지 않습니다. 현재 말소기준은 2023.07.14 중소기업은행 근저당권 16,200,000,000원이며, 같은 날 뒤이어 설정된 2,400,000,000원 근저당권과 2025.10.16 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
② 가격 판단 — 최저가가 곧 실질취득이지만 ‘싸다’는 근거는 없다
현재 회차 최저매각가는 감정가와 같은 23,302,077,630원이고, 매수인 인수액이 0원이므로 현재 기준 실질취득액도 23,302,077,630원입니다. 권리 인수가 붙지 않는다는 점은 분명한 장점이지만, 그것만으로 가격이 저렴하다고 볼 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 23,302,077,630원 | 18,600,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 18,641,662,104원 | 18,452,845,483원 | 147,154,517원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 14,913,329,683원 | 14,761,796,386원 | 3,838,203,614원 |
1회 유찰 시부터 채권총액 대비 미배당이 발생하고, 2회 유찰 시에는 미배당액이 3,838,203,614원으로 커집니다. 그러나 이 부족분이 매수인에게 승계되는 구조로 계산되지는 않습니다. 즉 유찰에 따라 채권자 회수액은 줄어들어도, 매수인의 권리 인수액은 0원으로 유지됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 23,302,077,630원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 235,420,776원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 16,200,000,000원 | 16,200,000,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 2,400,000,000원 | 2,400,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,466,656,854원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권 채권최고액 합계 18,600,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 4,466,656,854원이 계산됩니다. 당해세 등 법정 우선항목에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 현장·토지 리스크 메모
- 일괄매각. 제시외 건물과 공장및광업재단저당법 제6조의 기계·기구가 함께 매각됩니다. 토지·건물만 따로 보는 일반 부동산 경매와 달리 매각 대상 범위 확인이 중요합니다.
- 벽체 구분. 목록 2, 4, 6, 7, 10, 11의 벽체 일부가 개방돼 제시외 건물과 벽체 구분 없이 이용 중입니다.
- 위반건축물. 목록 2 건물은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재돼 있습니다.
- 소재불명 설비. 기계기구목록 12-2 수변전시설 Cap' : 975KW는 현재 소재불명입니다.
- 소유자 미상 동산. 토지 및 건물 내부에 소유자 미상의 재활용폐기물 처리용 다수의 기계기구·장치와 재활용폐기물스크랩이 소재합니다.
- 토지 특성. 공장용지 9,919.5㎡, 공업용 이용, 평지·가로장방·중로한면이며 일반공업지역과 일반산업단지에 포함됩니다.
- 토지 규제. 성장관리권역·가축사육제한구역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고, 중로2류와 주차장에 접합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각대상 실물 대조. 제시외 건물과 기계·기구가 감정평가서 및 매각목록과 실제 현장에서 동일하게 존재하는지 확인하세요.
- 소재불명 설비 확인. 기계기구목록 12-2 수변전시설 Cap' : 975KW의 현존 여부와 감정가 반영 범위를 확인해야 합니다.
- 위반건축물 검토. 목록 2의 위반건축물 등재 내용과 원상복구·이행 관련 부담을 관련 공부와 관할 행정기관에서 확인하세요.
- 소유자 미상 기계·폐기물. 토지·건물 내부 기계장치와 재활용폐기물스크랩의 소유관계, 반출·처리 책임 및 비용 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 권리 인수 0원만 보고 신건 23,302,077,630원에 가격 가점을 주지 말고, 산업용 부동산의 실제 수요·임대·매매 수준을 별도로 검증하세요.
- 배당과 인수 구분. 1회·2회 유찰 시 채권자 미배당이 발생해도 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미회수액과 매수인의 인수부담을 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·감정평가서·기계기구목록·건축물대장과 현장을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 현장은 복잡”
이 사건은 등기 권리만 보면 이해하기 쉽습니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 신건에서 실질취득액도 최저가와 같은 23,302,077,630원입니다.
하지만 투자 판단의 중심은 등기부 바깥에 있습니다. 일괄매각되는 제시외 건물과 기계·기구, 목록 2 위반건축물, 소재불명인 12-2 수변전시설 Cap' : 975KW, 소유자 미상의 다수 기계장치와 재활용폐기물스크랩이 동시에 존재합니다. 여기에 동일·유사 실거래 비교 근거가 없어 신건 가격의 상대적 매력도도 검증되지 않았습니다. 권리 인수는 낮지만, 현장·물건구성·가격 검증 난도는 높습니다. 이 물건은 최저가 숫자보다 무엇을 실제로 넘겨받는지를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
