인천지방법원 2025타경512917. 인천 서구 가좌동 4층 407호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 박성현은 2022년 7월 26일 매매를 원인으로 거래가액 170,000,000원에 취득했고, 2022년 8월 5일 소유권이전등기가 접수됐습니다. 그런데 이 물건에는 소유권 취득 전부터 거주한 임차인 이상훈의 주택임차권과, 그 뒤 전입한 김경연의 대항력 문제가 함께 놓여 있습니다.
말소기준은 2024년 11월 25일 서울특별시금천구의 압류입니다. 문제는 그보다 앞선 2024년 4월 23일 등기된 이상훈의 주택임차권입니다. 이상훈은 주민등록일자가 2022년 6월 29일이고 확정일자는 2022년 7월 6일, 점유개시일자는 2022년 7월 29일로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 보증금은 170,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512917 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 556-53 4층 407호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 4층 407호 · 철근콘크리트구조 평지붕 7층 건물 |
| 소유자 | 박성현 (2022.07.26. 매매 · 거래가액 170,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 154,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
갑구의 2024년 11월 25일 압류가 말소기준입니다. 그 뒤의 국세 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이상훈의 을구 1번 주택임차권은 말소기준보다 먼저 등기됐고, 원자료도 이를 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 분류하고 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상훈 | 4층 407호 35.16㎡ 전부 | 2022.06.29 | 2022.07.06 | 170,000,000원 | - | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
| 김경연 | 4층 407호 | 2024.08.26 | - | 1,000,000원 | 600,000원 | 대항력 있음 | 확인 없음 | 해당 없음 |
이상훈은 보증금 170,000,000원, 전입 2022년 6월 29일, 확정일자 2022년 7월 6일이고 배당요구도 확인됩니다. 현재 154,000,000원 매각을 가정한 배당에서는 집행비용 2,956,000원을 먼저 공제한 뒤 이상훈에게 151,044,000원이 배당돼, 남는 18,956,000원이 매수인 인수로 계산됩니다.
김경연은 2024년 8월 26일 전입으로 말소기준 2024년 11월 25일보다 앞서고, 보증금 1,000,000원에 월세 600,000원입니다. 우선변제권은 확인되지 않아 현재 배당표상 보증금 전액 1,000,000원이 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 154,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,956,000원 |
| 1. 임차인 이상훈 보증금 | 170,000,000원 | 151,044,000원 |
| 인수 · 임차인 김경연 보증금 | 1,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 매수인 인수액은 이상훈 미배당 18,956,000원과 김경연 보증금 1,000,000원을 합친 19,956,000원입니다. 이에 따라 최저가 154,000,000원에 낙찰받을 경우 실질취득은 173,956,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시뮬레이션 — 싸지는 대신 인수가 커진다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 154,000,000원 | 19,956,000원 | 173,956,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 123,200,000원 | 50,324,800원 | 173,524,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 98,560,000원 | 74,614,080원 | 173,174,080원 |
최저가는 154,000,000원에서 123,200,000원, 다시 98,560,000원으로 내려가지만 매수인 인수액은 각각 19,956,000원, 50,324,800원, 74,614,080원으로 커집니다. 그래서 실질취득은 173,956,000원 → 173,524,800원 → 173,174,080원으로 큰 폭으로 낮아지지 않습니다. 이 물건은 “유찰되면 싸진다”는 일반적인 경매 공식이 그대로 통하지 않는 사례입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가좌고등학교 남서측 인근. 아파트단지·다세대주택·단독주택·오피스텔·상가·학교·근린생활시설 등이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 평지붕 7층 건물 중 4층 407호이며, 외벽은 석재붙임 및 페인팅, 창호는 하이샷시입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·기계식차량용승강기·소화전·난방설비가 있습니다.
- 토지. 사다리형 토지로 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 북측과 남동측으로 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 준공업지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 1,808,000원/㎡.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이상훈 보증금 잔액. 현재 배당가정상 18,956,000원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다.
- 말소동의 확약서 원문 확인. 임차권등기 말소만을 뜻하는지, 대항력·보증금 반환청구권까지 포기하는 내용인지 반드시 원문 문구를 확인해야 합니다.
- 김경연 점유. 전입일 2024.08.26, 보증금 1,000,000원·월세 600,000원으로 현재 자료상 대항력이 있습니다.
- 유찰가격 착시. 1회·2회 유찰 때도 인수액이 증가해 실질취득이 173,000,000원대에 머뭅니다.
- 현장 내부 확인 한계. 감정평가 현장조사 당시 거주인 및 이해관계인이 부재해 외형조사와 건축물현황도·유사물건의 통상적 내부상태를 기준으로 평가했습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “1.54억짜리 물건”으로 보면 틀린다
이 물건의 숫자 하나만 보면 최저가 154,000,000원입니다. 하지만 실제 판단의 출발점은 실질취득 173,956,000원입니다. 이상훈의 선순위 임차보증금 170,000,000원이 최저가를 넘기 때문에 낙찰가가 떨어질수록 미배당 인수가 늘고, 별도로 김경연의 보증금 1,000,000원도 남습니다.
주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 존재한다는 점은 반드시 확인할 가치가 있지만, 현재 자료만으로는 대항력 포기까지 확인되지 않습니다. 따라서 인수액을 0원으로 보고 입찰하는 것은 위험합니다. 이 사건은 최저가가 아니라 인수까지 합친 실질취득액으로 판단해야 하는 대항력 인수형 오피스텔입니다.
