인천지방법원 2025타경512922. 부평동 해피플러스 3층 301호로, 감정평가상 오피스텔(주거용)으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 박연숙이며 2020.05.10. 매매를 원인으로 2020.05.29. 소유권을 취득했고, 등기부에 기재된 당시 거래가액은 200,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 소유권보다 임차권입니다. 실제 임차인 강전택은 2020.05.29. 전입·점유를 시작했고, 등기부 임차권등기에는 보증금 198,000,000원이 기재돼 있습니다. 임차권 경정등기에는 확정일자가 2020.05.07.로 정정돼 있습니다. 말소기준권리인 2021.03.15. 국세 압류보다 앞서 주택의 인도와 주민등록을 갖춘 구조이므로 대항력 있는 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512922 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 147-17 해피플러스 3층 301호 |
| 도로명 | 인천광역시 부평구 부평문화로115번길 53 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 이용 |
| 소유자 | 박연숙 (2020.05.10. 매매, 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 190,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 198,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준은 2021.03.15. 남인천세무서장 국세 압류입니다. 그런데 강전택의 주민등록일·점유개시일은 2020.05.29.로 그보다 앞섭니다. 따라서 이 임차인은 매각으로 등기 자체가 말소된다고 해서 보증금 반환관계까지 자동으로 사라지는 일반 후순위 임차인이 아닙니다. 원칙적으로 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 승계될 수 있는 대항력 인수형입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 강전택 3층 301호 71.18㎡ 전부 | 2020.05.29. 확정일자 2020.05.07. | 198,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 실질 인수 0원 말소동의 확약 |
등기부의 2024.09.04. 기재는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 을구 1번 임차권의 경정등기입니다. 확정일자가 2020.05.07.로 정정된 사항이므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 190,000,000원, 현재 최저매각가도 190,000,000원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다. 비교 가능한 실거래 가격 자료가 제시되지 않았으므로 이 금액이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 최저가가 감정가와 같다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하지 않습니다.
참고 가능한 과거 가격은 현 소유자가 2020년 매수할 당시 등기부에 기재된 200,000,000원뿐입니다. 이는 현재 시세가 아니라 과거 거래가액이므로, 신건 최저가 190,000,000원을 두고 ‘시세보다 싸다’고 결론내리는 근거로 사용할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 190,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,460,000원 |
| 1. 임차인 강전택 보증금 | 198,000,000원 | 186,540,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 5,224,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 198,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 표는 제공된 단순 배당 시뮬레이션입니다. 국세·지방세 압류 가운데 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당액이 달라질 수 있습니다. 단순 배당표상 강전택 미배당액은 11,460,000원이지만, 본 사건에는 해당 임차권의 말소동의 확약이 있어 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔이며 현재 주거용으로 이용 중입니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부흥오거리 남서측 인근이며, 주변에는 오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 25미터 내외, 북동측 및 동측으로 폭 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕 지상 15층 건물이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 3필 일단의 사다리형 토지로 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 확인된 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 을구 1번 강전택 임차권에 실제로 적용되는지, 말소 조건이 무엇인지 원문으로 대조해야 합니다.
- 대항력 임차인 구조 인지. 확약을 제외하면 강전택은 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다. 단순 배당상 신건에서도 11,460,000원의 미배당액이 발생합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류가 다수 존재합니다. 당해세에 해당하는 금액이 있으면 임차인 및 후순위 권리자의 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 190,000,000원이 시장 대비 저렴하다고 전제하지 말고 별도의 시세 확인 후 응찰가를 정해야 합니다.
- 주거용 오피스텔 특성 확인. 아파트가 아니라 주거용 오피스텔이므로 동일 용도·동일 면적대의 실제 거래와 임대수요를 기준으로 환금성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서를 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 크지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건을 등기부와 배당표만 보면 보증금 198,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 190,000,000원을 넘어서는 전형적인 인수주의 물건처럼 보입니다. 실제로 단순 배당 계산에서는 신건에서도 11,460,000원이 미배당으로 남고, 유찰될수록 그 금액은 더 커집니다.
그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점이 결론을 바꿉니다. 이 확약을 강전택 임차권에 적용하면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원, 현재 회차의 실질취득액은 190,000,000원입니다. 다만 실거래 시세 자료가 없어 가격 메리트는 확인되지 않았고, 국세·지방세 압류까지 얽혀 있습니다. 따라서 이 물건은 권리구조의 핵심은 확약으로 해소되지만, 가격과 세금·확약 원문 확인이 남아 있는 신건 오피스텔로 보는 것이 적절합니다.
